中金研究 本文旨在从金融视角对美国过去40-50年的房地产发展历程做一个框架式的回溯，针对资产价格、债务结构、融资模式、工具内涵、企业形态等方面做 一个纲要式的分析，为我们看待与展望中国的问题提供一些启示。 点击小程序查看报告原文 Abstract 过去40余年美国房地产债务扩张主要是利率长期下行这一宏观范式的结果。 我们考证发现：1）房价从可负担性的角度呈现周期变化，利率中枢下行带来 的可负担性提升是房价长期上行的主要原因；2）租售比水平长期和利率同步趋势下行，带动住房估值水平提升；3）鉴于住房自有率和成交量的长期变化 不明显，房地产债务扩张主要由长周期维度房价上涨（且跑赢通胀）驱动，因此也可以认为是过去全球化环境中宏观范式的一种体现。往前看，这种范式 可能会变化，房价对通胀的超额收益可能收敛。 融资结构的变化与流动性供给机制的创新有参考意义。 历轮房地产市场调整都可能会催生流动性供给机制的创新，因此从金融角度看美国近代房地产 史，也是一部金融创新与变迁史。主要的脉络，是从1970年代计起，直接融资在房地产债务中的占比持续扩大，50余年下来间接融资和直接融资的结构完 成了一次倒置（从大约七三开转换为三七开） ...

近日，多地密集优化住房公积金政策。 3月19日， 安徽宣城 调整住房公积金使用政策，其中提出，进一步扩大"互提互助"政策适用范围，放宽购买自住房 提取公积金时限，提高引进人才公积金贷款上限，支持多子女家庭住房需求。 同日， 云南昆明 调整公积金贷款借款人年龄上限，调整后，男性不超过68周岁，女性不超过63周岁。 3月17日， 河南省 省直机关住房资金管理中心优化升级公积金政策，包括放宽贷款限制、提升贷款额度、支持多子 女家庭贷款、支持"住房公积金直还"模式等。 业内人士表示，公积金贷款政策是当前各地政策优化的主力方向。据中指研究院统计，截至3月16日，今年以来各地 针对公积金贷款政策的优化约50条，优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额 度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等，其中超十地提高公积金贷款额度，超十地 下调公积金贷款首付比例，约十地延长公积金最长贷款期限。 宣城发布公积金新政 在贷款政策方面，新政提出，提高引进人才住房公积金贷款上限。对符合宣城市人才引进政策的缴存职工家庭，购 买自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可在现行贷款最高限额基础 ...