地产杂谈系列之六十五 黎明破晓，冬去春来 强于大市（维持） 房地产 2026 年 03 月 04 日 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业年度策略报告*房地产*曙光渐近， 拥抱价值*强于大市 20251203 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点： 行 业 报 告 行 业 深 度 报 告 库存端现积极信号，楼市调整或接近尾声：2025 年全国商品房销售面积 绝对规模回到 2010 年前水平；70 个大中城市新房、二手房指数回到 2018 年和 2016 年水平，本轮国内楼市调整幅度已接近 2005 年后美国、英国 及中国香港。同时"严控增量、优化存量、提高质量"政策逐见成效，全 国商品房开工未售库存持续收缩，去化周期逐步企稳。我们认为无论从绝 对调整幅度还是海外经验来看，本轮楼市调整或逐步接近尾声。 "好房子"加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻：当前政府持续推 动"好房子"建设，产品迭代与 ...

近些年，国内房地产市场进入到长期调整的趋势之中。先是像郑州、石家庄等二三线城市房价出现下跌。之后，上海、深圳等一线城市的房价也加入到下跌 的队伍之中。全国平均房价跌幅已经超过了30%。而在进入到2026年之后，各地房价仍然延续之前调整的趋势。数据显示：1月份全国百城二手住宅均价为 12905元/平方米，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%。 第一，要看当前房价的趋势 房子的租售之比，也是决定你现在是否卖掉房子的关键参考指标。举个例子，上海一套二手房的市价是700万，每个月的租金是7500元，一年租金回报率要 低于银行存款利率。显然，在高房价的背景之下，房子的租售比是很低的。也就是说，现在的房子并不具备投资价值，就连投资性购房需求都不会进来。而 只有等到房子的投资回报率达到3-4%以上，投资购房需求才有可能入市。 现在卖掉房子，是"聪明"还是"蠢"？内行人一语道破，终于懂了。就是你只要看三大指标，它们分别是：当前房价的大趋势、要看房价与收入之比，以及看 房子的租售比。从目前情况来看，现在房价正处于下行趋势之中，房价收入之比处于历史高位，房子的租售比也较低。这就显示出，现在卖掉房子是"聪 明"之举，而绝非"愚蠢 ...

现如今，房地产市场走势扑逆迷离。一边是，各地房价下跌的趋势十分明显，全国平均房价跌幅已经超过30%。即使是一线城市的房价也出现了明显调整走 势。另一边是，各种救市利好政策不断出台，除了取消限购之外，还有下调房贷利率、降低首付比例等，而这些都是在鼓励老百姓买房置业。 第二，房地产市场已经严重过剩 房地产市场已经处于"供大于求"的状态，而且这个情况中长期内也无法改变。据住建部数据显示：我国有6亿栋房子，即使是每栋房子住10个人，那也可以 容纳60亿人居住。更何况，每年都会有上千万套新建商品房入市销售。所以，一旦房价下入到下跌的周期，这种房子"供大于求"的情况，通常会给房价下行 带来巨大的压力。 第三，老百姓已经支撑不起高房价 而对于曹德旺给出的忠告，我们也是非常赞同，今明两年应该是赶紧卖房，而绝不是努力买房，主要有以下这4个原因，让我们一起来了解一下： 第一，房地产市场仍存在泡沫 尽管房地产市场经历了4年的调整，但现在各地房价仍存在着较大的泡沫。像二三线城市的房价收入比在20-25。而一线城市的房价收入比超过了40。这意味 着，当地老百姓不吃不喝几十年，才能买上一套房子。而各地高房价不可能长期远离当地居民的购买力 ...

放眼当下房地产市场的种种迹象，曹德旺的预言似乎正一步步成为现实。如今，不仅新房销售市场萎靡不振，二手房市场的挂牌量更是如潮水般涌现，房屋 交易的难度与日俱增。尤为值得关注的是，那些高耸入云的二三十层电梯高层住宅，在这一轮调整中，将比低层住宅面临更为严峻的"卖不出，租不出"的尴 尬局面，最终恐难逃沦为"贫民窟"的命运。电梯高层住宅之所以前景堪忧，主要源于以下几个关键弊端： 2023年春季，房地产市场悄然步入新的调整周期。时光流转至10月末，中指研究院发布的最新数据显示，10月，其监测的28个重点城市房屋成交面积同比下 滑18.94%，环比亦下降5.7%。更为严峻的是，全国百城二手住宅价格环比下跌的城市数量已连续五个月超过90个，达98个之多，这深刻反映出二手房市场 正经历一场深度调整。 对于当前房地产市场的跌宕起伏，素有"玻璃大王"之称的知名企业家曹德旺，早在数年前便已洞察先机。他曾公开表示，房屋本质上不过是钢筋混凝土的堆 砌，其价值终将如流水般消逝，甚至变得一文不值。曹德旺更是语重心长地向拥有多套房产的家庭发出警告：当断则断，应尽快处理掉名下的闲置房产，否 则，未来极有可能面临房产"卖不掉，租不出"的双重困境 ...

☉ 文／克而瑞 2025预期筑底与探底回稳并行 2026弱复苏与深分化的"L"型横盘维持 2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，总体呈现出"量价企稳、 结构分化、预期重塑"的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入一个以"止跌回稳"为核心、推动 高质量发展的新阶段。展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新供求平衡，政策将以巩固稳中有 进态势、防范化解风险为主要方向，住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，而价 格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新、好房子将成为行业重要的亮点，绿 色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。 行业发展新模式的内涵和外延进一步丰富完善，系统性政策支持框架成型。需求端支持全面强化：全国层 面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松 了实施多年的限购政策。供给端金融支持持续："金融十六条"等政策的接续实施，保障了优质房企的合理 融资需求，防止风险蔓延。同时，城市房地产融资协调机制作用逐步显现，重点支持项目建设和交付。 在一系列 ...

此外，房产的意义远不止于此。它常常是中国家庭实现人生重要里程碑的基石：一场体面的婚礼，一个 稳定的户口，乃至孩子能够入读理想的学校，这些看似基础的需求，往往都需要"一纸房契"来作为敲门 砖。 在中国，房屋不仅仅是遮风挡雨的居所，它承载了更多深层的价值与期盼。长久以来，中国人对购置房 产的执着举世闻名。除了满足最基本的安居需求，房产更被赋予了投资增值的重任，许多家庭的资产保 值乃至升值，都依赖于此。回溯过往，但凡购入房产者，几乎都收获了可观的回报。 首先，国内房产市场的供需关系已悄然失衡，呈现出供大于求的局面。 国家统计局公布的数据显示， 截至今年4月，全国商品房待售面积高达约5.57亿平方米，同比增长8.4%。若以中国人均39.8平方米的 住房面积计算，仅仅是这部分待售的商品房，就足以容纳1400万人安居。 更值得关注的是国内庞大的二手房存量。根据西南财经大学2017年的调查，我国的住房空置率已达 21%，远超国际公认的10%警戒线。彼时，空置房数量已高达6500万套。专家估计，若将各类产权房、 保障房等其他形式的住房一并计算在内，如今我国的空置房总量可能已接近1亿套，这足以满足3至4亿 人的居住需求。 然而 ...

2024年伊始，国内房地产市场依旧在调整的轨道上运行。数据显示，截至四月，全国百城二手住宅平均价格已跌至每平方米14975元，环比下降0.75%，这 一跌势已连续维持了24个月。与此同时，多地二手房挂牌量屡创新高，重庆挂牌量已突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京也逼近14.7万 套。 为了激活市场，各地救市利好政策持续不断。限购令在许多城市已形同虚设，银行方面也纷纷降低房贷利率，目前许多地区的房贷利率已下探至4%以下。 更有如南京、厦门等城市，允许购房者动用公积金账户中的资金来支付购房首付款。种种迹象表明，政策导向明显是在鼓励购房者入市。 面对房地产市场扑朔迷离的局面，国内存在两大主流观点。看多者认为，在政策利好频出的当下，"抓紧买房"正是绝佳时机。然而，看空者则认为，这些政 策利好对楼市的提振作用仅能维持短期，难以扭转楼市长期下滑的大趋势。他们坚守"在房价回归合理水平之前绝不出手"的原则，并认为在接下来的日子 里，"继续存款"才是最稳妥的选择。 我们认为，当前市场上出现的四大现象，已经为楼市走向提供了清晰的答案：其一，房地产市场已然过剩；其二，大规模的救市措施未能达到预期效果；其 三， ...

2024年中国房地产市场：深度调整与黄奇帆的预见 步入2024年，国内房地产市场的调整态势并未因新年的到来而改变。截至今年8月，百城二手住宅平均价格已跌至每平方米14549元，环比下降0.71%，这一 连串的下跌态势已持续28个月，表明市场正处于一个深刻的调整周期。昔日房价坚挺的二三线城市，如郑州、天津以及环京区域，房价纷纷下滑；如今，就 连一线城市的标杆，如北京、上海、广州、深圳，其房价也加入了调整的行列，这无疑是中国房地产市场进入深度调整周期的鲜明写照。 对于当前房地产市场的走向，早已被经济学家黄奇帆精准预言。他曾指出，当前市场供给已明显大于需求，因此未来房价仍有进一步下跌的空间。从新房到 二手房，市场普遍呈现出"供大于求"的格局，在这样的背景下，房价下行的压力不容小觑。 一、警示房企过高的负债率 面对房地产市场的持续低迷，黄奇帆提出了一个富有建设性的建议：地方政府应出资收购市场上滞销的商品房，并将其转化为保障性住房。这一设想正逐步 被各地政府采纳并付诸实践。 niaması yaşı 1 3.5 2 2 5 2 3 2 3 2 HI 日日日月1日日 TICALLACILLA Eierlaile 眉 日日 ...

中国房地产市场正经历一场深刻的变革，持续了二十余载的房价上涨势头，自2021年下半年起已显露疲态，并呈现出明显的调整迹象。尤其进入2023年春 季，无论是新建商品房还是二手房交易量都出现了显著下滑，同时，越来越多的城市房价也步入了下跌通道。 具体数据显示，8月份，全国百城新建商品房价格环比下跌的城市数量达到了42个，房价已连续四个月呈现月度下跌；而二手房市场更为严峻，环比下跌城 市数量高达96个，占比超过九成半，且房价已连续16个月出现月度下跌。 其次，持有房产的成本将显著增加。 尽管银行已下调了房贷利率，但这主要惠及首套房贷，而拥有两套及以上房产家庭的房贷利率并未有大幅下调。更重 要的是，这部分家庭可能同样面临收入下降的困境，因此其偿还多笔房贷的压力将远超仅拥有一套房产的家庭。此外，物业费、供暖费等生活成本的上涨， 也会让多套房产的持有者倍感压力。 值得一提的是，当前各地房地产市场普遍不景气，地方政府的土地财政收入锐减。在此背景下，"开征房产税"的呼声日益高涨。一旦经济形势有所好转，房 产税试点城市范围很可能进一步扩大。届时，拥有多套房产家庭的持有成本将呈几何级数增长。 此轮房地产市场的大幅调整，其根源可归 ...

Investment Rating - The report rates the real estate industry as "Outperform" [1] Core Insights - The 2026 real estate market is expected to experience a "front low and back high" trend, with two significant turning points anticipated throughout the year [2] - The overall sales volume and price are projected to face pressure in Q1, with potential policy adjustments by the end of Q1 to stabilize the market in Q2 [3][24] - The report emphasizes the need for policy measures to support demand and stabilize investment, particularly focusing on the financial pressures faced by developers [8][19] Sales Forecast - The report forecasts a total sales area of 810 million square meters in 2026, representing a year-on-year decrease of 8% - The average sales price is expected to be 9,144 yuan per square meter, down 4% year-on-year - The total sales amount is projected to be 7.4 trillion yuan, reflecting a 12% decline compared to the previous year [3][22][21] Development Investment - Real estate development investment is anticipated to reach 6.9 trillion yuan in 2026, a decrease of 16% year-on-year, although the rate of decline is expected to narrow compared to 2025 [4][21] - The report indicates that the decline in new construction area is expected to be 18% year-on-year, with a total of 480 million square meters [4][21] Completion Forecast - The report predicts that the completion area will be 490 million square meters in 2026, down 19% year-on-year, continuing the trend of cyclical contraction [5][21] Market Dynamics - The report highlights that the main contradiction in the real estate market has shifted from "shrinking transaction volume" to "continuing price declines," particularly affecting the second-hand housing market [9] - It suggests that the market's recovery will depend on effective policy measures and the stabilization of developer financing [8][19] Investment Recommendations - The report recommends focusing on three main lines for investment: 1. Developers with stable fundamentals and high market share in first and second-tier cities 2. Smaller developers showing significant breakthroughs in sales and land acquisition 3. Commercial real estate companies exploring new operational models in the new consumption era [9][21]