本文来自微信公众号： 国民经略 （ID：guominjinglve） ，作者：凯风，题图来自：AI生成 预售制、公摊面积，都到了变革时刻。 近期，全国已有20多个地市发布推进相关文件，提出向现房销售逐步过渡，逐步推进取消公摊面积。 在全国范围内，"推广商品房现房销售制度"也被纳入讨论，有媒体表示"现房销售进入倒计时"。 房地产预售制，是否到了逆转之时？ 改革乃至取消预售制，已是大势所趋。 公摊面积、预售制、土地批租制，是房地产制度的三大基石，也是维系黄金时代楼市上涨的重要支撑。 如今，房地产供求关系发生重大变化，市场形势逆转，公摊面积、预售制不能再原地踏步。 与取消公摊面积相比，取消预售制影响更为深远、阻力更大。 但无论是政策还是市场，都已出现积极信号。 以下文章来源于国民经略 ，作者凯风 国民经略 . 在这里，读懂中国经济、城市和楼市 早在去年7月，重要改革决定就已提出，"改革房地产开发融资方式和商品房预售制度"。 去年底召开的全国住房工作会议表示："大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预 售资金监管"。 近期金融管理部门在发布会上表示，"将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 ...

本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风，题图来自：AI生成 预售制、公摊面积，都到了变革时刻。 近期，全国已有20多个地市发布推进相关文件，提出向现房销售逐步过渡，逐步推进取消公摊面积。 在全国范围内，"推广商品房现房销售制度"也被纳入讨论，有媒体表示"现房销售进入倒计时"。 早在去年7月，重要改革决定就已提出，"改革房地产开发融资方式和商品房预售制度"。 去年底召开的全国住房工作会议表示："大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管"。 近期金融管理部门在发布会上表示，"将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度"。 种种信号表明，虽然不会一刀切直接取消预售制，但从预售到现房销售，越来越近了。 房地产预售制，是否到了逆转之时？ 一 改革乃至取消预售制，已是大势所趋。 公摊面积、预售制、土地批租制，是房地产制度的三大基石，也是维系黄金时代楼市上涨的重要支撑。 如今，房地产供求关系发生重大变化，市场形势逆转，公摊面积、预售制不能再原地踏步。 与取消公摊面积相比，取消预售制影响更为深远、阻力更大。 但无论是政策还是市场，都已出现积极信号。 二 ...

文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 2 0 2 4年，中央明确要求"改革商品房预售制度"（详见《中共中央关于进一步全面深化改革、推进 中国式现代化的决定》），郑州、深圳、北京、三亚等地也纷纷开始试验出让现房销售的地块。我 们认为，推广现房销售符合时代的要求。改革虽然影响开发商的周转速度，但更有助于严控供给、 稳定房价、提升品质，也有助于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商。 ▍ 供求关系重大变化，控量保价理所当然。 现房销售和期房销售的开发模式完全不同，前者依赖视实景呈现，讲究所见即所得，后者则侧重 样板区域打造和渠道引流。现房时代的竞争要素权重也不同。总体而言，所有涉及产品营造能力 的环节都更加重要了。拿地需更加慎重，资金成本管控也更加重要，产品溢价能力更成为决定性 因素。房地产开发的关键，从低价快速获得资源，转向满足消费者的需求。不过，所有和开发速 度相关的要素（如建设周期、资金周转率等）重要性都下降了。 ▍ 风险因素： 预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助 力发展商规模壮大。当前，房地产市场的供求关系已经发生根本变化，预售制生存的市场基础 （供不应求）已 ...

文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 ▍ 现房时代可能重塑开发流程，也可能推动开发行业竞争格局重塑。 现房销售和期房销售的开发模式完全不同，前者依赖视实景呈现，讲究所见即所得，后者则侧重样板区域打造和渠道引流。现房时代的竞 争要素权重也不同。总体而言，所有涉及产品营造能力的环节都更加重要了。拿地需更加慎重，资金成本管控也更加重要，产品溢价能力 更成为决定性因素。房地产开发的关键，从低价快速获得资源，转向满足消费者的需求。不过，所有和开发速度相关的要素（如建设周 期、资金周转率等）重要性都下降了。 2 0 2 4年，中央明确要求"改革商品房预售制度"（详见《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》），郑州、深圳、 北京、三亚等地也纷纷开始试验出让现房销售的地块。我们认为，推广现房销售符合时代的要求。改革虽然影响开发商的周转速度，但更有 助于严控供给、稳定房价、提升品质，也有助于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商。 ▍ 供求关系重大变化，控量保价理所当然。 预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助力发展商规模壮大。当前，房地产市场的 供求关系已经发生根 ...