证券研究报告 2026.01.08 房地产 中国房企发展与转型——迈向资产管理 孙元祺 分析员 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 观点聚焦 投资建议 中国处在城镇化和金融市场发展的双拐点上，房企向资产管理业 务探索转型是必然方向，"十五五"或将是制度建设的关键期。 目前市场对于不动产企业从"传统开发—开发+持有—资产管 理"的形态路径已经有初步认识，中国的少数头部企业也已经开 始践行相关的模式转型，从战略取向上无疑是正确的。可能美中 不足的是，不动产资管业务在相当程度上仍需依靠政策端自上而 下梳理以打通一系列堵点难点，比如目前我们在自身证券化市场 建设、市场力量的培育、转型方向上的引导等角度仍有待进一步 发力。此外，有关企业在组织架构上、心智上、能力上也将面临 考验，总体上是一个由上到下的综合性过程。我们预计"十五 五"阶段或将为资产管理业务的建设做一个奠基，为长期发展提 供可持续基础。 未来对中国实体资管行业发展的讨论将是一个动态过程。我们认 为中国去 ...

中证报中证网讯(记者黄一灵)近日，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上交所设 立，发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS(又称为机构间REITs)， 也是全市场首单消费类机构间REITs。 上交所相关负责人表示："上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方 面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦"货真价实"核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息 披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分 保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实 价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。下一步，上交所将稳步推进机构间REITs 各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商 业不动产先行稳步开展试点，把好资产"入口关"，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展 试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、 风险可控、生态健康的REITs市场 ...

Group 1 - The first batch of 9 REITs was successfully listed on June 21, four years ago, marking the official launch of the domestic REITs pilot program [1] - Over the past four years, the Shenzhen Stock Exchange has accelerated the regular issuance of REITs, steadily expanding the types of underlying assets [1] - The governance, operational management, and regulatory framework of REITs have been continuously improved, enhancing market functionality and resilience [1]