证券研究报告 房地产 行业定期报告 hyzqdatemark 2025 年 11 月 25 日 证券分析师 邓力 SAC：S1350525070006 dengli@jzsec.com 陈颖 SAC：S1350525110002 chenying02@huayuanstock.com 唐志玮 tangzhiwei@huayuanstock.com 住建部推进城市更新，广东构建房地产发展新模式 投资评级： 看好（维持） ——房地产行业周报（25/11/15-25/11/21） 投资要点： 请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明 板块行情：本周上证指数下跌 3.9%、深证成指下跌 5.1%、创业板指下跌 6.2%、沪 深 300 下跌 3.8%、房地产（申万）下跌 5.8%。个股方面，涨跌幅前五的分别为： ST 中迪(+18.8%)、世联行(+12.5%)、财信发展(+12.3%)、*ST 荣控(+8.3%)、新城 控股(+4.6%)，涨跌幅后五的分别为：荣盛发展(-16.9%)、新华联(-15.2%)、上海临 港(-13.3%)、香江控股(-13.2%)、和展能源(-12.9%)。 联系人 板块表现： 数据 ...

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 观点 二手挂牌|10月京沪深新增挂牌量同环比双降 整体二手房市场成交规模仍将延续波动走势。 二手结构|10月京沪深200万元以下房源成交占比持增 土地周报 | 供地规模延续年内高位，成交规模低位回升（11.10-11.16） 第4 6周土地供应规模延续年内高位，成交规模低位回升，土拍热度出现回落。本周重点监测城市范围内，土地供 应建筑面积为14 33万平方米，连续两周在1400万平方米以上；成交建筑面积6 8 3万平方米，环比上升70%。本周 溢价率为0. 9%，为下半年以来新低。 11月京沪深二手房成交仍处在下行周期，短期内"以价换量"趋势延续。 土拍速递｜北京城建溢价竞得北京二环内宅地，2号子地块将建设为四合院整院出售 北京两宗宅地顺利出让，合计成交总价32.7亿元。 评司论企｜华润配售股份、重启境外债，央国企融资支撑市场引领升级转型 华润近期大举融资的原因为何？房企整体的融资情况又呈现什么样的趋势呢？ 评司论企｜12万+会员共建生态：华 ...

11月18日，开封市平稳基金正式成立。将借鉴南宁市平稳基金运营模式开展开封市保交楼工作。这也意 味着保交楼"南宁模式"正在走向全国，形成可复制可推广的重要经验。 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款正在逐步退出，房地产"保交楼"工作进入深水区。据了解， 部分城市仍存在债务关系复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大等问题的烂尾楼项目，这些项目需要通过 创新方式逐步解决。 在上述背景下，各地亟需建立市场化纾困长效机制。11月初，河南开封、河南荥阳、山东泰安三地考察 团相继南下广西南宁，希望能深入学习平稳基金的"保交楼"运作模式，而该基金年内已经三次迎接外地 考察团。 南宁市平稳基金的探索，不仅为当下的烂尾楼项目提供了解题思路，更为构建房地产发展新模式提供了 重要参考。 "硬骨头"难啃，三地考察团南下取经 "我们面临的是货值无法覆盖建设成本的项目，一方面市场化资金不愿进入，另一方面债权人的博弈又 异常激烈。"一位房地产行业观察人士表示，"平稳基金的成功案例为很多尚未解决的项目提供了破题思 路。" 南宁市平稳基金（以下简称"平稳基金"）是全国范围内最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企 出资为主，吸引社会资本共同投入 ...

"好房子' "建设安全舒适绿色智慧的'好房子' 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提 升行动。" "十五五"规划建议 釋以 新时代的"好房子",应当具备安全、舒适、绿色、智慧等特征。 安全就是让人民群众住得安心放心。房屋主体结构、围护结构、 部品部件、附属设施等坚固结实、牢靠。水、电、气、热和电梯等设 备运行稳定,能对火灾、燃气泄漏等监测预警,最大限度避免安全事 故发生。 二十届四中全会 名词卡片 如何建设"好房子"： "好房子"建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，从好标准、好设计、好材料、好建 造、好服务等多个方面统筹推进。 一是完善标准体系。落实好2025年版《住宅项目规范》，因地制宜制定出台行业标准、地方标准和企 业标准，构建"好房子"建设的标准体系。 二是提升设计水平。针对不同地域特点、不同群体多样化居住需求，精心设计不同户型、不同面积 的"好房子"，提高设计的科学性、合理性，让房子的每一平方米都物尽其用、物有所值。 舒适就是让人民群众住得健康舒心。室内立体空间尺度适中, 功能分区合理,天然采光和自然通风充分利用,建材绿色环保,室内 空气质量和隔声性能良好,温湿度适宜,满足人民群众健康、 ...

今年以来，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产 市场止跌回稳。当前房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现。 全国房地产市场交易总量保持基本稳定。住房和城乡建设部数据显示，今年1月至10月，全国新建商品 房和二手房交易总量同比下降1.9%。其中，深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城 市新房和二手房网签交易总量同比均保持增长。这意味着今年以来住房成交总量和去年同期相比保持基 本稳定，没有出现明显收缩，各地因城施策采取的止跌回稳举措持续发挥作用。 商品房销售降幅收窄。国家统计局数据显示，今年1月至10月，全国新建商品房销售面积和销售额同比 分别下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善。 商品房去库存持续推进。各地控增量、优存量政策发挥作用，10月末全国商品房待售面积75606万平方 米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少。 一些地区从供需两端因城施策，取得较好效果。有些地区取消或调减限制性措施，如北京、上海、深圳 调减了住房限购政策，重庆、苏州取消了限售政策；有些地区实施购房补贴，如 ...

房企资金状况有所改善。在"白名单"项目扩围增效等积极因素带动下，房地产开发企业到位资金降幅收 窄。今年1月至10月，房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点。 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回 稳。应积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展。 今年以来，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产 市场止跌回稳。当前房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现。 全国房地产市场交易总量保持基本稳定。住房和城乡建设部数据显示，今年1月至10月，全国新建商品 房和二手房交易总量同比下降1.9%。其中，深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城 市新房和二手房网签交易总量同比均保持增长。这意味着今年以来住房成交总量和去年同期相比保持基 本稳定，没有出现明显收缩，各地因城施策采取的止跌回稳举措持续发挥作用。 商品房销售降幅收窄。国家统计局数据显示，今年1月至10月，全国新建商品房销售面积和销售额同比 分别下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分 ...

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 11 月 18 日 房地产行业第 46 周周报（2025 年 11 月 8 日-2025 年 11 月 14 日） 本周成交环比转正，同比降幅收窄，但 10 月 70 城房价环比跌幅 扩大，仍需等待政策进一步发力 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄， 但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价 跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业"由量转质，优化结构" 的关键年》（2025/05/12） 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降 幅收窄；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点 政策 重庆市发改委等 8 部门联合印发《进一步清理消费领域限制性举措持续扩大消费 若干措施》，放宽全款购房公积金提取条件，职工一次性付清购房价款的，可自 购房之日起满半年后每年提取一次，提取办理时限由两年放宽至五年， ...

Core Insights - The recent surge in the acquisition of existing commercial housing for affordable housing projects indicates a new "market + guarantee" model in real estate development is taking shape [1][2] Group 1: Project Developments - In Zhongshan, Guangdong, six projects have submitted applications for acquiring nearly 1,500 units of existing housing for affordable housing since the pilot program began in late September [1] - Hangzhou has expanded its efforts, with a new round of housing collection initiated by Hangzhou Anju Group, targeting eight urban districts and focusing on areas near transportation hubs and public facilities [1] - In Chongqing, two new projects have been launched, providing over 520 units of existing housing for affordable rental housing, reflecting the city's commitment to a dual rental and purchase housing system [1] Group 2: Funding Mechanisms - Recent re-loan policies for affordable housing have been crucial for project implementation, with Chongqing's branch of the People's Bank of China facilitating a loan of 152 million yuan for the acquisition of 226 units [2] - Changde in Hunan has successfully completed its first county-level loan for acquiring existing housing for affordable housing, marking a significant step for non-provincial capital cities in the region [2] - Special funds are also being utilized to accelerate acquisitions, with Jingmen in Hubei applying for 10 projects and proposing a special bond issuance of 470 million yuan [2] Group 3: Policy and Market Implications - Policy emphasis is on optimizing the supply of affordable housing and regulating the rental market, with low-cost funding sources like special bonds aiding in the acquisition of existing housing [3] - Various regions are supporting initiatives to provide housing guarantees for young entrepreneurs and talent, alleviating the rental burden on these groups [3] - The approach of acquiring and renting out existing housing can help balance the supply structure of affordable housing and create a healthier cycle in the real estate market [3]

Core Viewpoint - The article discusses the current state and future direction of the real estate market in China, emphasizing the transition to a new development model supported by monetary policy and local government initiatives [2][4][5]. Group 1: Monetary Policy and Market Dynamics - The People's Bank of China (PBOC) aims to leverage monetary and credit policies to support the construction of a new real estate development model, focusing on the importance of interest rates and their relationships in macroeconomic balance [2][5]. - Recent data from 70 cities indicates that in October, nine cities, including Shanghai and Harbin, saw a year-on-year halt in the decline of new home prices, marking the highest number since Q2 2024 [2][5]. - The current low interest rate environment has led to a situation where rental yields in key cities are surpassing deposit rates, providing new support for property prices [2][5]. Group 2: Local Government Initiatives - Shanghai has initiated a special action to regulate online real estate information dissemination, targeting misinformation and market manipulation [7]. - Huizhou has fully relaxed household registration restrictions, allowing individuals with legal property rights or those who have lived and worked in the city for over six months to apply for residency, which is expected to enhance labor mobility and population structure [8]. - Various cities, including Luoyang and Zhengzhou, have optimized housing provident fund policies, increasing loan limits and facilitating online applications to improve transparency and accessibility for homebuyers [9][10][11]. Group 3: Market Transition and Challenges - The real estate industry is transitioning from large-scale expansion to high-quality development, facing challenges such as inventory pressure and price system restructuring [5]. - The market is entering a phase where second-hand home transactions are increasingly replacing new home sales, reflecting a natural market adjustment [5]. - The article highlights the need for a balanced view of market indicators during this transitional period, as fluctuations are expected while the market seeks a new equilibrium [4][5]. Group 4: Policy Trends and Future Outlook - The frequency of policy announcements aimed at stabilizing the market remains high, particularly regarding the optimization of housing provident fund policies, which are seen as crucial for market stability [16][18]. - The article anticipates an increase in policies related to "good housing," industry order, and affordable housing as the market continues to evolve [16][18].

【环球网财经综合报道】住房城乡建设部最新公布数据显示，1-10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二 手房在交易总量中的占比达45%。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增 长超过10%。 对此有分析人士认为，随着住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强。 《联合早报》近日发文称，今年以来，中国各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房 需求，推动房地产市场止跌回稳。从统计数据来看，房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现，商品房销售 降幅收窄，商品房去库存持续推进，房企资金也有所改善。 中国国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，当前房地产市场还处在新旧模式转换 时期，转型调整需要一定时间，在这个过程中，部分指标会出现波动，对此要客观看待；下阶段要落实好中央城市工 作会议精神，积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展。 ...