2026 年 01 月 04 日 商业不动产 REITs 正式落地，哪些 变化？ ——公募 REITs 周度跟踪（2025.12.29-2025.12.31） 相关研究 《超跌反弹，申报加速——公募 REITs 周度跟踪（2025.12.22- 2025.12.26）》 2025/12/27 《中核水电 REIT 认购倍数续创新高 ——公募 REITs 周度跟踪 （2025.12.15-2025.12.19）》 2025/12/20 《板块分化调整，中核水电 REIT 即 将询价——公募 REITs 周度跟踪 （2025.12.8-2025.12.12）》 2025/12/13 证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 杨雪芳 A0230524120003 yangxf@swsresearch.com 研究支持 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 联系人 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(resea ...

Investment Rating - The industry investment rating is "Overweight" indicating a positive outlook for the sector compared to the overall market performance [5][26]. Core Insights - The report emphasizes the importance of improving and stabilizing real estate market expectations, highlighting its financial asset characteristics and the need for effective macro-control measures to ensure healthy development [2][12]. - The construction industry experienced a weekly decline of 0.44%, with the steel structure sub-sector showing the best performance, increasing by 3.48% [5][6]. - Key companies in the industry are expected to benefit from significant projects, such as Nongshang Environment's contract worth 132 million yuan, which represents 56.90% of its 2024 revenue [16] and Southeast Network Frame's contract of 887 million yuan, accounting for 7.89% of its 2024 revenue [16]. Industry Performance - The construction sector's weekly performance was -0.44%, outperforming the Shenzhen Composite Index (-0.58%) and the CSI 300 Index (-0.59%) [5][6]. - The best-performing sub-sectors for the week included steel structures (+3.48%), ecological landscaping (+2.02%), and design consulting (+0.91%) [5][8]. - Year-to-date, ecological landscaping has seen a remarkable increase of 60.30%, followed by decorative curtain walls at 53.82% and professional engineering at 50.48% [5][8]. Key Company Developments - Nongshang Environment signed a contract for the "Smart Computing Cluster Project" worth 132 million yuan, significantly impacting its revenue forecast for 2024 [16]. - Southeast Network Frame won a joint bid for the "China Vision Industry Base (Standard Factory) Project" with a total contract value of 887 million yuan, also affecting its 2024 revenue [16]. - The report notes that low-valued companies are expected to see valuation recovery, with a focus on China Railway, China Metallurgical Group, Shanghai Construction, and Tunnel Corporation [5].

同日，为了落实《公告》，进一步规范公开募集不动产投资信托基金（以下简称"不动产基金"）业务，健全业务规则体 系，上海证券交易所（以下简称"上交所"）修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法 （试行）》，深圳证券交易所（以下简称"深交所"）修订了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试 行）》，并更名为《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（以下统称为《不动产基金业务办 法》）。 本报记者 毛艺融 田鹏 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），明确了商业 不动产投资信托基金（以下简称"商业不动产REITs"）产品定义，提出了基金注册及运营管理、发挥基金管理人和专业机构作 用、强化监管责任等方面要求。 一是扩充业务办法适用范围。根据《公告》，将商业不动产REITs纳入《不动产基金业务办法》适用范围，调整相关表 述，包括将"基础设施基金""基础设施资产支持证券""基础设施项目"调整为"不动产基金""不动产资产支持证券""不动产项 目"等。 二是规范申请材料，提高审核效率。结合前期R ...

（文章来源：第一财经） 中国证券业协会发布《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》。《不动产基金管理规则》 共六章三十五条，主要修订内容包括：一是拓宽适用范围。二是强化网下投资者注册管理。三是加强网 下投资者适当性管理。四是压实基金管理人、财务顾问执业责任。五是坚持惩教结合，严厉打击网下违 规行为。六是明确投资者分类管理机制。七是解释以及实施时间。 ...

证监会公布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自公布之日起施行。商业不 动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明 确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。 以下为全文： 中国证监会各派出机构，上海证券交易所，深圳证券交易所，北京证券交易所，中国证券登记结算有限 责任公司，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会： 三、完善REITs申报注册制度机制 （一）深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党 中央、国务院关于"盘活存量、做优增量""提高直接融资比重"决策部署的重要举措，是通过市场化机制 支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提 高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。各单位要高度重视、精心组织，督促REITs市场各主 体、各参与方、各环节严格落实有关监管要求和风险防控要求，切实做好商业不动产REITs各项工作， 确保取得实效。 （二）激发市场主体活力。结合商业不动产特点，明确商业不动产REI ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 上交所于2021年4月30日发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南 第1号——发售上市业务办理》（上证函〔2021〕895号）、2022年11月18日发布的《关于规范公开募集 基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知》（上证函〔2022〕2131号）、2023年7月 12日发布的《关于支持常态化开展REITs业绩说明会的通知》（上证函〔2023〕2043号）、2023年8月 29日发布的《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》 （上证函〔2023〕2526号）同时废止。 12月31日，上交所公告，为了落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，进一 步规范不动产投资信托基金发售、上市业务及相关信息披露等工作流程，上交所修订形成了《上海证券 交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》，现予以发 布，并自发布之日起施行。 ...

智通财经APP获悉，12月31日，上交所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试 行)》，其中提到，不动产基金拟在上交所上市的，基金管理人应当向上交所提交不动产基金上市申 请，由上交所审核是否具备上市条件；资产支持证券管理人应当同时向上交所提交不动产资产支持证券 挂牌申请，由上交所确认是否符合相关条件。不动产基金申请在上交所上市的，应当符合《基金指引》 《商业不动产基金公告》和上交所规定的条件。不动产资产支持证券申请在上交所挂牌的，应当符合 《基金指引》《商业不动产基金公告》《资产证券化业务管理规定》规定的条件。上交所表示，为促进 不动产基金的发展，暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。 原文如下： 上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs)业务办法(试行) 上证发〔2025〕138号 各市场参与人： 为了落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》(以下简称《商业不动产基金公 告》)，进一步规范公开募集不动产投资信托基金(以下简称不动产基金)业务，上海证券交易所(以下简 称本所)修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs)业务办 ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 （证监发〔2025〕63号） 一、推动商业不动产REITs平稳健康发展 （一）深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党 中央、国务院关于"盘活存量、做优增量""提高直接融资比重"决策部署的重要举措，是通过市场化机制 支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提 高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。各单位要高度重视、精心组织，督促REITs市场各主 体、各参与方、各环节严格落实有关监管要求和风险防控要求，切实做好商业不动产REITs各项工作， 确保取得实效。 （二）激发市场主体活力。结合商业不动产特点，明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预 期、提升效率，更好激发市场主体活力、充分发挥市场优势。重点支持符合政策导向、具有商业属性的 资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资 产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。支持经营规范、治理健全、资产管理经 验丰富的银行保险业 ...

戴丹苗(国信证券经济研究所分析师) REITs(不动产投资信托基金)在中国经历了从私募到公募，从债性到股性的转变。从首批公募REITs上市 至今，四年以来，相关政策从中央到地方合力，推动公募REITs逐渐落地，随后REITs市场横向扩容， 纵向深化，一年一个新台阶。公募REITs不仅是盘活存量资产的重要抓手，更在低利率时期填补了中风 险稳收益资产的配置空白。政策赋能叠加配置价值凸显，REITs市场开启扩容新征程。 中国公募REITs的发展轨迹，始终与政策支持同频共振。自2020年启动以来，国家发改委会同证监会持 续推动公募REITs市场扩围扩容，实现了从传统基建向多元资产的破圈——初期将仓储物流、收费公 路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、 水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。目前，REITs发行范围已涵盖了12大行业 的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。目前已上市公募REITs 已达到77只，从底层资产类型结构看，市场呈现明显的"三核驱动"特征，交通、消费、产业园三大板块 市值合计占比达62%，成 ...

翘首以盼规则落地 企业积极备战商业不动产REITs "随着商业不动产REITs的推出，投资者的逻辑也要变。投资者更应当把REITs看作是'有分红属性的权益 资产',而非固收资产，关注长期回报率。"叶晓明强调。 叶晓明向记者表示，此前公募REITs主要覆盖交通、能源、市政等基础设施领域，而购物中心、写字 楼、酒店等商业不动产本是国际REITs市场的主流标的。如今该领域正式开放，标志着C-REITs正朝着 全门类、全资产的成熟方向迈进。 在他看来，基础设施REITs的成功实践为商业不动产REITs的推出积累了经验，监管部门采取"双轮驱 动"策略非常务实：既能继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用，又可通过商业不 动产REITs精准对接商业不动产盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。 招商证券地产分析师赵可也表示，商业不动产REITs为拥有大量商业地产的不动产开发运营企业，提供 了又一种权益属性退出工具，使房企从开发向资管转型的路径更加畅通。相关企业在选择发行类别时可 能会更加关注发行速度及效率的高低，资产现金流产生能力是否可更独立于主体信用，回收资金用途的 灵活性等要点。 证券时报 ...