2025年上半年，深圳商业市场在"存量焕新"与"增量突破"中走出稳健步伐。据赢商网不完全统计，全市新增商业体量超40万㎡，重点项目以差异化定位激 活市场活力——既有20年老商场"改头换面"重获年轻人青睐，也有城市更新地标通过"产城融合+文化赋能"重构片区价值，更有传统百货转型焕新，共同 演绎"老空间新生"与"新场景破局"的双重逻辑。 而就在近日，深圳湾万象城二期正式官宣"金秋璀璨启幕"，为后海超级商圈注入新变量的同时，也揭开了下半年深圳商业"集中爆发"的序幕——据不完全 统计，下半年还将迎来超10个新商业体入市，除了即将于近期亮相的深圳大悦城，还有前海·华发冰雪世界、怀德万象汇、湾区之眼、罗湖国贸 SPRING、光明星河COCOCity等，覆盖罗湖、福田、南山、宝安、光明等多区域，商业版图持续向纵深拓展。 01. 商业新势力： 上半年"各显神通" 存量改造和城市更新引发关注 存量改造并非简单的"翻新"，而是基于区位客群与商圈需求的"精准手术"。上半年深圳4个存量改造项目，通过差异化定位与业态重构，成功激活老商业 的生命力。 ■ in城市广场（原中信城市广场）——破而后立的"年轻化转型" 作为20年历史的"元老 ...

由于建筑风格和宫崎骏动画电影《千与千寻》中的"汤屋"类似，位于上海市黄浦区的恒基·旭辉天地在 亮相之初成为了社交媒体的"流量宠儿"，一度成为沪上红极一时的网红商场。 恒基·旭辉天地坐落于上海市中心的黄浦区，在流量经济时代可谓"含着金汤匙出生"。该商场由地面一 层与地下两层构成，地面一层的商业业态品类较为丰富，但部分商铺正处于装修阶段。 在经历一段时间的网红打卡期后，恒基·旭辉天地的客流量有所下降，地下一层和二层的商铺空置率较 高。其中，地下一层约有三分之一的商铺处于空置状态，地下二层则更多。 对此，上述恒基·旭辉天地负责人告诉记者，项目正处于主动焕新升级的关键阶段，这是基于对消费趋 势变化的深刻洞察而进行的战略性调整。"部分空置店铺是项目为提升整体业态组合活力与竞争力而进 行的主动汰换（淘汰更换）。项目在今年启动了深度转型，重点引入户外运动、宠物业态、特色餐饮等 符合新定位的品牌，目前整体招商率已突破90%。" 记者在采访中发现，部分网红商场在优化内部运营模式的同时，也需面对来自板块内竞争对手的压力。 其中，恒基·旭辉天地仅隔一个十字路口便分布有凯德晶萃广场和中海环宇荟两家大型商场，部分业态 品类存在重叠；爱 ...

Core Insights - The article discusses the competitive landscape of shopping malls in Jiangsu province, highlighting the ongoing battle among cities like Nanjing, Suzhou, Wuxi, and others to attract consumers and establish themselves as commercial hubs [2][5]. Group 1: Key Commercial Centers - Nanjing Deji Plaza is recognized as a leading luxury shopping destination, generating sales of 24.5 billion in 2024, and is noted for its high-end brand presence, including Hermès, Chanel, and Louis Vuitton [18]. - Wuxi Henglong Plaza, known as "Little Shanghai," features a luxury brand matrix with over 30 high-end brands and has a daily foot traffic of over 64,000 in early 2025 [5][8]. - Suzhou Renheng Warehouse Street, opened in September 2023, combines cultural heritage with modern shopping, featuring over 170 brands and a daily foot traffic of over 50,000 [12][11]. Group 2: Emerging Players - Changzhou Wujin Wuyue Plaza, which opened in May 2012, has become a commercial leader in Changzhou, achieving sales of 2.5 billion in 2024 and hosting over 350 brands [14][16]. - Nantong CBD Dayoujing, operational since November 2011, has maintained an average annual sales of over 1.5 billion and attracts over 50,000 visitors daily [33][37]. - Taizhou Vanke City, opened in June 2021, has quickly established itself as a commercial hotspot, with over 250 brands and a daily foot traffic of over 40,000 [38][40]. Group 3: Market Dynamics - The article emphasizes the fierce competition among shopping malls in Jiangsu, with each city striving to enhance their commercial offerings and attract high-value consumers through innovative marketing and brand strategies [5][19]. - The concept of "first-store economy" is highlighted, where new brands and flagship stores are crucial for driving foot traffic and sales, as seen in various malls across the province [12][41]. - The integration of cultural elements and local aesthetics into mall designs is becoming a trend, as exemplified by projects like Xu Zhou Wen Miao and Huai An Hua Xin Mall, which aim to create unique shopping experiences [52][60].

周期红利行业 2025 年中期策略汇报 20260626 摘要 房地产政策推动止跌回稳，轻资产领域已现回稳迹象，重资产开发领域 正经历出清，部分风险企业在政策或政府救助下趋稳。优质企业通过阿 尔法策略展现竞争力。 新消费成经济增长引擎，贡献率超 50%，但消费支出占 GDP 比重仍低 于发达国家，新消费热点如 IP 产品、体验式商业驱动商业地产经营和股 价。 房地产转向存量市场，科技赋能提升轻资产运营效率，如物业管理中机 器人替代人工可降低 20%-30%成本，显著提升毛利率。 房地产市场分化加剧，新房销售向核心城市集中，前六大城市销售额占 全国 24.2%，投资也集中于一二线城市，预计此趋势将持续。 品牌房企在一二线城市拿地利润率改善，具备品牌优势和产品质量的企 业更具发展潜力，市场估值已体现认可，预计将持续。 2023 年 9 月 26 日以来政策有效，新房销售降幅收窄，但 2024 年 4 月 起市场成交热度下降，7-9 月或为新政策窗口期，核心城市销售表现优 于其他城市。 看好商业、中介和物业管理赛道，以及在核心城市布局的品牌开发商。 高股息股票如持有重资产商业、轻资产商业管理和轻资产物业管理的企 业 ...

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 商业的较量。 作者 | 真叫卢俊团队 来源 | 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） 你知道吗，现在的上海，正在被400多家购物中心包围 从平均值来看，上海约每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京平均每2 0万人以上才有 一家大型购物中心 上海人均商业面积，仅次于迪拜，是东京的3倍 这已经不是我们第一次聊到这个话题 即便已繁华到了天花板的程度，上海的商业依旧持续爆发 今年全年上海预计新开商业约6 0个，总规模超过三百万平，其中闵行新开商业体量居全 市首位，预计新开1 2家商业，面积超过一百万平... 这是上海商业建立起来的庞大版图 而以下是另外一组关于消费的数字 今年第一季度，上海全市社会消费品零售总额增速为负 也就意味着，越来越多的商场在上海建成开业，但却没有带来人们消费欲望的快速膨胀 数据上看，这座城市现在也正在进入一个商业供给过剩时代 于是我们就看到了有些格格不入的另一面 有很多的商场，正在被上海的繁华所抛弃 我们在上海最核心的地段 目睹一家家百货商场的消失，太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹、上海 ...

Core Viewpoint - The article discusses the growth and future prospects of the REITs market in China, particularly focusing on the performance and strategies of China Resources Commercial REIT, highlighting its significance in the commercial real estate sector and its long-term vision for sustainable growth [2][5][11]. Group 1: Market Overview - Since the launch of the first public REITs products in June 2021, the market has seen continuous growth in scale and diversification of asset types, attracting a wider range of investors [2]. - The commercial REITs sector, particularly China Resources Commercial REIT, is recognized as one of the largest and highest-quality assets in the consumer REITs category [5]. Group 2: Future Outlook - The company aims to enhance capital operations through continuous fundraising, allowing for orderly exits from mature projects to reinvest in new projects, thereby increasing asset management scale and operational efficiency [5][11]. - The future of Qingdao MixC is optimistic, with the local GDP nearing 1.7 trillion yuan and a retail sales growth of 4.2%, indicating a strong consumer market [6]. Group 3: Operational Strategies - The operational strategy for Qingdao MixC focuses on three main areas: 1. Innovation in space operations to enhance commercial atmosphere and asset value [7]. 2. Brand innovation with an annual store opening rate exceeding 25%, maintaining a strong market position [8]. 3. Increasing foot traffic and membership, with a 9% year-on-year growth in foot traffic and membership surpassing 1.5 million [9]. Group 4: Asset Expansion and Selection - As of the end of 2024, the company has 92 shopping centers with an asset management scale close to 300 billion yuan, focusing on core cities and regions [10]. - The selection of assets for expansion will consider regulatory compliance, operational maturity, and project development cycles, ensuring a diversified asset portfolio [10]. Group 5: Market Expectations - The company expresses confidence in the future of consumer REITs, emphasizing the need for optimized mechanisms to enhance fundraising efficiency and market expansion [11][12]. - There is an expectation for a more diverse investor base to increase market activity and liquidity in the consumer REITs sector [12]. - Continuous improvement in asset management efficiency is seen as crucial for the long-term stable development of China Resources Commercial REIT [13][14].

编者荐语： 很多商场同质化太严重，需要寻找属于自己的特色，目前看来有几个点可以考虑：宠物友好，银发友 好，二次元友好。 以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 你知道吗，现在的上海，被400多家购物中心包围。从平均值来看，上海约每8万人就拥有一家大型购物中 心，而东京平均每20万人以上才有一家大型购物中心。 上海人均商业面积，仅次于迪拜，是东京的3倍。 即便已繁华到了天花板的程度，上海的商业依旧持续爆发。 今年全年上海预计新开商业约60个，总规模超过三百万平，其中闵行新开商业体量居全市首位，预计新开 12家商业，面积超过一百万平。 这是上海商业建立起来的庞大版图，而以下是另外一组关于消费的数字： 今年第一季度，上海全市社会消费品零售总额增速为负。 也就意味着，越来越多的商场在上海建成开业，但却没有带来人们消费欲望的快速膨胀。 数据上看，这座城市现在也正在进入一个商业供给过剩时代。 于是我们就看到了有些格格不入的另一面：有很多的商场，正在被上海的繁华所抛弃。 这已经不是我们第一次聊到这个话题。我们在上海最核心的地段，目睹一家家百货商场的消失——太平洋 百货、梅 ...

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 来源丨 真叫卢梭 （ID： zhenjiaolujun0426 ） 作者丨 乔不丝 图源丨Midjourney 你知道吗，现在的上海，正在被400多家购物中心包围。 从平均值来看， 上海约每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京平均每20万人以上才有一家大型购 物中心。 上海人均商业面积， 仅次于迪拜，是东京的3倍。 即便已繁华到了天花板的程度，上海的商业依旧持续爆发。 今年全年上海预计新开商业约60个，总规模超过三百万平，其中闵行新开商业体量居全市首位，预计 新开12家商业，面积超过一百万平... 这是上海商业建立起来的庞大版图。 而以下是另外一组关于消费的数字。 | 今年第一季度，上海全市社会消费品零售总额增速为负。 | | --- | | | 社会消费品零售总额 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 2025年3月 | | | | | 指标 | 3月 | 比去年同月 | 1-3月 | 比去年同期 | | | (亿元) | 增长(%) | (亿元) | 增长 (%) ...

证券研究报告 | 首次覆盖报告 gszqdatemark 2025 06 08 年 月 日 华润万象生活（01209.HK） 商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性 深耕商业二十余载，铸造全业态服务品牌。华润万象生活是国内领先的 物业管理及商业运营服务提供商，深耕商业二十余载。控股股东为华润 置地，央企背景实力雄厚，华润置地持股超 72%，股权结构稳定集中， 高管团队经验丰富。公司业务主要包括物管、商管两大航道，2024 年收 入占比分别为 63%和 37%，毛利润占比分别为 32%和 67%。 商业航道：头部资源优势与高效运营能力共筑购物中心抗周期壁垒。截 止 2024 年末，公司在营购物中心 122 座，管理规模稳居行业第一梯队， 母公司 2025-2028 年预计新开业购物中心分别为 6、6、6、5 个，未来开 业量有望继续稳定释放，带来业绩增量。公司购物中心经营表现优异， 2024 年零售额可同比增长 4.6%，持续跑赢社零增速，重奢商场在行业 遇冷的环境下依然实现了可同比 1.8%的增长。公司之所以能展现出较强 的韧性得益于：（1）华润是国内购物中心领域先行者，占据天时（布局 早）地利（地段好 ...

WWW 商业洞察 Business Insight 商业地产抛售加速 互联网巨头接盘? 时尚产融 万达商管大规模抛售旗下 48 座商业 体,腾讯与京东作为"熟人团"接盘; 尽管近日抛售动作频频,但阿里巴巴 过去多年来也不断试探实体商业项目 的运营。拥有互联网用户资源和数字 技术优势的资本,还能在传统零售增 量见顶、同质化竞争自热化的当下带 来曙光吗? 根据中国百货商业协会发布的相关数据，自 2018 年第一季度起，中国大型零售企业营业收入已连续七年下滑。2025 年第一季度综合营收指数为 1236 点，同比降幅扩大至 8.5% 。消费市场持续分化，消费者对传统可选类消费品需求下降，线下实体业态业绩普遍降速已成为不争的事实。如何在存量市场 中寻找到新的业绩增长点成为商业地产普遍面临的挑战。 中国商业地产再次面临紧急瘦身。算法时代，互联网巨头们能带领实体零售业走出困境吗？ 对于腾讯与京东等互联网巨头来说，万达广场覆盖了传统零售产业的大部分商家资源，虽不是"最优解"，但确实是"最快解"。尤其在传统商业地产在行业 面临的大洗牌中，当数字化优势与大众商业空间实现耦合，商业地产也开始向场景空间生态的方向进化。 将传统商业 ...