房地产 2026 年 02 月 02 日 恒隆地产 (00101) ——零售快速改善，核心利润稳增、分红表现稳定 报告原因：有业绩公布需要点评 买入（维持） | 市场数据： | 2026 年 02 月 02 日 | | --- | --- | | 收盘价（港币） | 9.24 | | 恒生中国企业指数 | 9080.19 | | 52 周最高/最低（港币） | 9.76/5.58 | | H 股市值（亿港币） | 467.23 | | 流通 H 股（百万股） | 5,056.65 | | 汇率（港币/人民币） | 0.8925 | 上 市 公 司 一年内股价与基准指数对比走势： -4% 46% 96% 02/03 03/03 04/03 05/03 06/03 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 01/03 HSCEI 恒隆地产 资料来源：Bloomberg 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A023 ...

美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(0101.HK)"买入"评级，目标价10.4港元。该行预期，2026财年核 心利润将轻微下跌1%，主要由于内地零售租金增长及发展物业利润改善(2025财年录亏损)，被写字楼收 入下降及资本化利息显著减少所抵销。 ...

1月30日，恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）和恒隆地产有限公司（恒隆地产， 00101.HK）发布2025年全年业绩。 据恒隆地产披露，2025年分季度来看，内地租户销售额表现同比均呈上涨的趋势。"2024 年第四季 度零售是下跌11%，"卢韦柏表示，"2025年第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第 四季度增长约18%。" 财务数据显示，报告期内恒隆集团总收入约104.14亿港元，同比减少11%；股东应占基本净利润约 24.07亿港元，同比增长3%；股东应占净利润约13.7亿港元，同比减少15%。恒隆地产总收入约99.5亿港 元，同比减少11%；股东应占基本净利润约32.02亿港元，同比增长3%；股东应占净利润约18.06亿港 元，同比减少16%。 在内地物业租赁组合中，零售商业是核心，实现收入约48.71亿元，同比微增1%，扭转了2024年的 下跌趋势；截至2025年底，整体出租率因租户优化调整提升2个百分点，达到96%。 报告显示，位于上海的恒隆广场、港汇恒隆广场仍是收入支柱，年内分别实现租赁收入16.61亿 元、11.97亿元，同比分别增长1%、2%。此外，无锡恒隆广场、大 ...

里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆V3"模式对现有旗舰资 产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长。恒隆 中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别带动。里昂收窄了对其 每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租户销售表现正面对固定 续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...

智通财经APP获悉，里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆 V3"模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更 快速的租金增长。恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别 带动。里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租 户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...

随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，该行认为恒隆有机会于2026年上半年取消"以股代息"计 划，虽然管理层未承诺具体时间表。恒隆目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60%，该行 认为估值吸引。基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1%。 美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(00101)"买入"评级，目标价10.4港元。该行预期，2026财年核心 利润将轻微下跌1%，主要由于内地零售租金增长及发展物业利润改善(2025财年录亏损)，被写字楼收入 下降及资本化利息显著减少所抵销。 管理层指出，尽管2026年与2025年农历新年时间不同致对比不利，但1月份中国内地租户销售额大致持 平。预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长;而非奢侈品类表 现将更优。预测更依赖基本租金的上海港汇恒隆广场(GG66)将实现稳定的3%租金增长，而上海恒隆广 场(Plaza66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4%。营运成本率维持在 合理范围，介乎约十几个百分点。管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措，以及在沈阳引 ...

随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，该行认为恒隆有机会于2026年上半年取消"以股代息"计 划，虽然管理层未承诺具体时间表。恒隆目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60%，该行 认为估值吸引。基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1%。 管理层指出，尽管2026年与2025年农历新年时间不同致对比不利，但1月份中国内地租户销售额大致持 平。预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长; 而非奢侈品类表 现将更优。预测更依赖基本租金的上海港汇恒隆广场(GG66)将实现稳定的3%租金增长，而上海恒隆广 场(Plaza 66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4%。营运成本率维持在 合理范围，介乎约十几个百分点。管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措，以及在沈阳引入新 的运动休闲设施以提升客流量。杭州恒隆广场(Westlake 66)的预租率达到令人鼓舞的91%，预计于2026 年第二季及第三季的开业率分别为80%及90%。 智通财经APP获悉，美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(00101)"买入 ...

恒隆地产是"中国奢侈品零售代理"，尽管国际奢侈品牌在中国的低个位数增长可能不算吸引，但投资者 可能忽视恒隆地产非奢侈品牌的强劲增长(占租户销售额的一半)。此外，部分投资者或许质疑为何租金 收入增长似乎落后于租户销售增长，但小摩认为他们低估了恒隆地产将更多浮动租金转化为固定租金的 努力，这有助于在低迷周期中保护租金收入的稳定性。 管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在 现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行 认为恒隆地产仍被低估。 摩根大通发布研报称，相信中国内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产(00101)的估值重估。将目标 价由11.5港元上调至12港元，恒隆地产是该行的首选之一。2025财年的业绩已确认恒隆地产在中国内地 租户销售的复苏，2025年第四季度的同比增长达到18%，创下历史新高，高于2025年第3季度同比增长 的10%。 ...

管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在 现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行 认为恒隆地产仍被低估。 恒隆地产是"中国奢侈品零售代理"，尽管国际奢侈品牌在中国的低个位数增长可能不算吸引，但投资者 可能忽视恒隆地产非奢侈品牌的强劲增长(占租户销售额的一半)。此外，部分投资者或许质疑为何租金 收入增长似乎落后于租户销售增长，但小摩认为他们低估了恒隆地产将更多浮动租金转化为固定租金的 努力，这有助于在低迷周期中保护租金收入的稳定性。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，相信中国内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产(00101)的 估值重估。将目标价由11.5港元上调至12港元，恒隆地产是该行的首选之一。2025财年的业绩已确认恒 隆地产在中国内地租户销售的复苏，2025年第四季度的同比增长达到18%，创下历史新高，高于2025年 第3季度同比增长的10%。 ...

中金指出，公司今年1月内地商场零售额按年大体持平。展望全年，管理层认为奢侈品或稳中温和复 苏、非奢及餐饮体验等业态有望延续良好势头，预计公司内地商场零售额有望实现单位数增长。基于对 物业销售结算进度和利息费用的调整，中金分别上调集团今明两年盈利预测5%、8%至32亿、32.9亿港 元，分别按年持平、增长3%；维持"跑赢行业"评级，上调目标价12%至11.6港元。 中金发表研报指，恒隆地产去年收入99.5亿港元，按年下降11.5%，主要受物业销售波动影响，其中租 赁业务收入按年下降1%；股东应占基本纯利32亿港元，按年增长3.5%，略高于市场预期，主要因物业 销售按年减亏、租赁收入跌幅收窄推动。末期派息40港仙(全年累计52港仙)、对应股息收益率5.5%，符 合市场预期。 ...