证券研究报告 | 首次覆盖报告 gszqdatemark 2025 06 08 年 月 日 华润万象生活（01209.HK） 商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性 深耕商业二十余载，铸造全业态服务品牌。华润万象生活是国内领先的 物业管理及商业运营服务提供商，深耕商业二十余载。控股股东为华润 置地，央企背景实力雄厚，华润置地持股超 72%，股权结构稳定集中， 高管团队经验丰富。公司业务主要包括物管、商管两大航道，2024 年收 入占比分别为 63%和 37%，毛利润占比分别为 32%和 67%。 商业航道：头部资源优势与高效运营能力共筑购物中心抗周期壁垒。截 止 2024 年末，公司在营购物中心 122 座，管理规模稳居行业第一梯队， 母公司 2025-2028 年预计新开业购物中心分别为 6、6、6、5 个，未来开 业量有望继续稳定释放，带来业绩增量。公司购物中心经营表现优异， 2024 年零售额可同比增长 4.6%，持续跑赢社零增速，重奢商场在行业 遇冷的环境下依然实现了可同比 1.8%的增长。公司之所以能展现出较强 的韧性得益于：（1）华润是国内购物中心领域先行者，占据天时（布局 早）地利（地段好 ...