构建五维模型。 基于以上判断，我们构建国泰海通地产消费类 REITs 五维评价体系，分别从资产 1 ）所处城市能级和区位条件； 2 ）盈利能力； 3 ）运营 效率； 4 ）风险监测； 5 ）估值与扩募能力五方面对消费基础设施 REITs 进行分析。 打分与总结。 华夏华润、华安百联得分位于第一梯队。中金印力、华夏大悦城、华夏凯德、华夏中海处于第二梯队。易方达华威、华夏金茂位于中段区间。 嘉实物美得分相对较低。 风险提示 。 1 ）基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险； 2 ）不同类 REITs 数据口径偏差导致存在一定不可比性。 报告来源 报告导读： 本文详细构建消费类 REITs 五维研究框架，建立全套通用于目前已上市消费 类 REITs 的打分准则。 本文系国泰海通地产 REITS 系列研究第三篇。 此前分别就： 1 ）产业园区； 2 ）租赁住房，两类地产定价方式做详细研究。本篇作为消类 REITs 第一篇， 将详细构建资产研究框架，分别从区位与消费力、运营效率、 EBITDA 盈利能力、分派率与现金流、估值与溢价率、扩募能力 6 个核心维度进行评估，并给 予不同权重，最后得 ...

报告导读： 本文详细构建消费类 REITs 五维研究框架，建立全套通用于目前已上市消费 类 REITs 的打分准则。 本文系国泰海通地产 REITS 系列研究第三篇。 此前分别就： 1 ）产业园区； 2 ）租赁住房，两类地产定价方式做详细研究。本篇作为消类 REITs 第一篇， 将详细构建资产研究框架，分别从区位与消费力、运营效率、 EBITDA 盈利能力、分派率与现金流、估值与溢价率、扩募能力 6 个核心维度进行评估，并给 予不同权重，最后得出综合得分情况。 顺应时代变革，商业提质增效 。 随着时代发展，消费者对商业地产的要求日益提高。我国商业地产正从粗放管理向精细化运作转型，通过优化业态组合、创 新运营模式、深化科技应用、升级营销手段等多维度提升综合服务能力。购物中心正通过跨界融合业态实现创新升级，重点融入体验、社交、教育等功能以优 化服务模式、提升客户感官体验。具体包括通过场景式沉浸体验、亲子教育互动活动、文旅特色标签打造、潮玩主题空间营造等多元方式，有效吸引客流并满 足客户的精神需求与情感共鸣。 如何构建消费基础设施 REITs 研究框架。 消费 REITs 正处在"三大周期"交汇点上： 1 ）公募 ...

本 文 详细构建消费类 REITs 五维研究框架，建立全套通用于目前已上市消费类 REITs 的打分准则。 投资要点： [Table_Report] 相关报告 房地产《TOP100 房企 2026 年 2 月销售数据点 评》2026.03.02 房地产《第 9 周成交回升，沪版地产新政为市场 注入信心》2026.03.01 房地产《期待更强政策干预，推动供需再平衡》 2026.02.26 房地产《沪"新七条"发布，小阳春可期》 2026.02.25 房地产《第 8 周成交回落、春节黄金周回升，整 体回稳不变》2026.02.23 股 票 研 究 引路追光！消费类 REITs 投资体系 [Table_Industry] 房地产 | [姓名table_Authors] | 电话 | 邮箱 | 登记编号 | | --- | --- | --- | --- | | 涂力磊(分析师) | 021-23185710 | tulilei@gtht.com | S0880525040101 | | 谢皓宇(分析师) | 010-83939826 | xiehaoyu@gtht.com | S0880518010002 | | ...