2026大中华区 房地产市场展望 大中华区研究部 2025年12月 戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望 0 目录 P2 摘要 P3 介绍 P4 宏观趋势 P5 热点话题和另类资产 P6 写字楼市场 P7 零售物业市场 P8 工业物流市场 P9 大宗交易市场 P10 城市市场 P24 要点总结 1 摘要 EXECUTIVE SUMMARY 宏观趋势 2026年仍将是经济结构转型的调整之年，扩大内需、提振消费 将成为拉动来年经济增长的主要动力。 热点话题和另类资产 由人工智能驱动的数据中心将持续受到投资者关注 。市场剧烈 竞争环境下，资产管理在提升资产价值中愈发展现其重要性。 写字楼 新质生产力的发展将带动 TMT行业需求在 2026年显著增长 ， 配套设施已成为业主的核心差异化优势。 零售物业 中国零售品牌在竞争中强势崛起 ，并从"规模扩张"转向"价 值创造"。消费市场正在从满足物质需求转化为提供体验感和 情感共鸣。 工业物流 2026年，物流与制造设施整合将持续强化大中华区供应链韧性 及竞争力。全球产业链的重塑为工厂空间搬迁创造投资机遇。 大宗交易 公募REITs范围进一步扩大至写字楼及酒店将推动投资 ...

近年来，一线城市写字楼的空置率成为商业地产领域中一个引人关注的现象，写字楼市场也面临着挑战与转型压力。 近日，证券时报记者走访了上海、深圳的写字楼市场，发现"卷"价格已是普遍现象。业内专家建议，要破解一线城市写字楼的空置率问题，应从 管住"增量"和盘活"存量"两方面着手。 价格"内卷" 目前，一线城市的写字楼空置率到底有多高？综合多家商办地产服务商提供的数据，记者统计发现，截至2025年三季度末北上广深等一线城市 的甲级写字楼空置率大约在19%至30%之间。按照国际成熟商办市场的标准，空置率低于20%属于合理阈值，也意味着写字楼市场基本处于供需 平衡、健康发展的状态。多名行业资深人士表示，国内尚未对甲级写字楼空置率指标形成统一的参考基准，不过，写字楼的空置率无疑折射出市 场供需失衡的现状。 （建设中的深圳湾超级总部基地，大量的写字楼即将入市。 吴家明/摄） 此外，深圳市住建局等部门此前发布的通知提出，允许闲置和低效利用的存量非居住房屋改建为保障性租赁住房。 改建工作须在不变更土地使 用性质、土地使用年限及原已批规划许可文件的原则上进行。非居住房屋包括商业、办公、旅馆（酒店）、 厂房、研发用房、仓储用房和科研 ...

对于香港写字楼今年展望，大摩预计中环租金上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3%。 大摩仍建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战，例如阿里巴巴(09988)在10 月收购铜锣湾甲级商厦"港岛壹号中心"后，将从时代广场搬迁出去。此外，内地免税购物及入境旅游的 增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击。 摩根士丹利发布研报称，在香港地产股中更偏好写字楼板块而非零售领域，虽然写字楼空置率仍处于高 位，但正在改善，并认为中环区域将率先受益。商场租金则仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞 争的影响。更青睐具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票。 香港写字楼方面，大摩偏好中环多于非核心区域，香港置地、希慎兴业(00014)优于九龙仓置业 (01997)。零售方面则偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股，其中恒隆地产(00101)优于九龙仓置业及 领展房产基金(00823)；太古地产(01972)优于九龙仓置业。 ...

對於香港寫字樓今年展望，大摩預計中環租金上漲3%，整體寫字樓租金預計下跌3%。 香港寫字樓方面，大摩偏好中環多於非核心區域，香港置地、希慎興業(00014)優於九龍倉置業 (01997)。零售方面則偏好內地奢侈品零售股多於香港零售股，其中恆隆地產(00101)優於九龍倉置業及 領展房產基金(00823)；太古地產(01972)優於九龍倉置業。 智通財經APP獲悉，摩根士丹利發佈研報稱，在香港地產股中更偏好寫字樓板塊而非零售領域，雖然寫 字樓空置率仍處於高位，但正在改善，並認爲中環區域將率先受益。商場租金則仍然承壓，主要受到線 上銷售及深圳市場競爭的影響。更青睞具備股息率高且可持續、具有自我改善潛力的股票。 大摩仍建議避開九龍倉置業，因其面臨市佔率流失及租客留存風險等挑戰，例如阿里巴巴(09988)在10 月收購銅鑼灣甲級商廈"港島壹號中心"後，將從時代廣場搬遷出去。此外，內地免稅購物及入境旅遊的 增長，可能對主要商場的奢侈品銷售造成衝擊。 ...

随着商业地产竞争愈发激烈，对运营管理能力提出了更高要求。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区 研究部主管张晓端认为，专业的资产管理人显得尤其重要。资产管理人的职责是将资产增值的全面规划 落实到整个项目周期中，对资产进行全生命周期的统筹运营，对接各阶段关键指标的实现。 在供求关系深刻变化的背景下，房地产正告别规模扩张与高速周转的传统路径，转向运营优化、品质升 级与品牌深耕的方向。尤其面对持续扩张的商业存量规模、愈发激烈的市场竞争局面，"房地产资产管 理"正受到更多关注。 根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年 三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.55元/平方米/天，环比下跌0.33%，前三季度累计下跌 1.39%。与此同时，城市更新、保租房建设等政策密集落地，要求行业从"建房子"向"管资产"转型，存 量资产盘活的紧迫性与日俱增。 她还表示，系统化的租务管理包括租户行业结构分析、租约稳定性管理、租户质量把控、租金收入贡献 比重分析等，为优化租户成分、租约组合等综合管理提供基础数据；同时把控租约长短组合，主动把握 客户合约到期时间，提前备案措施以缓释风 ...

12月26日，以"新开局、新动能、新征程"为主题的"启航·2025金融峰会"在北京圆满举办，大会由金融界主办，汇聚监管部门、行业协会、金融机构、 上市公司、媒体等数百位相关领导和重磅嘉宾。会上，第十四届金融界"金智奖"年度评选结果重磅揭晓，大悦城荣获"杰出投资者关系（IR）团队奖"。 大悦城定位"卓越的城市运营与美好生活服务商"，持续驱动多业态立体联动，服务城市发展与美好生活。其业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、 写字楼、长租公寓、物业服务等领域，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的"大悦"生态圈。 大悦城IR 团队以科学市值管理为抓手，精准传递企业核心价值与成长潜力。聚焦 "城市运营与美好生活服务商" 定位，团队深度解读商业地产"强运 营"优势、REITs 资产盘活成效以及大悦城资本运作动作等核心亮点，成为同类项目标杆。通过联动品牌资源与公益实践，既展现了实业贡献，又凸显 了长期投资价值。同时，团队严格落实央企市值管理要求，统筹短期业绩与长期发展，有效引导资本向优质资产集聚，构建了企业与资本市场的良性 互动生态。 财经频道更多独家策划、专家专栏，免费查阅>> 责任编 ...

保利发展 20251225 摘要 保利发展 2025 年前 11 月新增项目总地价达 670 亿元，接近去年全年 水平，且 90%以上位于一二线城市，权益比显著提升至 87%，增强了 项目影响力和利润结转能力。公司坚持增量投资策略，以优化资产结构 和团队能力。 公司前三季度营收 1,700 亿元，同比小幅下降，毛利率维持在 13.4%。利润总额和归母净利润受项目结构影响降幅较大。公司积极处 置存量土地，已完成 400 多万平方米处置，以回收资金用于增量投资。 保利发展持有 5,700 万平方米代售项目，包括 900 万平方米增量项目和 4,700 万平方米存量项目。针对存量土地，公司采取销售或转经营策略， 部分转为租赁住房，以加速资金周转。 公司预计未来房价不会大幅上涨或下跌，而是基于当前状态进行经营安 排。二手房挂牌量增加对一手房价格构成下行压力，房价稳定需依赖供 求关系、宏观经济及收入预期等多重因素。 公司拥有 2,700 万平方米未开工存量土地，主要集中在 2019-2021 年 获取，三四线城市占比稍高。公司通过调规、换地等方式处置，已完成 400 多万方处置，改善经营状况。 Q&A 保利发展今年的销 ...

《通知》还提出，为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目(包括商品住宅、酒 店、写字楼等)立项方式由市区分级核准调整为区级备案。 对二孩及以上的多子女居民家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，《通知》明确，在执行现有住 房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。 另外，《通知》还要求，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状 况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业 性个人住房贷款的具体利率水平。 根据《通知》，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。 12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通 知》(以下简称《通知》)。《通知》自2025年12月24日起施行。 《通知》提出，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整 为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调 整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。 中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，总 ...

Core Viewpoint - Beijing's government has announced adjustments to real estate policies aimed at optimizing the housing market and improving accessibility for residents, particularly focusing on non-local residents and families with multiple children [1][2]. Group 1: Policy Adjustments for Home Purchases - Non-local residents can now purchase homes within the Fifth Ring Road after paying social insurance or personal income tax for a minimum of 2 years, while for homes outside the Fifth Ring Road, the requirement is reduced to 1 year [1]. - Families with two or more children, regardless of their residency status, are allowed to purchase an additional home within the Fifth Ring Road, in addition to existing housing purchase restrictions [1]. Group 2: Financing and Loan Regulations - The minimum down payment for second homes purchased with public housing funds is set at 25% [2]. - Banks are no longer differentiating between first and second home loans in terms of interest rate pricing, allowing for a more flexible approach based on market conditions and individual borrower profiles [1][2]. Group 3: Project Approval Process - The approval process for real estate development projects will shift from city-level to district-level registration, aimed at streamlining the process for various types of properties, including residential, hotels, and office buildings [2]. Group 4: Implementation Timeline - The new policies will take effect on December 24, 2025, superseding any previous inconsistent regulations [3].

每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜许绍航 陈梦妤 香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。 短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与 本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。 中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。 随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲 量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。 12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，"减息周期和租购倒挂"是推 动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。 "2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股走好，财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%， 进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后 ...