深圳市物业发展（集团）股份有限公司 二〇二四年度 审计报告 致同会计师事务所 (特殊普通合伙) the state | | | | 审计报告 | 1-5 | | --- | --- | | 合并及公司资产负债表 | 1-2 | | 合并及公司利润表 | 3 | | 合并及公司现金流量表 | 4 | | 合并及公司股东权益变动表 | 5-8 | | 财务报表附注 | 9-122 | nt Thornton 审计报告 致同审字（2025）第 441A005716 号 深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称深物业集 团）财务报表，包括 2024年 12月 31日的合并及公司资产负债表，2024 年度的 合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以 及相关财务报表附注。 我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编 制,公允反映了深物业集团 2024年 12月 31日的合并及公司财务状况以及 2024 年度的合并及公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行 ...

关于深圳市物业发展（集团） 股份有限公司 非经营性资金占用及其他关联 资金往来的专项说明 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 目 录 关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司非经营性资金占用及 1-2 其他关联资金往来的专项说明 关于深圳市物业发展(集团)股份有限公司 非经营性资金占用及其他关联资金往来的专项说明 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2024年度非经营性资金占 1-4 用及其他关联资金往来情况汇总表 nt Thornton 致同专字（2025）第 441A003918 号 深圳市物业发展(集团)股份有限公司全体股东: 我们接受深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"深物业集 团"）委托，根据中国注册会计师执业准则审计了深物业集团 2024年 12月 31 日的合并及公司资产负债表, 2024 年度合并及公司利润表、合并及公司现金 流量表、合并及公司股东权益变动表和财务报表附注,并出具了致同审字 （2025）第 441A005716 号 无保留意见审计报告。 根据《上市公司监管指引第8号——上市公司资金往来、对外担保的监管 要求》等有关规定,深物业集团编制了本专项说明所附的深圳市物业发展 (集 ...

t Thornton 内部控制审计报告 致同审字(2025) 第 441A005717 号 深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东: 深圳市物业发展（集团） 股份有限公司 二〇二四年度 内部控制审计报告 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 1 Grant Thornton 致同 四、财务报告内部控制审计意见 我们认为。 深物业集团于 2024 年 12月 31日按照《企业内部控制基本规 范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 中国 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求, 我们审计了深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业集团） 2024 年 12 月 31 日 的财务报告内部控制的有效性。 一、企业对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业 内部控制评价指引》的规定,建立健全和有效实施内部控制,并评价其有效 性是深物业集团董事会的责任。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上,对财务报告内部控制的有效性 发表审计意见，并对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。 三、内部控制的固有局限性 内 ...

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2024年度独立董事述职报告 各位股东： 本人作为深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 的独立董事及董事会各专门委员会的主要成员，在报告期内，严格按照 《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》等法 律法规和《公司章程》的规定，勤勉尽责、恪尽职守，充分发挥独立董 事的独立作用，维护了公司及全体股东尤其是中小股东的合法权益。现 将本人2024年度履行职责的工作情况汇报如下： 一、独立董事基本情况 （一）独立董事履历、专业配置及兼职情况 本人宋少华，1963年3月出生，武汉大学法学学士及经济学学士，中 国社科院研究生院经济学博士。2006-2007年任深圳华发电子股份有限 公司董事，2007-2012年任香港保利达国际有限公司董事、副总经理， 2014-2016年任深圳龙浩南方投资管理有限公司董事、总经理， 2016-2018年任香港保利达国际有限公司董事、副总经理，2016年8月至 今任深圳老茶投资有限公司执行董事，2023年11月至今任深圳市捷佳伟 创新能源装备股份有限公司独立董事。2024年10月至今担任公司独立董 事。 （二）独立董事独 ...

深圳市物业发展（集团）股份有限公司 董事会 2025 年 3 月 29 日 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 董事会对独立董事独立性评估的专项意见 根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票 上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—— 主板上市公司规范运作》等法律法规要求，深圳市物业发展（集 团）股份有限公司（以下简称"公司"）董事会，就公司在任独 立董事李东辉、胡彩梅、宋少华的独立性情况进行评估并出具如 下专项意见： 经核查独立董事李东辉、胡彩梅、宋少华的任职经历以及签 署的相关自查文件，上述人员未在公司担任除独立董事以外的任 何职务，也未在公司主要股东公司担任任何职务，与公司以及主 要股东之间不存在利害关系或其他可能妨碍其进行独立客观判 断的关系。因此，公司独立董事符合《上市公司独立董事管理办 法》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司 自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》中对独立董事 独立性的相关要求。 ...

《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》等法 律法规和《公司章程》的规定，勤勉尽责、恪尽职守，充分发挥独立董 事的独立作用，维护了公司及全体股东尤其是中小股东的合法权益。现 将本人2024年度履行职责的工作情况汇报如下： 一、独立董事基本情况 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2024年度独立董事述职报告 各位股东： 本人作为深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 的独立董事及董事会各专门委员会的主要成员，在报告期内，严格按照 （一）独立董事履历、专业配置及兼职情况 本人胡彩梅，1982年9月出生，管理学博士，经济学博士后，正高 级研究员，深圳市后备级人才。现任中国（深圳）综合开发研究院金融 发展与国资国企研究所所长，长期从事地方金融和国资国企领域政策研 究与咨询，具有丰富的国资国企改革发展咨询经验。主持和参与国家、 省部级科研项目多项，咨询课题50余项，研究成果多次被政府部门采纳 和科研奖励。 （二）独立董事独立性情况 报告期内，本人未在公司担任除独立董事以外的任何职务，也未在 公司主要股东公司担任任何职务，与公司以及主要股东之间不存在利害 关系或其他可能妨碍进行独立客观 ...

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 一、独立董事基本情况 （一）独立董事履历、专业配置及兼职情况 本人梅永红，1964年10月出生，中共党员，毕业于华中农业大学农 学系农学专业，农学学士。历任科技部办公厅副主任兼调研室主任、科 技部政策法规与体制改革司司长、山东济宁市长等职。2015年9月至今 任华大集团董事、华大农业集团董事长，2018年8月起任碧桂园农业控 股有限公司CEO、华大集团董事，2022年5月起任华大集团董事、执行副 总裁。 各位股东： 2024年度独立董事述职报告 本人作为深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 的独立董事及董事会各专门委员会的主要成员，在报告期内，严格按照 《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》等法 律法规和《公司章程》的规定，勤勉尽责、恪尽职守，充分发挥独立董 事的独立作用，维护了公司及全体股东尤其是中小股东的合法权益。现 将本人2024年度履行职责的工作情况汇报如下： （二）参与董事会专门委员会、独立董事专门会议工作情况 2024年度，本人作为公司提名委员会、审计、风险与合规管理委员 会以及薪酬与考核委员会成员，主要履职情况如下： 1. ...

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2024年度独立董事述职报告 各位股东： 本人作为深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 的独立董事及董事会各专门委员会的主要成员，在报告期内，严格按照 《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理办法》等法 律法规和《公司章程》的规定，勤勉尽责、恪尽职守，充分发挥独立董 事的独立作用，维护了公司及全体股东尤其是中小股东的合法权益。现 将本人2024年度履行职责的工作情况汇报如下： 一、独立董事基本情况 （一）独立董事履历、专业配置及兼职情况 本人李东辉，1972年6月出生，武汉大学经济学院审计系本科，澳大 利亚新南威尔士大学商学院财务与金融学博士研究生毕业。曾任职中华 人民共和国审计署金融司公务员、暨南大学管理学院执行院长，现任深 圳大学经济学院财务金融学特聘教授、博士生导师、经济学院教授委员 会主任。多篇文章发表在国际顶级期刊和中国国家重点权威学术刊物， 被评为深圳市海外高层次"孔雀计划"人才、被聘为深圳市财政局高级 职称评审委员会专家、深圳报业集团深新传播智库专家、国家自然科学 基金评审人。 （二）独立董事独立性情况 报告期内，本人未在公司担任 ...

Financial Performance - The company's operating revenue for 2024 was approximately ¥2.73 billion, a decrease of 7.79% compared to ¥2.97 billion in 2023[17]. - The net profit attributable to shareholders for 2024 was approximately -¥1.11 billion, representing a decline of 340.24% from a profit of ¥464 million in 2023[17]. - The net cash flow from operating activities for 2024 was approximately -¥1.42 billion, a significant decrease of 439.20% compared to -¥264 million in 2023[17]. - The basic earnings per share for 2024 was -¥1.8705, down 340.24% from ¥0.7786 in 2023[17]. - Total assets at the end of 2024 were approximately ¥15.29 billion, a decrease of 9.98% from ¥16.99 billion at the end of 2023[17]. - The net assets attributable to shareholders at the end of 2024 were approximately ¥3.36 billion, down 27.89% from ¥4.66 billion at the end of 2023[17]. - The weighted average return on equity for 2024 was -28.00%, a decrease of 38.26% from 10.26% in 2023[17]. - Total revenue for 2024 was CNY 2,734,158,884.05, a decrease of 7.79% compared to CNY 2,965,117,025.04 in 2023[65]. - Real estate revenue decreased by 18.69% to CNY 1,003,780,119.17, accounting for 36.71% of total revenue[65]. - Property management revenue increased by 1.00% to CNY 1,594,488,341.49, representing 58.32% of total revenue[65]. - The company's gross profit margin for real estate was 15.96%, down 17.74% year-on-year, while property management's gross profit margin was 17.17%, up 0.58% year-on-year[66]. Cash Flow and Financing - The net cash flow from operating activities dropped significantly to -¥1,423,998,174.52 in 2024, compared to -¥264,092,984.33 in 2023, a decline of 439.20%[77]. - Operating cash inflow decreased by 13.16% to ¥3,047,561,766.41 in 2024 from ¥3,509,206,475.96 in 2023[77]. - Operating cash outflow increased by 18.51% to ¥4,471,559,940.93 in 2024 from ¥3,773,299,460.29 in 2023[77]. - Investment cash inflow fell by 91.18% to ¥55,996,880.52 in 2024 from ¥634,734,196.73 in 2023[77]. - Cash and cash equivalents decreased by 191.74% to -¥1,122,339,250.82 in 2024 from an increase of ¥1,223,445,277.64 in 2023[77]. - The company reported a total financing balance of 583,732.77 million yuan, with an average financing cost ranging from 3% to 4%[55]. - The company has a total of 39,960.00 million yuan in non-bank loans, with costs ranging from 4% to 6%[55]. Market and Economic Environment - The overall economic environment remains challenging, but the company is positioned to adapt to changes in the market landscape[27]. - The real estate market is undergoing adjustments, with government policies aimed at stabilizing housing prices and supporting demand[27]. - In 2024, the government implemented measures to relax purchase restrictions and lower down payment ratios to stimulate the housing market[29]. - Shenzhen's housing supply has contracted due to slowed land supply, with new policies introduced to stabilize the market[30]. - The company anticipates a gradual recovery in the real estate market driven by supportive government policies and improved market sentiment[28]. - The company acknowledges risks related to market conditions, particularly the downward trend in the real estate sector, which may impact profitability[103]. Business Operations and Strategy - The company is focusing on accelerating cash flow recovery and strictly controlling expenditure to ensure stable cash flow and prevent liquidity risks[31]. - The company is advancing the high-quality development of its property management sector, aiming to build a modern, professional, and intelligent service system to enhance market competitiveness[31]. - The commercial operation sector is undergoing a market-oriented transformation, optimizing business models and improving operational efficiency to maximize the value of commercial assets[31]. - The company is committed to developing urban integrated spaces, focusing on residential, high-end apartments, office buildings, and industrial parks[37]. - The company is expanding its rental business capabilities and shifting its focus towards technology parks to provide comprehensive services[40]. - The company is actively exploring new commercial operation models and enhancing core operational capabilities through various initiatives[45]. - The company is focusing on urban renewal projects and has established a market-oriented incentive mechanism to enhance competitiveness[61]. - The company is targeting the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area and Yangtze River Delta for future project developments[56]. Organizational Changes and Governance - The company is undergoing a board and supervisory committee transition, with the current term ending on September 26, 2024[123]. - The company has appointed new independent directors, with the latest appointments scheduled for October 18, 2024[120]. - The management team includes professionals with significant experience in auditing, finance, and corporate governance, which may strengthen the company's operational efficiency[131][132]. - The company is focusing on enhancing its governance structure with new appointments and rotations in the board and management team[124][128]. - The total remuneration for directors, supervisors, and senior management during the reporting period amounted to CNY 1,073.84 million[135]. - The company has established a performance assessment system for senior management based on economic, classification, and evaluation indicators[134]. - The board of directors held a total of 30 meetings during the reporting period, with significant resolutions passed regarding governance and performance reports[136]. - The company emphasizes the importance of timely and efficient decision-making to protect the interests of shareholders[140]. Social Responsibility and Community Engagement - 深物业集团及其所属企业在2024年度共向社会提供岗位86个，招收人员2010人，其中应届生14名，退伍军人65名[161]. - 深物业集团所属企业国贸物业公司在2024年度开展"服务品质提升年"活动，共计开展行动4657次，提升客户满意度[164]. - 深物业集团所属企业在2024年积极响应政府关于绿色发展的号召，确保各项环保措施得到有效执行[159]. - 深物业集团所属企业国贸物业公司于2024年开展"红色旗帜·红色行动"公益献血活动，参与人数共计350人，成功献血250人，献血总量达104000毫升[163]. - 深物业集团所属企业皇城地产公司向福田区委对口帮扶贫困村活动捐款人民币2万元，用于乡村振兴工作[165]. Compliance and Risk Management - The company is focusing on compliance management and risk control, establishing a comprehensive legal and compliance framework[150]. - The internal control evaluation report indicates that the company maintained effective financial reporting internal controls in all significant aspects[155]. - There were no significant defects identified in financial or non-financial reporting during the internal control evaluation[154]. - The company has no violations regarding external guarantees during the reporting period[173]. - The company has committed to maintaining the independence of the listed company in terms of assets, finance, personnel, business, and organization during the period it acts as the controlling shareholder[170]. Related Party Transactions - The company has engaged in significant related party transactions, with a total amount exceeding 7,780 million yuan for property management services[184]. - The company confirmed that there were no significant discrepancies between transaction prices and market reference prices[185]. - The company has non-operating receivables from related parties totaling CNY 53,197.29 million, with a provision for bad debts of approximately CNY 35,622.29 million[188]. - The company has payables to related parties amounting to CNY 20,229.67 million, which includes CNY 16,000 million added during the reporting period[188].

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 证券代码：000011 200011 股票简称：深物业 A 深物业 B 编号：2025-16 号 议案表决结果如下： 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完 整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、会议召集、召开情况 本公司董事会于2025 年3 月7 日以书面和电子邮件方式发出 召开第十届董事会第33 次会议的通知，会议于2025 年3 月12 日 上午 9:00 以通讯方式在深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层会 议室召开，会议召集和召开程序符合《公司法》、深圳证券交易 所《股票上市规则》、本公司《章程》、《董事会议事规则》的 有关规定。 经过半数董事共同推举，会议由王航军董事主持。会议应到 董事7 人，实到董事7 人。公司监事及高管列席了会议。 二、议案表决情况 审议通过关于推举董事王航军担任法定代表人的议案 公司于 2025 年 2 月 19 日召开第十届董事会第 32 次会 议，审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》及《关于推 举董事王航军履行法定代表人职责的议案》，并于 2025 年 3 月 7 日召开 2025 年第二次临时股东会， ...