宏 观 研 究 华福证券 2025 年 08 月 17 日 中美日房地产周期与居民债务周期比较 ——大国博弈经济学框架之一 投资要点： 分析框架：房地产周期对居民债务周期和消费动能的决定性影响。房 价收入比越高，意味着居民偿债能力冗余越薄，对房价上涨的依赖度越高， 这可能导致房地产下行阶段居民债务扩张减速周期拉长，从而可能对居民 消费特别是可选商品消费动能造成削弱。 宏 观 专 题 2015 年以来中国的房地产周期：受城镇化高速推进过程中财政货币政 策同步宽松的刺激，我国房地产市场自 2015 年起至 2021 年走出一波价量 快速上行的繁荣期。2021 年下半年，人口老龄化加速、货币化棚改政策退 出、房地产政策收紧等一系列因素共同影响下，房地产市场见顶开始回落， 下探趋势延续至今已 4 年，住宅均价、新建住宅销售面积分别较峰值水平 下滑 14.4%、49.0%。 2000-2011 年美国剧烈的房地产周期：21 世纪初美联储的一轮大幅宽 松、以及 MBS 等金融自由化进程的迅速蔓延，令美国房地产市场在 2000 年中至 2006 年期间迅速走向泡沫化的"非理性繁荣"。这一轮美国房地产 市场峰值时房价和新屋销 ...

今天银行股微跌0.3%左右，但 邮储银行 一度下跌超3.5%，尾盘拉到跌2.5%附近，但还是排今天的倒数第二；年初至今的跌幅，也是所有银行股 里第三大的。 邮储的情况是比较有代表性的，因为这可能是全中国唯一一家，个人业务占比远超对公的大中型银行——截至24年末，其个贷不良占比超75%，对公不良 占比25%不到。 这更能反映出， 银行业24年的个人不良，应该说这轮是集体爆出来了。 在3月14日的推送（ 链接 ）里，我就提到过，当时市场对两点的炒作过热， 其一是对降准降息的预期，其二是对消费刺激政策 ，尤其是对消费信贷政策 的解读，下图，当时提到，监管消费信贷的政策，首先是"纾困"，解决居民部门资产负债表恶化的问题，其次才是所谓的刺激。 从这回银行披露出来的年报来看， 问题比想象的可能还严重一点。 市场还是在交易年报的数据，昨晚邮储公布了24年的年报，扣非后净利润增速是-0.68%，历史首次负增长，拨备覆盖率大降60%，跌破300% （我个人的标准是，300%是拨备覆盖率的及格线，400%以上是良好，500%以上是牛逼）。 不过，我看了一下，个人觉得年报里最让人诧异的，还是 个人不良贷款 的问题。 邮储总的不良率 ...