2024年9月26日召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、 优化存量、提高质量。这12字方针是新阶段住房供给侧管理的基调，其背后逻辑，就是中央城市工作会 议"两个转向"的重大判断——即城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张 阶段转向存量提质增效为主的阶段。 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员） 根据11月14日国家统计局发布的数据，今年1-10月份，全国新建商品住房销售面积下降6.8%，降幅比去 年同期有所收窄。值得注意的是，分析商品房市场形势，要站在房地产供求关系发生重大变化，住房市 场进入存量时代，房子回归居住属性这个全新的形势下。新的形势下，最大的变化就是需求端以年轻 人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导。 由于二手住房具有"总价低、区位好、配套好、即买即住"等优点，存量时代下二手住房挂牌量也明显增 加，可选择房源较多，加上新的需求主体对价格较敏感，自然二手住房就成为交易的主体。所以，近年 来二手住房交易回稳，占比上升，逐渐占据主导。根据克而瑞的数据，2023年-2025年1-10月份，全国 30个重点城市二手住房交易同比分别增长33 ...

2024年9月26日召开的中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这12字方针 是新阶段住房供给侧管理的基调，其背后逻辑，就是中央城市工作会议"两个转向"的重大判断——即城镇化正从快速增长期转向稳定发展 期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 "两个转向"的重大判断，为城市发展标定了新的历史方位，也为供求关系发生重大变化下的房地产管理工作标定了方向。其中严控增量是 供给侧管理的关键，也是考虑二手住房在内的供需结构、库存结构的变化后，反射到增量供给的策略应对。 控制增量，既能缓解库存压力，还能稳定房价和预期。今年以来，控制增量已取得不错效果。比如，商品房新开工面积跌幅连续收窄，过 去三年(2022-2024年)跌幅均超过20%，今年则收窄到20%以内。销售面积的跌幅从去年全年的12.9%降至1-10月份的6.8%。供需两端持续再 平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行。 严控增量，不是不允许增量供应，而是要详细分析各个片区、各类人群住房需求的变化，包括产品类型(市场租赁房、二手住房、新建住 房、保障性住房等)、区位选择、价格接受度、配套服务 ...