比如最近，深圳配售型保障房意见稿出炉，不少房东直接慌了神，住建局挂出两份文件，说以后保障房不能转成商品房了。 新政把保障房分三类：公租房给收入低的，保障性租赁房给刚工作的年轻人，配售型保障房给普通有需求的人。重点是配售型保障房，买了就不能转商品 房，这和以前安居房完全不一样。以前安居房住满五年能补差价上市交易，现在直接不让动了。 这个消息出来以后，很多人慌了，就像去年房屋养老金出来时一样，明明只是大修基金的补充，却吓得整个市场风声鹤唳。 这背后折射出一个残酷的现实：当楼市热度降到冰点，任何利空都会被无限放大。 01、房子越来越便宜 以郑州老破小为例，三环内地铁口的房子已经跌倒了2000多，而当地配售房的价格却还维持在6000元左右。 更为关键的是，保障房和老破小的目标客群高度重叠。2022年全国保障房存量仅占住房总量的5%，但需求缺口高达1407万套。这意味着未来保障房供应 量越大，对刚需市场的挤压就越明显。 就拿我一个朋友来说吧，2020年，他将自己名下60多平米的老房子挂牌出去，挂牌价80万无人问津，现在降到35万依旧没人接盘。 更为讽刺的是，郑州的配售房价格是按新房价格的60%来定的，而新房均价是1.2 ...

中信证券指出，2024年"以旧换新"及"房屋养老金"的政策出台，明确了包括资金来源、维保更新方式、 落实期限等举措，为电梯服务市场注入强心剂。根据海外经验，国内维保市场份额有望向质优价高的头 部电梯整机厂处集中，体现为整机厂更高的自维保率、服务业务占比及整体利润率水平。重点推荐已在 电梯服务市场积极布局的公司，并建议关注上游零部件产业链中强护城河、高盈利韧性的零部件厂商。 国家市场监督管理总局官网消息，为深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，有序推进超长期特别 国债资金支持住宅老旧电梯更新工作，保障居民安全乘梯，起草了《关于进一步做好住宅老旧电梯更新 有关工作的通知（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。其中提到，各地市场监管部门要督促电梯 制造单位切实落实生产主体责任，为住宅老旧电梯更新提供质量过硬、价格合理、售后优质的电梯产 品。制造单位为更新电梯选配的驱动主机、控制系统、门系统、悬挂装置、反绳轮等部件，其安全性能 指标不得低于原在用电梯，确保具有足够的安全裕量。 中邮证券表示，电梯老龄化有望带动更新，政策、资金逐步向电梯更新倾斜。我国电梯保有量持续增 加，于2023年已超1000万台，并且与发达国家、 ...

房地产 2025 年 05 月 16 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -29% -14% 0% 14% 29% 43% 2024-05 2024-09 2025-01 房地产 沪深300 相关研究报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | 物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局 根据中指研究院数据，截至 2024 年末，中国物管行业在管规模达 314.1 亿平， 同比增长 4%，2020-2024 年复合增长率达 4.9%，百强物企在管面积增速连续三 年回落，合管比降至 1.27。2021 年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋 势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数，毛利率和净利率均呈下降 趋势。18 家样本物企中，11 家 2024 年收入同比增长或减 ...

REITs方面，债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险 的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重 点板块需围绕"稳增长"与"新业态"两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产 创造的波段机会。 智通财经APP获悉，开源证券发布研报称，物管行业在管规模增速放缓，第三方项目竞争解局，头部物 企陆续退出低质项目和业务后，物企整体在管项目质量提升。该行认为，物管行业在转型过程中，逐渐 回归品质，质价相符、服务品质突出、能够提供优质增值服务的企业或将得到更好的支持与发展，未来 盈利能力有望进一步改善。 根据中指研究院数据，截至2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年 复合增长率达4.9%，百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至1.27。受物业费下调、亏损项目 治理等影响，物企2024年普遍退出存在交付风险和低质低效的项目，聚焦高能级城市的优质产业和客 户，同时百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升。 2021年以来，百强物企收入增速和在管面积 ...

根据媒体报道中国的公共维修基金有1万亿左右，使用率极低，只有5-10%左右。这其实很正常，因为 公共维修基金是从1999年1月1日才开始正式缴纳的，也就是说交钱的房子最老也不过25年，这钱用的少 正常，用的多才奇怪。 这个周末很多人都在热议新推出的房屋养老金，并有多种解读称这是变种的房产税。政府的解释这笔钱 未来将用于给房子养老，即一些年久失修的老房子需要定期检查、维护，以保护居民安全，相关费用就 从房屋养老金里出。 我估计大部分人在买房的时候隐约记得自己交过一笔公共维修基金，大概是总房价的2%左右，交这笔 钱的目的就是为了未来维护修缮房子用的。 但绝大多数人对于这笔钱交了之后的去向是一无所知，对吧。我之前就是不太清楚，这两天专门查了一 下，这笔钱在业主委员会成立之前由当地政府房管部门代管，存放在银行，业主委员会成立后由业主大 会管理。 注意，每个人都有专门的银行账户，自己交的公共维修基金存放在自己个人账户，并不会通用。 之前有专家说这1万亿躺银行里可惜，应该想办法盘活它，建议主动投资增值。 我 建议 专家闭上狗嘴 。 了解了以上背景后，脑子快的读者已经会想到一件事了，就是1999年之前的房子都是没交公共维修 ...