行 业 研 究 / 房 地 产 / 证 券 研 究 报 告 房地产行业专题研究 不同房企商业地产的差异 2026 年 02 月 04 日 【投资要点】 （1）物业出租收入维持增长：多为具备主动投资能力、且投资意愿较 强的内地房企，往往会通过弱化住宅投资来节约资金，以加速投拓商 业资产。其中，华润置地储备的待开业项目较多，开业节奏稳健，有 望在中长期维度保持较高速增长。据华润置地 2025 年中业绩说明会， 公司预计在 2025~2028 年新开业 22 座购物中心，年均开业 6 座。 （2）物业出租收入略有波动：多为资产质量较优的港资背景房企，特 点是项目数量少而质量优，不希望为了规模扩张而拉低质量，在现金 流的分配上更加偏好分红风格。其中，太古地产、恒隆地产、嘉里建 设 2024 年分红对应股息率平均约 8.0%。 （3）物业出租收入明显下降：部分房企受制于资金，放缓增量项目的 开发节奏，且存量项目面临租金收入或出租率下滑的风险；另有部分 房企的增量项目开业节奏存在时间错配，致业务规模短期承压。 【配置建议】 【风险提示】 地产政策变化超预期，货币环境变化超预期，数据统计存在偏差等 证书编号：S116052 ...

指数 收盘 涨跌（％） 今日重点推荐 2026 年 02 月 04 日 "税收法定原则"的落地——就近期部分行业涉税相关问题的探讨 ◼ 鉴于国务院在 2025 年 12 月 19 日已经通过《中华人民共和国增值税法实 施条例》，随后财政部和税务总局在 2026 年 1 月 30 日已发布《关于增值 税征税具体范围有关事项的公告》，相关细则已经较为明确，以互联网、金 融为代表的服务性行业现行的税收安排在短期内发生变化的概率相对较低。 ◼ 通信服务的税率变更有历史发展阶段的原因，不宜线性外推。可见此时政策 层面上对"基础服务"的定义更多侧重在传统的通话服务方面，而数字时代 的手机流量、网络宽带等业务在此时尚认定为"增值服务"，适用 6%的增 值税率。由此可见，考虑到时代发展，部分电信业务的认定标准变化有其历 史原因，且当前增值税法及相关实施细则已在近期公布，短期内再次大幅变 化的概率相对较低。 ◼ 根据财政部和税务总局在 2026 年 1 月 30 日发布的《销售服务、无形资产、 不动产注释》的规定，金融、信息技术等业务明确适用 6%的增值税率。鉴 于相关细则已经较为明确，我们认为以互联网、金融为代表的服务性行业 ...

围绕现有项目再投资 知名"包租公"恒隆地产，再次成为业内率先交出成绩单的房企。 1月30日，恒隆地产披露2025年度全年业绩。 期内，受物业销售收入下降影响，公司总收入同比下跌11%至港币99.5亿元。股东应占基本纯利上升3% 至港币32.02亿元。尽管营收规模有所收缩，但核心盈利指标仍保持韧性。 内地商场业务表现两极分化 在恒隆地产营收结构中，物业租赁仍为核心支柱，2025年收入轻微下跌1%至港币93.89亿元，在总收入 中的占比达94.36%。 从区域表现来看，受市场环境差异影响，内地和香港呈现不同走势，整体均略有波动。 财报显示，2025年，内地与香港物业租赁业务收入分别为64.14亿港元、29.75亿港元，分别同比下跌 1%、2%。 即便整体物业租赁收入微降，但内地商场业务仍展现出较强抗压能力，全年商场组合整体租赁收入同比 增长1%至人民币48.71亿元。 租户销售额以人民币计值则按年攀升4%。截至2025年底，整体租出率因租户组合持续优化微升两个百 分点至96%。 其中，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场两大标杆项目经营表现保持坚挺，分别实现收入为人民币 16.61亿元及11.97亿元，同比分别增长1% ...

转自：智通财经 智通财经2月3日讯（编辑 童古）以下为各家机构对港股的最新评级和目标价： 国海证券：维持舜宇光学科技买入评级 招商证券(香港)：维持石药集团买入评级 目标价13.93港元 招商证券(香港)就石药集团(01093.HK)发布研报称，公司与阿斯利康达成185亿美元重磅授权合作，聚 焦长效GLP-1/GIPR双靶点多肽SYH2082及多个肥胖/糖尿病管线，验证其AI驱动药物发现与长效缓释平 台全球领先实力；叠加持续BD能力与销售企稳回升趋势，中长期BD收入可持续性增强，盈利预测上调 支撑目标价提升。 中信建投：维持石药集团买入评级 中信建投就石药集团(01093.HK)发布研报称，公司与阿斯利康签订185亿美元战略合作，涵盖12亿美元 预付款及高比例销售提成，凸显其长效多肽与AI药物研发平台的全球认可度；创新管线出海加速兑现 价值，强化公司作为中国Biotech龙头的研发转化能力与长期成长确定性。 国海证券：维持百度集团-SW买入评级 国海证券就百度集团-SW(09888.HK)发布研报称，昆仑芯等智能云基础设施驱动云业务Q4同比增长 10%，AI原生营销服务已覆盖70%搜索结果页并形成第二增长曲线 ...

来源：新浪基金∞工作室 2月3日，鹏华港股通低波红利ETF（159117）收盘涨1.34%，成交额554.38万元。 港股通红利低波ETF（159117）成立于2025年9月30日，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开 放式指数证券投资基金，基金简称为鹏华港股通低波红利ETF。该基金管理费率每年0.30%，托管费率 每年0.10%。港股通红利低波ETF（159117）业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调 整后)。 规模方面，截止2月2日，港股通红利低波ETF（159117）最新份额为8940.12万份，最新规模为9423.78 万元。回顾2025年12月31日，港股通红利低波ETF（159117）份额为1.45亿份，规模为1.48亿元。即该 基金今年以来份额减少38.51%，规模减少36.35%。 流动性方面，截止2月3日，港股通红利低波ETF（159117）近20个交易日累计成交金额1.74亿元，日均 成交金额868.16万元。 港股通红利低波ETF（159117）现任基金经理为闫冬、余展昌。闫冬自2025年9月30日管理（或拟管 理）该基金，任职期内收益7.68%；余展昌自2025年9 ...

房地产 2026 年 02 月 02 日 恒隆地产 (00101) ——零售快速改善，核心利润稳增、分红表现稳定 报告原因：有业绩公布需要点评 买入（维持） | 市场数据： | 2026 年 02 月 02 日 | | --- | --- | | 收盘价（港币） | 9.24 | | 恒生中国企业指数 | 9080.19 | | 52 周最高/最低（港币） | 9.76/5.58 | | H 股市值（亿港币） | 467.23 | | 流通 H 股（百万股） | 5,056.65 | | 汇率（港币/人民币） | 0.8925 | 上 市 公 司 一年内股价与基准指数对比走势： -4% 46% 96% 02/03 03/03 04/03 05/03 06/03 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 01/03 HSCEI 恒隆地产 资料来源：Bloomberg 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A023 ...

美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(0101.HK)"买入"评级，目标价10.4港元。该行预期，2026财年核 心利润将轻微下跌1%，主要由于内地零售租金增长及发展物业利润改善(2025财年录亏损)，被写字楼收 入下降及资本化利息显著减少所抵销。 ...

1月30日，恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）和恒隆地产有限公司（恒隆地产， 00101.HK）发布2025年全年业绩。 据恒隆地产披露，2025年分季度来看，内地租户销售额表现同比均呈上涨的趋势。"2024 年第四季 度零售是下跌11%，"卢韦柏表示，"2025年第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第 四季度增长约18%。" 财务数据显示，报告期内恒隆集团总收入约104.14亿港元，同比减少11%；股东应占基本净利润约 24.07亿港元，同比增长3%；股东应占净利润约13.7亿港元，同比减少15%。恒隆地产总收入约99.5亿港 元，同比减少11%；股东应占基本净利润约32.02亿港元，同比增长3%；股东应占净利润约18.06亿港 元，同比减少16%。 在内地物业租赁组合中，零售商业是核心，实现收入约48.71亿元，同比微增1%，扭转了2024年的 下跌趋势；截至2025年底，整体出租率因租户优化调整提升2个百分点，达到96%。 报告显示，位于上海的恒隆广场、港汇恒隆广场仍是收入支柱，年内分别实现租赁收入16.61亿 元、11.97亿元，同比分别增长1%、2%。此外，无锡恒隆广场、大 ...

里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆V3"模式对现有旗舰资 产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长。恒隆 中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别带动。里昂收窄了对其 每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租户销售表现正面对固定 续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...

智通财经APP获悉，里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆 V3"模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更 快速的租金增长。恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别 带动。里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租 户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...