高盛闭门会-脉动中国-中国 2026 房地产展望 20260109 摘要 预计未来两年二手房价格将下降 10%-15%，成交量稳定在 6 亿平方米 左右，但租金收益率复苏缓慢，对价格支撑有限。新建住房销售虽有下 降，但去化率或略有反弹，整体房地产销售预计有中高位数的下降。 土地销售在 2025 年上半年复苏后放缓，预计 2026-2027 年集中在一 二线城市，新开工面积可能在 2027 年底降至 5 亿平方米以下。房地产 投资预计回落至 6.3 万亿元，低于当年销售规模约 15%。 开发商面临融资难题，民营开发商利息负担攀升，即使是未违约的大型 开发商也难以幸免，利息费用占合同销售额比例达 8%-9%，主要由民 营企业承担，加大了还款压力。 龙湖等民营企业销售收缩明显，利润率急剧下滑，平均 interest coverage 从最高 2.6 倍降至 1.4-1.5 倍。A 股上市房企（特别是民营 企业）的 interest coverage ratio 普遍较低甚至为负值，银行展期意 愿成疑。 28 家有流动性压力的开发商（19 家已重组）销售额占比从 2020-2021 年的 36%降至 2024 年的 ...

▲ 房贷 文丨谈古论今 大家好，这里是谈古论今。 后台有很多朋友私我，说讲下现在的买房问题。 那就用一个真实的案例，来开启今天的话题吧。 2017年，河北燕郊，一位购房者在市场高点，以426万的总价、贷款298万买了自己的房子。 几年后，他断供了。 房子被迅速法拍，成交价仅240万—— 这意味着，他不仅赔光了百万首付和几年的月供，最后还倒欠了银行几十万。 别看这是几年前的新闻，到今天，还是有很多人对房贷没有概念。 大家对房贷的理解简单粗暴——就是银行借钱给我而已，却对其本质充满了认知缺陷。 我们先看下它的财务结构。 假设你贷款200万，在高点时的利率下，总利息就超过200万，这在数学上叫成本过半。 但银行还有更骚的操作，叫利息前置。 你想啊，银行最懂风险，它知道未来30年你的变数极大，所以它的风控模型，必须在风险最低的前10到15 年，把最大头的利润，也就是利息，先收回来。 这就会让你产生一个致命的心理效应：虚假所有权。 你以为你买了房，但拉长时间线看，在前10年，你对这套房子的产权份额，可能连20%都不到。 本质上，你只是一个向银行预付了巨额租金、并承担了全部资产下跌风险的高级租客。 这个模型利用了我们的一 ...