行业专题 行业评级：领先大市-A 地产寻底的企业视角 ——地产2025年中期策略 国投证券地产团队 陈立： S1450525040001 分析师 2025年7月2日 证券研究报告 核心结论 • 地产下行的非需求因素：开发商的企业行为变化在本轮周期下行中，起到了更重要的影响 • 不同于以往宽松政策能有效刺激销售，本轮周期（2022年起）需求端政策效果显著减弱。传统需求端解释（人口红利消退、购买力受损）虽成立，却无法解释同 期现房和核心城市二手房的持续复苏。本轮周期的核心矛盾已从单纯的需求不足，转向由供给端因素（房企策略与债务周期）主导。 • 高周转模式带来的行业变化：更大规模的存货扩张以及企业负债结构更加以来经营性负债 • 2018年普遍实施的"新房限价"政策是转折点。限价导致房企放弃传统的囤地慢周转模式，转向追求"高周转"：大幅压缩拿地到预售时间加速现金回流。这种 模式下，房企依靠总部跨项目调拨现金流（快销项目补慢销项目），实现了全国化扩张和规模增长，但也导致了土储区域结构失衡、存货规模膨胀以及负债结构 改变。 • 难以为继的房企高周转：核心城市拿地难度增加，土储持续不均衡，高周转模式难以持续 • ①供需失衡 ...

以下文章来源于牲产队 ，作者牲产队长 牲产队 . 挣工分，磨洋工，舒服一会儿是一会儿 作者： 牲产队长 来源： 牲产队 一次性逮捕十人，李嘉诚这一次是真的栽了。 5 月 21 日，香港廉政公署发布一个公告称，长实集团旗下的一个 " 港人首置盘 " 项目， 涉嫌行贿 受贿，偷工减料，被逮捕十人 。 啥叫 " 港人首置盘 " ？其实就类似于国内的刚需盘，年轻人买的第一套房。它的特点是，价格相对 便宜，但楼栋很高，房屋密集。 长实集团旗下的这个 " 港人首置盘 " ，一共才 6 栋大厦，却提供 3000 套房，每一栋设置 500 套 房。你想想，这个房屋密度有多高？按每户 5 口人算，这 6 栋楼，就要住进去 1.5 万人了。 可住的人越多，工程质量越重要。而长实集团呢？却在施工中， 偷工减料了，植入钢筋不足，还出 现了楼栋移位的问题 。为了掩饰这些问题，长实集团则采取了 " 行贿 " 方式。这就触碰底线了，十 人因行贿受贿罪被逮捕。 李嘉诚曾被誉为 " 商界教父 " ，更是 " 地产教父 " 了，一度被外界称为 " 李半城 " 。可他的地产生 意是怎么做起来的？这里面究竟有多少猫腻？在后台，队长经常看到很多网友留 ...

房地产行业过度依赖债务驱动具不可持续性，未来融资模式要平衡各方风险与收益，预售制度也亟待调 整。 ◎ 文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 陈家凤 01 从上市到发行海外债 房企显性债务规模水涨船高 1 、房企依靠杠杆实现规模扩张，埋下危机隐患 房地产行业作为资金密集型产业，其规模扩张往往伴随着负债规模的扩张。开发企业从开始运作就有海量的资金需 求，从项目立项到四证齐全开始施工，再到获取预售证进入销售阶段，这些关键节点都伴随了融资动作。在各类金 融机构及社会资金的融资支持下，从而形成了房地产行业高负债、高杠杆的特点。 从项目立项到取得四证之前，最主要的成本来自于拿地成本，此外还有其他前期准备阶段投入，如规划设计费、三 通一平费等前期工程费，以及工程预付款及各项税费等。 此阶段的资金来源除了自有资金外，还可以进行土地前 融，但该方式随着2019年金融新政出台后被逐步限制，规定只能使用自有资金拿地。 此外，房企还能采用合作开 发的方式来获取地块，合作开发包括股权合作或明股实债等。 2、2018年开始房企迎来上市潮，拓宽融资渠道扩大规模 随着2016年中央首次提出"房住不炒"之后，房地产融资环境开始逐渐收紧，部分仍在快速扩 ...