摘要 2024-2025年，美国"房地产链"整体处于下行周期。2026年，在地产销售企稳和美联储持续降息的背景 下，美国房地产市场能否迎来复苏、弹性几何？ 一、热点思考：居者有其屋，昂贵的"美国梦" （一）美国房地产市场疲软的核心矛盾？居民购房成本处于历史高位，需求是"短板" 2025年以来，美国房贷利率累计回落80BP，但地产销售、投资表现仍低迷。 2025年以来，美国房贷利率 从7%左右至6.2%，回落幅度达80BP。但是，美国新屋销售——建设链条仍处于走弱趋势中；2024 年下 半年至今，地产投资对美国经济增速的平均贡献为负，形成拖累。 当前，美国地产市场的核心矛盾在于需求不足，供给短缺位居其次。 2024年以来，美国房贷利率见顶回 落，居民售房意愿逐步改善，但购房需求持续疲软，导致地产市场转变为"买方市场"；另一方面，虽然 活跃住房挂牌量仍低于疫情之前，但成屋、新屋库存月数均已超过疫情前水平。 美国住房可负担性处于历史低位，是购房需求低迷的核心要素。 美国居民购房成本月均3060美元，占家 庭收入比重达43.2%，远超每月2227美元的租房成本，主因房价和房贷利率均处于历史高位。若要让购房 成本回落至 ...

Group 1: U.S. Real Estate Market Challenges - The U.S. real estate market is currently facing a significant contradiction, primarily due to insufficient demand, with supply shortages being secondary[2] - As of January 2025, the average monthly cost of homeownership is $3,060, accounting for 43.2% of household income, significantly higher than the $2,227 monthly rental cost[2] - To bring homeownership costs down to rental levels, mortgage rates would need to decrease from the current 6.2% to 3.7%[2] Group 2: Federal Reserve's Impact on Housing Demand - The Federal Reserve is expected to lower interest rates 1-2 times in 2026, but the long-term interest rates may not decline significantly due to resilient consumer spending and other economic factors[3] - The mortgage rates are closely tied to the 10-year U.S. Treasury yield, which is projected to remain around 4.0% by the end of 2026, limiting the potential for substantial reductions in mortgage rates[3] Group 3: Trump's Real Estate Policies - Trump's administration has proposed five key policies aimed at stimulating the real estate market, including transferable mortgages and a ban on large institutional purchases of single-family homes[4] - However, the effectiveness of these policies is questionable, as only about 1% of U.S. homes are owned by large institutional investors, and the proposed measures may have limited impact on demand[4]

（一）美国房地产市场疲软的核心矛盾？居民购房成本处于历史高位，需求是"短板" 2025年以来，美国房贷利率累计回落80BP，但地产销售、投资表现仍低迷。 2025年以来，美国房贷利率 从7%左右至6.2%，回落幅度达80BP。但是，美国新屋销售——建设链条仍处于走弱趋势中；2024 年下 半年至今，地产投资对美国经济增速的平均贡献为负，形成拖累。 当前，美国地产市场的核心矛盾在于需求不足，供给短缺位居其次。 2024年以来，美国房贷利率见顶回 落，居民售房意愿逐步改善，但购房需求持续疲软，导致地产市场转变为"买方市场"；另一方面，虽然 活跃住房挂牌量仍低于疫情之前，但成屋、新屋库存月数均已超过疫情前水平。 摘要 2024-2025年，美国"房地产链"整体处于下行周期。2026年，在地产销售企稳和美联储持续降息的背景 下，美国房地产市场能否迎来复苏、弹性几何？ 一、热点思考：居者有其屋，昂贵的"美国梦" 特朗普"地产新政"或仅具有象征意义，较难弥补需求侧的短板。 1）美国仅有1%的住宅是被大型机构投 资者购买的；2）根据测算，2000亿美元MBS购买对房贷利差的抑制效果可能不到10BP；3）建筑成本高 昂、"缺 ...