Investment Rating - The investment rating for the company is "Buy" (maintained) [2][6][19] Core Views - The company has experienced a contraction in revenue, with a total operating income of 357.9 billion yuan in 2024, a year-on-year decrease of 2.70%. The net profit attributable to shareholders was -29.8 billion yuan, compared to -14.7 billion yuan in 2023 [7][9] - Despite the revenue shrinkage, the company's property investment and operation remain stable, and the performance of held properties is strong. The forecast for net profit attributable to shareholders for 2025-2027 is -8.3 billion yuan, 8.7 billion yuan, and 15.2 billion yuan respectively [6][9] - The company is expected to gradually stabilize its real estate business, leading to a continuous release of performance [6][9] Financial Summary - In 2024, the company achieved a gross profit margin of 21.76% and a net profit margin of -7.15%, with a significant decline in operating cash flow, which decreased by 37.82% year-on-year to 66.17 billion yuan [7][9] - The company's asset-liability ratio stood at 76.73% at the end of 2024, indicating a high level of leverage [7][9] - The company’s shopping centers reported sales of 401.3 billion yuan in 2024, a year-on-year increase of 16%, with a foot traffic of 366 million visitors, up 22% [8][9] Valuation Metrics - The earnings per share (EPS) for 2025 is projected at -0.19 yuan, with price-to-earnings (P/E) ratios for 2026 and 2027 estimated at 13.5 and 7.7 respectively [6][9] - The company’s price-to-book (P/B) ratio is expected to be 1.2 in 2025, indicating a potential undervaluation compared to its book value [9][9]

房地产/房地产开发 大悦城（000031.SZ） 2025 年 04 月 21 日 投资评级：买入（维持） | 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | |  营收规模有所收缩，持有型物业表现强劲，维持"买入"评级 | | | 大悦城发布 2024 | 年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下 | | 滑，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，我们维持 | 年并新增 2025-2026 | | 2027 年盈利预测，预计 2025-2027 | 年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2 亿元，EPS | | 元，当前股价对应 分别为-0.19、0.20、0.36 | 年 估值分别为 2026-2027 PE 13.5、 | | 7.7 倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持"买入"评 ...

年报显示，公司全年全口径签约额达369亿元，中指研究院销售榜排名跃升至第23位（同比提升6位）， 显著跑赢行业大势。商业版图持续扩容，厦门、三亚、海淀三大悦城以超98%招商率高质量开业；创新 资本路径再获突破，西南首单消费REIT——成都大悦城商业REIT成功发行，底层资产出租率98.1%、 租金收缴率99.97%，为轻资产战略注入强劲动能。 凭借多元业务协同、高效运营能力与稳健财务表现，大悦城展现出穿越周期的韧性，为行业高质量发展 树立标杆。 01 持有型业务优势凸显，经营质量持续提升 大悦城深耕商业地产领域，以"年轻力"为核心战略，持续优化全国布局。2024年，公司商业项目总数达 44个（重资产30个+轻资产14个），覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群。 年内，厦门、三亚、海淀三大悦城重磅开业，成为区域商业新地标。其中，三亚大悦城以100%招商 率、100%开业率刷新体系内纪录，首月销售额破亿，迅速跻身海南国际旅游消费中心核心引擎；厦门 大悦城作为福建首座旗舰项目，开业三日客流超50万人次，成为鹭岛品质生活新标杆；北京海淀大悦城 则以"山系生活智潮地"定位，填补区域高端商业空白。 在运营效能上， ...

Core Viewpoint - The company, as a real estate platform under COFCO Group, is focusing on high-quality development and has proposed not to distribute profits for the year 2024 due to negative distributable profits, while emphasizing its commitment to sustainable growth and operational stability [2][66][70]. Company Overview - The company operates primarily in real estate development, management, and sales, covering residential, commercial, and industrial properties across 38 cities in China [3][4]. - The company aims to enhance its brand influence by focusing on the new generation's housing needs and continuously upgrading its residential products [3][4]. Financial Performance - The company reported a negative distributable profit of approximately -2.86 billion yuan for the consolidated financial statements for 2024, leading to the decision not to distribute cash dividends or issue new shares [68][70]. - The company’s net profit for the year was approximately 149.79 million yuan, with a beginning retained earnings of about 5.1 billion yuan [68]. Strategic Initiatives - The company has established a "1123" strategic framework to optimize its organizational structure and enhance corporate culture, aiming for high-quality and sustainable development [8]. - The company has successfully opened new commercial projects in Xiamen, Sanya, and Haidian, and launched a commercial REIT in Chengdu, expanding its operational footprint [8]. Profit Distribution Plan - The proposed profit distribution plan for 2024 includes no cash dividends, no stock dividends, and no capital reserve transfers due to the negative distributable profit [66][68]. - The company’s profit distribution policy requires positive distributable profits and compliance with specific conditions outlined in its articles of association [72]. Financial Assistance - The company plans to provide financial assistance to joint ventures and subsidiaries in 2025, ensuring that such assistance does not affect its normal business operations [75][78]. - The financial assistance will be proportionate to the equity stakes of the shareholders involved in the projects [78].

审计报告 | 索引 | | 页码 | | --- | --- | --- | | 审计报告 | | | | 公司财务报告 | | | | — | 合并资产负债表 | 1-2 | | — | 合并利润表 | 3 | | — | 合并现金流量表 | 4 | | — | 合并股东权益变动表 | 5-6 | | — | 母公司资产负债表 | 7-8 | | — | 母公司利润表 | 9 | | — | 母公司现金流量表 | 10 | | — | 母公司股东权益变动表 | 11-12 | | — | 财务报表附注 | 13-153 | 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度 审计报告 XYZH/2025BJAA14B0145 大悦城控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司全体股东： 一、 审计意见 我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合 并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公 ...

大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度 募集资金存放与使用情况鉴证报告 | 索引 | | 页码 | | --- | --- | --- | | 鉴证报告 | | 1-2 | | 2024 | 年度募集资金存放与使用情况的专项报告 | 1-11 | 大悦城控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司全体股东： 我们对后附的大悦城控股集团股份有限公司(以下简称大悦城控股)2024 年度募集 资金存放与使用情况的专项报告（以下简称募集资金年度存放与使用情况专项报告）执 行了鉴证工作。 大悦城控股管理层的责任是按照中国证监会及深圳证券交易所相关规定编制募集 资金年度存放与使用情况专项报告。这种责任包括设计、实施和维护与募集资金年度存 放与使用情况专项报告编制相关的内部控制，保证募集资金年度存放与使用情况专项报 告的真实、准确和完整，以及不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。我们的责任是 在实施鉴证工作的基础上，对募集资金年度存放与使用情况专项报告发表鉴证意见。 募集资金年度存放与使用情况鉴证报告 XYZH/2025BJAA14B0146 我们按照《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3101 号-历史财务信息审 ...

大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度 内部控制审计报告 内部控制审计报告 XYZH/2025BJAA14B0147 大悦城控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司全体股东： 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计 了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）2024 年 12 月 31 日财务报告内 部控制的有效性。 一、 企业对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》 、《企业内部控制应用指引》 、《企业内部控制评 价指引》的规定，建立健全和有效实施内部控制，并评价其有效性是大悦城控股董事会 的责任。 二、 注册会计师的责任 四、 财务报告内部控制审计意见 我们认为，大悦城控股于 2024 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相 关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 · 1 审计报告（续） XYZH/2025BJAA14B0147 大悦城控股集团股份有限公司 我们的责任是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表审计意 见，并对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。 三、 内部控制的固有局限性 内部控 ...

大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度 非经营性资金占用及其他关联资金往来的 专项说明 | 索引 | 页码 | | --- | --- | | 专项说明 | 1-2 | | 非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 | 1-5 | 2024 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来的专项说明 XYZH/2025BJAA14B0141 大悦城控股集团股份有限公司 大悦城控股集团股份有限公司全体股东： 我们按照中国注册会计师审计准则审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大 悦城控股）2024 年度财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表、2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以 及财务报表附注，并于 2025 年 4 月 17 日出具了 XYZH/2025BJAA14B0145 号无保留意见的 审计报告。 根据中国证券监督管理委员会《上市公司监管指引第 8 号——上市公司资金往来、对 外担保的监管要求》（证监会公告[2022]26 号），以及深圳证券交易所相关披露的要求， 大悦城控股编制了本专项说明所附的《大悦城控股 202 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（李曙光） 本人作为大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董 事，严格遵照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公 司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律法规、自 律规则以及《公司章程》、公司《独立董事制度》等相关规定，诚实、勤勉、 独立的履行独立董事的职责，积极参加 2024 年度相关会议，认真审议董事会的 各项议案，充分发挥独立董事及专门委员会委员的作用，维护公司利益和全体 股东尤其是中小股东的合法权益。现将 2024 年度履行独立董事职责的情况报告 如下： 一、基本情况 1、工作履历、专业背景以及兼职情况 本人李曙光，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、博 士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院教授，中国政法大学破产法与 企业重组研究中心主任。中国法学会经济法研究会常务理事，中国经济改革研 究基金会学术委员。兼任五矿发展股份有限公司、中信信托有限责任公司等公 司独立董事。2022 年 8 月起任本公司独立董事。本人符合相关法律法规、 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告（刘洪玉） 本人作为大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董 事，严格遵照《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中 华人民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）、《上市公司独立董事管 理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律法规、自律规则以及 《公司章程》、公司《独立董事制度》等相关规定，诚实、勤勉、独立的履行 独立董事的职责，积极参加 2024 年度相关会议，认真审议董事会的各项议案， 充分发挥独立董事及专门委员会委员的作用，维护公司利益和全体股东尤其是 中小股东的合法权益。现将 2024 年度履行独立董事职责的情况报告如下： 一、基本情况 1、工作履历、专业背景以及兼职情况 本人刘洪玉，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师， 享受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地 产研究所所长、清华大学恒隆房地产研究中心管委会副主任。兼任全球华人不 动产学会常务理事、亚洲房地产学会 Fellow（前会长）等职务。曾任招商局地 产控股股份 ...