房地产 证券研究报告/行业定期报告 2025 年 07 月 12 日 | 评级： | 增持（维持） | 重点公司基本状况 | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 简称 | 股价 | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | 分析师：由子沛 | | | （元） | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 执业证书编号：S0740523020005 | | 保利发展 | 8.26 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 8.2 | 19.7 | 18.0 | 16.2 | 15.3 | 买入 | | Email：youzp@zts.com.cn | | 招商蛇口 | 9.17 | 0.65 | 0.37 | 0.48 | 0 ...

Core Viewpoint - The Beijing Municipal Government has released the "Beijing Deepening Reform to Boost Consumption Special Action Plan," which aims to enhance housing consumption by optimizing supply policies, potentially serving as a model for other cities [1][2]. Group 1: Housing Supply Optimization - The action plan emphasizes the optimization of housing supply and housing provident fund policies to stimulate housing consumption demand [1]. - Major cities, including Chengdu and Beijing, are focusing on improving urban spatial structure and land use to enhance the quality of residential land supply [1][2]. - The plan prioritizes residential land supply near transportation hubs and employment centers, aiming to improve commuting efficiency and living standards [2]. Group 2: Land Auction and Financial Support - In the first half of 2025, land auction revenues in first-tier cities increased by 49.5%, while second-tier cities saw a 43.5% rise in land transfer fees [2]. - The action plan proposes to further leverage the housing provident fund to support homebuyers in making down payments and applying for housing loans [2][3]. Group 3: Policy Implementation and Market Impact - Over 30 cities, including Shenzhen and Hangzhou, have implemented policies allowing the use of housing provident funds for down payments, which lowers the entry barrier for homebuyers [3]. - The plan includes the development of a "mortgage transfer" policy for housing provident fund loans, which could streamline the transaction process for second-hand homes and enhance market liquidity [4]. - The introduction of the "mortgage transfer" policy in Beijing signals potential adoption by more first- and second-tier cities, indicating a trend towards optimizing housing loan policies [4].

长期沉淀于缴存人账户的住房公积金，正被多地政策激活并重新定向至住房消费领域。南都·湾财社记 者7月11日梳理发现，北京、深圳、杭州等核心城市近期密集出台实施细则，明确允许缴存人直接提取 公积金账户余额支付新建商品住房首付款，政策落地节奏显著加快。 尽管各地在提取额度、申请时点、资金监管等操作层面略有差异，但政策指向高度一致：通过降低首付 资金筹措门槛，为房地产市场注入增量需求。 据中指研究院统计，今年以来，全国已有超过150次住房公积金政策优化，覆盖贷款额度上调、提取条 件放宽、异地贷款互认等维度。业内人士指出，公积金政策正成为本轮稳楼市的核心工具，既降低购房 门槛，又释放合理需求，为房地产市场企稳回升提供持续动力。 北京新政补位一线 7月10日，北京印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，其中明确提出进一步发挥住房公积金 促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。 这一政策也引起了市场的广泛关注。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一举措降低了购房门 槛，减轻了购房者前期资金压力，让更多有购房需求但资金暂时不足的人能够实现购房愿望，有效刺激 住房消费需求。 至此 ...

【市场数据】 截至10日收盘，上证综指涨0.48%，报3509.68点；科创50指数跌0.32%，报979.99点；深证成指涨 0.47%，报10631.13点；创业板指涨0.22%，报2189.58点。 4、据智通财经，7月10日，外交部发言人毛宁主持例行记者会。法新社记者提问，美国总统特朗普昨天 宣布将对进口的铜征收50%的关税，理由是国家安全，请问中方对此有何评论？"这个问题我们立场非 常明确。"毛宁强调，我们一贯反对泛化国家安全概念，我们也始终认为关税战、贸易战没有赢家，滥 施关税不符合任何一方的利益。 5、7月10日，据央视新闻，针对《关于在政府采购活动中对自欧盟进口的医疗器械采取相关措施的通 知》，财政部对有关方面关注的问题进行了解答。解答提到，对于4500万元人民币以上的医疗器械政府 采购项目，未分包开展采购的，非欧盟企业提供的自欧盟进口的医疗器械占比不得超过该项目合同总金 额的50%；分包开展采购的，非欧盟企业提供的自欧盟进口的医疗器械占比不得超过分包后单个采购包 合同金额的50%。采购人分包开展采购时，应当结合采购实际，按照专业类型、专业领域、规格等次 等，对采购项目合理分包。 6、据央广网 ...

7月10日，北京市人民政府网站发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》），其中提到将"优化住房消费新供给"，研究制定住房 公积金个人住房贷款"带押过户"政策。 来源：北京市人民政府网站 中指研究院政策研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，此次政策再次强调优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，有利于更好满足购房 者职住需求，也有助于开发企业打造符合市场需求的"好房子"。 住房公积金方面，《方案》指出，将进一步发挥住房公积金的促进作用，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷 款。研究制定住房公积金个人住房贷款"带押过户"政策，并开展相关业务。 住宅用地供应方面，《方案》表示，将优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善"保障+市场"住房供应体系。 此外，《方案》还提到，鼓励提供房屋改造设计、定制化整装、智能化家居等产品和服务，推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。鼓励建设智慧社 区，探索"物业服务+生活服务"模式，发展社区嵌入式服务设施，实现"一刻钟便民生活圈"全覆盖。 （文章来源：每日经济新闻） 陈文静表示，今年以来，各地优化住房公积金政 ...

7月2日，广州住房公积金管理中心就《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 （暂行）》（征求意见稿）公开征求意见。文件提出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时，可启 动商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（即"商转公"）。据中指研究院统计，今年以来，已 有重庆、沈阳等约20个城市相继支持并优化"商转公"政策。 中指研究院政策研究总监陈文静告诉《证券日报》记者，假设存量房贷利率为3.2%，若按10年贷款、 贷款总额100万元、等额本息进行计算，那么月供金额约为9748.67元，房贷利息总额约16.98万元；若替 换为2.6%利率的住房公积金贷款，则月供降至9472.53元，利息总额降至13.67万元，分别下降276.14元 和3.31万元。 "当前，在商业银行贷款利率与公积金贷款利率存在显著利差的背景下，'商转公'政策能明显减轻购房 者的还款压力。"58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时说。 住房公积金政策的调整，一直都是房地产市场政策优化的主要方向之一。记者梳理发现，今年以来，除 了"商转公"之外，各地还从提高公积金贷款额度、支持提取公积金支付首付款、延长还款期限等方面 ...

Core Viewpoint - The "commercial to public" (商转公) loan policy is being implemented in more cities, with Guangzhou being the latest major city to announce its support, aiming to alleviate the financial burden on homebuyers and stimulate consumption [1][2][4]. Group 1: Policy Implementation - Over 30 cities nationwide have initiated the "commercial to public" loan policy, with cities like Chengdu, Chongqing, Taiyuan, and Zhengzhou already supporting it, while major cities like Beijing, Shanghai, and Hangzhou have not yet adopted the policy [1][2]. - Guangzhou's housing provident fund management center has released a draft for public consultation regarding the implementation of the "commercial to public" loan policy, targeting individuals with commercial loans that have been disbursed for over five years [1][3]. Group 2: Economic Context - The introduction of the "commercial to public" policy in Guangzhou is partly driven by the need to promote consumption and reduce the interest burden on homebuyers, reflecting a shift in housing policy towards consumer support [2][4]. - The annual interest income from Guangzhou's housing provident fund is projected to reach 4.472 billion yuan in 2025, an increase of 310 million yuan from 2024, indicating a strong financial position to support the new policy [1]. Group 3: Eligibility Criteria - To qualify for the "commercial to public" loan, applicants must meet several criteria, including having a commercial loan disbursed for over five years, the property being the only home in Guangzhou, and maintaining a good repayment record [3]. - The policy aims to assist a significant demographic, particularly young homebuyers or new residents who previously could not access public fund loans due to various restrictions [3]. Group 4: Comparison with Other Cities - While Guangzhou and Shenzhen have adopted the "commercial to public" policy, other major cities like Beijing and Shanghai remain hesitant due to their higher utilization rates of housing provident funds, which limits their ability to implement similar policies [4][5][6]. - Beijing's housing provident fund total reached approximately 2.99 trillion yuan by the end of 2024, with a significant portion being withdrawn, indicating a high demand for funds that complicates the introduction of the "commercial to public" policy [5].

同时，延长了部分公积金政策执行期限，将2024年11月实施的住房公积金贷款最低首付款比例为 15%的政策适用期限延长至今年12月31日。职工提取住房公积金支付购房首付款的购房时限由今年6月 30日延长至2026年12月31日。 此外，沈阳扩大"商转公"贷款政策支持范围，灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人，可将已 偿还5年（含）以上的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款。使用公积金贷款购买经认定新建高品 质住宅的，贷款上限可放宽到当期最高贷款额度的1.4倍。 符合申请条件的毕业生持身份证、毕业证或教育部学历证书电子注册备案表、养老保险缴费证明， 向沈阳住房公积金管理中心申请领取开户补贴。经审核后开户补贴资金将直接发放至毕业生本人的住房 公积金账户，与毕业生自主缴存的住房公积金余额合并存储。毕业生开户补贴每人只能申领一次。 沈阳还上调了贷款额度计算中账户余额倍数，单位缴存职工住房公积金贷款额度计算中的账户余额 倍数由22倍调整为25倍。灵活就业人员账户余额倍数按照有关规定同步上调。这就意味着如果一名职工 公积金账户余额为3万元，按原倍数计算，最高贷款限额为66万元，如按新倍数计算，最高贷款限额将 达到75万元 ...

商业贷款5年以上可转纯公积金贷款。 7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求 《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住 房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）（以下简称《办法》）意见的公告。 （三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配 偶和未成年子女以外的产权人。 （四）贷款房屋已取得房地产权属证书。 （五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制 情形。 （六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房。 《办法》显示，商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称"商转公贷款"），是指缴存 人申请将其在广州市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称"商业贷款"） 余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称"公积金贷款"）。 《办法》提出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时 可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上 时暂停。在《办法》实施过程中，广州住房公积金管理中心 ...

商业贷款5年以上可转纯公积金贷款。 7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求 《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房 贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）（以下简称《办法》）意见的公告。 《办法》显示，商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称"商转公贷款"），是指缴存人 申请将其在广州市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称"商业贷款"）余 额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称"公积金贷款"）。 （二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公 积金贷款。 （三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋 不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。 （四）贷款房屋已取得房地产权属证书。 （五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任 何权利限制情形。 （六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房。 （七）原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录。 《办法》提出，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可 ...