作者丨崔文静 编辑丨张星 视频｜ 柳润瑛 11月28日，证监会就《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见 稿）》（以下简称《公告》）公开征求意见， 标志着我国公募REITs市场正式从基础设施领域 拓展至商业不动产领域，进入"双轮驱动"新阶段。 此次试点是落实资本市场新"国九条"、推动REITs市场高质量发展的关键举措。其核心在于打 通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决 方案。 市场普遍视此举为水到渠成。历经近五年探索，基础设施REITs已上市77只产品，形成了较为 成熟的监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定了坚实基础。当前，我国商业不动产存量 规模庞大，但缺乏高效退出渠道，试点推出精准回应了市场迫切的盘活需求。 支持构建房地产发展新模式被认为是其首要功能。 一位券商资深分析师表示，传统房地产高 杠杆、高周转的开发销售模式正在经历深刻转型，商业地产亟需找到一条依赖长期运营而非短 期销售的全新路径。REITs为此提供了标准化的退出渠道和持续的权益融资来源。它不仅能够 帮助企业优化资产负债表、降低杠杆风险，更将从根本上倒逼企业从"开发商"转向专 ...

Core Viewpoint - The introduction of commercial real estate REITs in China is seen as a significant step towards allowing ordinary investors to participate in the commercial real estate market, providing liquidity for developers and addressing the current challenges in the real estate sector [1][2]. Group 1: Market Context and Development - The public REITs market in China has steadily developed over the past five years, with 77 REITs listed and a total financing amount of 207 billion yuan, indicating a growing asset class [2]. - The total market size of commercial real estate in China is approximately 5.93 trillion USD (around 42 trillion yuan), highlighting the substantial demand for REITs to activate and broaden financing channels [2][4]. - The current real estate market is undergoing a deep adjustment, necessitating new models such as commercial real estate REITs to reduce leverage and mitigate risks [1][4]. Group 2: Benefits of Commercial Real Estate REITs - Commercial real estate REITs will provide channels for asset exit and capital recovery for real estate companies, helping to lower debt and optimize capital structures [3]. - They will enhance operational flexibility for real estate firms, allowing them to participate in asset management while retaining control over their assets [3]. - The introduction of REITs will link the value of commercial real estate to operational metrics, encouraging better management practices through market oversight [3][10]. Group 3: Regulatory Framework and Implementation - The China Securities Regulatory Commission (CSRC) has outlined a framework for commercial real estate REITs, including product definitions, management requirements, and regulatory responsibilities [6][8]. - The CSRC's announcement is part of a broader strategy to align with national policies and enhance the capital market's role in supporting the real economy [4][6]. - The regulatory framework for commercial real estate REITs is expected to be adapted from existing infrastructure REITs, ensuring consistency in asset compliance and operational standards [7][8]. Group 4: Investment Appeal and Market Dynamics - The REITs are expected to offer stable cash flow characteristics, appealing to investors seeking high dividend yields, especially in the context of current market diversification needs [9]. - There is a discussion on whether commercial real estate REITs should provide more competitive dividend levels due to the inherent volatility in cash flows from commercial properties [9][10]. - The market is gradually forming a consensus on the importance of flexible management roles for asset managers to ensure the long-term health of the public REITs market [11].

2025年第48周，发改委召开发布会，推进基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育 场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。其后次日，证监会发文，就启动商业不动产REITs 试点征求意见。地方层面，政策发布频次进一步提高，涉及公积金、"好房子"的发布频次显著提升： 厦门、烟台、襄阳等支持直系亲属提取公积金购房；辽宁、天津、北京等"十五五"规划构建发展新模 式，推动"好房子"发展；重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地。 0 1 周度中央：发改委推动REITs扩容至商办、城更领域，证监会启动商业不动产REITs试 点 11月27日，发改委召开新闻发布会。 答记者问时提到，基础设施REITs工作自2020年启动以来， 国家发展改革 委会同证监会， 持续推动基础设施REITs市场扩围扩容。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型， 其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。近期，国家发展改革委正在 积极推动基础设施 REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。 11月28日， 证监会发布了《中国证监会关于推出商业不动 ...

Group 1: Beijing's 15th Five-Year Plan - Beijing's 15th Five-Year Plan emphasizes the improvement of the "market + guarantee" housing supply system and the establishment of a rental and purchase system, prioritizing land supply near transit stations [1] - The plan aims to enhance the supply of affordable housing, focusing on urban working groups and low-income families, while also increasing the effective supply of rental housing [1] - Initiatives include the development of high-quality housing, enhancing property services, and implementing a safety management system for the entire lifecycle of housing [1] Group 2: Changzhou's New Housing Policy - Changzhou's new policy mandates the definition of residential types for land sales, encourages improved architectural design, and promotes smart home features [2] - The policy increases the public housing loan limit by 500,000 yuan for high-quality residential purchases without a maximum cap, supporting citizens in upgrading their homes [2] Group 3: Beijing Land Auctions - China Overseas Land & Investment won a plot in Tongzhou District for 1.248 billion yuan, with a floor price of approximately 22,900 yuan per square meter and a premium rate of 0.97% [3] - Maoyuan Real Estate acquired a plot in Chaoyang District for 5.024 billion yuan, with a floor price of about 62,100 yuan per square meter and a premium rate of 18.21% [5] - Beijing Urban Construction secured a plot in Fangshan District for 1.471 billion yuan at the base price, with a floor price of approximately 18,100 yuan per square meter [5] Group 4: Other City Land Auctions - In Shanghai, nine plots were sold for a total of 17.333 billion yuan, with some plots sold at a premium [4] - Hangzhou sold five residential plots for approximately 6.794 billion yuan, with several plots sold at base prices [6] - Suzhou's two residential plots were sold at base prices for a total of 1.42 billion yuan [7] - Wuhan's twelve plots sold for about 3.97 billion yuan, with a significant portion being residential land [8] Group 5: Real Estate Market Trends - The top 100 real estate companies acquired land worth 847.8 billion yuan from January to November, marking a year-on-year increase of 14.1% [10] - China State Construction Engineering issued the first commercial real estate ABS in China, with a scale of 1.246 billion yuan [11] - Ocean Group's debt restructuring plan for seven domestic bonds totaling 13.05 billion yuan was approved [11] - Vanke plans to hold a meeting to discuss the extension of a 2 billion yuan medium-term note [11]

其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善"保障+市场"住房供应体系，完 善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，优化住房公积金政策，更好满足群众刚性和多样化 改善性住房需求。推广房票安置、以旧换新，收购存量商品房用作保障性住房，有力有序消化存量房 产。大力推进安全舒适绿色智慧"好房子"建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，全链 条提升住房建造服务水平。推动建立房屋全生命周期安全管理制度。 推动建立房屋全生命周期安全管理制度。 12月1日，辽宁省发布《中共辽宁省委关于制定辽宁省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建 议》。 ...

新房方面，11月，市场供应整体仍在低位，上海、成都、杭州等城市均有高端改善项目入市，带动核心 城市新建住宅均价上涨，进而推动百城新建住宅价格环比保持结构性上涨，百城新建住宅均价为17036 元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。租赁住宅方面，11月住房市场进入传统淡季，50城住宅 平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%。 图：2021年1月至2025年11月百城新建住宅价格及环比变化 图：2021年1月至2025年11月百城二手住宅价格及环比变化 图：2021年11月至2025年11月50城住宅平均租金及环比变化 数据来源：中指数据 分梯队看，二手住宅方面，11月，一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.15%、 0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，较上月跌幅均有所扩大。新建住宅方面，11月， 上海、成都、杭州、宁波等城市均有高端改善项目入市，带动一二线城市价格同环比均上涨，三四线城 市更多以消化现有库存为主,同环比均下跌。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨 6.66%;二线城市环比上涨0.36 ...

丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 好房子的关键在于定价 [Table_Summary] 最顶端的豪宅市场，从典型样本跟周边次新的比价去看，定价已趋于合理区间，但市场容量相 对有限，核心矛盾在于潜在供应量较大；中高端改善市场，大多数产品定价已不低，且周边二 手竞品仍面临较大的补跌压力，好房子去化逐步承压，但部分定价具备性价比的项目，去化依 然相对较好，定价是项目去化的关键。综合而言，好房子是中长期阿尔法，只要定价合理，去 化不是问题，今年部分高地价项目的兑现有不确定性，短期盈利改善进程有一定波折；但近期 土地市场逐步降温，这对后续拿地构成利好，房企中期盈利结构性改善的置信度在提高。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% %% %% ——房地产行业周度观点更新 报告要点 research.95579.com 1 [Table_Title 好房子的关键在于定价 2] ——房地产行业周度观点更新 [Table_Summ ...

中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道 11月28日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简 称"《试点公告》"）正式发布，向社会公开征求意见。 证监会指出，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模 式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 业内专家对《中国经营报》记者表示，推出商业不动产REITs试点，将带来三重利好。 首先，试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，进而助力防范化解行业系统性风险。其次，对于资 本市场而言，试点将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模。同时，试点也可为公众投 资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具。 支持构建房地产发展新模式 根据《试点公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人 分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。 证监会指出，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是 REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资 渠道的内在需求。 " ...

2025 年 11 月 30 日 唐猛 A0230523080003 tanqmeng@swsresearch.com 相关研究 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 研究成功费 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 联系人 商业不动产 REITS 推行，盘活 并化解风险 -申万宏源建筑周报（20251124-20251128） 本期投资后了 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 一周板块回顾：板块表现方面，SW建筑装饰指数+2.81%，沪深 300 指 O 数+1.64%，相对收益为+1.17pct。周涨幅最大的三个子行业分别为生态 园林 (+9.04%)、基建民企 (+7.21%)、设计咨询 (+6.23%)，对应行 业内三个公司：国晟科技（+57.69%）、汇通集团（+20.00%）、招标股 份 (+24.71%); 年涨幅最大的三个子行业分别是基建民企 (+71.33%)、生态园林 (+53.39%)、装饰 ...

行 业 及 产 业 建筑装饰 行 业 研 究 / 行 业 点 评 相关研究 证 券 研 究 报 告 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 研究支持 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 联系人 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 2025 年 11 月 30 日 商业不动产 REITS 推行，盘活存量 并化解风险 看好 ——申万宏源建筑周报（20251124-20251128） 本期投资提示： 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 中庚基金 使用。1 - ⚫ 一周板块回顾：板块表现方面，SW 建筑装饰指数+2.81%，沪深 300 指 数+1.64%，相对收益为+1.17pct。周涨幅最大的三个子行业分别为生态 园林（+9.04%）、基建民企（+7.21%）、设计咨询（+6.23%），对应行 业内三个公司：国晟科技（+57.69%）、汇通 ...