文 |小戎 哈喽，大家好，小戎这篇楼市评论，主要分析2025年楼市分化加剧，核心城市回暖、三四线城市遇冷，新房二手房走势不一，咱们看看这"冰与火"背后的门 道。 以前买房跟开盲盒似的，闭眼冲都能赚，现在楼市直接上演"冰火两重天"，简直比电视剧还刺激！ 在阅读文章前，辛苦您点下"关注"，方便讨论和分享。作者定会不负众望，按时按量创作出更优质的内容 房价集体"降温" 国家统计局的数据一出来，直接给大家整明白了： 2025年10月全国房价集体"降温"，一线城市新房环比跌0.3%，二三线城市更是跌得没眼看，但偏偏上海 新房逆势暴涨5.7%，这操作就像全班都考不及格，就它拿了满分，简直是"逆子中的孝子"，独树一帜到离谱！ 现在买房哪儿是选房啊，分明是选"人生难度"，核心城市是"简单模式"，三四线城市直接"地狱模式"开局。 2025年一季度，一线城市房价环比增速连4个月为正，成交面积同比涨了17.1%，之前还是-11.0%呢，反转比电视剧还快，反观二线城市还在-8.6%的负增长 里打转，三线城市看似涨了8.5%，实则根基比纸还薄，风一吹就晃。 上海更是把"主角光环"焊在身上了，3月和5月新房价格都涨0.7%，同期北京、广 ...

北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，11月26日北京新房网签175套，网签面积15757.48平方米，其中住宅网签74套，网签面积9214.49 平方米；二手房网签805套，网签面积68964.78平方米，其中住宅网签707套，网签面积62751.32平方米。 | 可售期房统计 | | 2025 年10月预售许可 | | 2025/11/26 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 95785 | 批准预售许可证: | 9 | 网上认贴 | | 可售房屋面积(M²): 7930014.1200 | | 批准预售面积(M²): 146520.6600 | | 网上认购面积 | | 其中 | 41702 | 其中 住宅套数: | 697 | 其中 住宅 | | 面积(M2): 5693352.8400 | | 面积(M2): 110554.8000 | | 面积 | | 商业单元: | 283 | 商业单元: | 0 | 商业 | | 面积(M2): 181109.2000 | | 面积(M2): | 0.0000 | 面料 | | 办公单元: ...

存量市场的崛起已现明确数据支撑。2025 年国内二手房成交面积预计增长 5% 至 6.3 亿平方米，占市场份额达 46%；高盛更预测，到 2035 年二手房销量 将达 8—9 亿平方米，规模相当于 2024 年全年新房销量。这一转变将激活全新价值链条：存量房老化改造、社区运营等细分领域崛起，带动建材、家装等 上下游产业形成 5.7 万亿元市场规模。按每年 1% 的翻新率计算，存量房市场将持续释放稳定需求，成为抵消新房下滑、稳定市场的 "新引擎"。 行业格局的 "马太效应" 将同步加剧。高盛预测，中国前十大开发商市场占有率将从 2024 年的 21% 跃升至 2025 年的 50%，在一二线城市这一比例更将达 60%。这意味着中小房企生存空间进一步压缩，具备资金实力、运营能力与品牌优势的头部企业将主导市场，行业集中度大幅提升。 投资逻辑也随之重构，城市分化成为核心特征。前十大房企高层在高盛报告中明确指出，未来值得布局的仅有北上广深四大一线城市，以及杭州、苏州、 南京、合肥、西安、成都等强二线城市 —— 这些区域作为中国经济活力核心区，人口流入与改善需求稳定，将成为市场 "压舱石"。反观三四线城市，若 缺乏产业与 ...

上海克而瑞信息技术有限公司(以下简称"克而瑞")发布的最新数据显示，重点30城一二手房成交总量在 今年前10个月保持在2.74亿平方米的水平，与去年同期基本持平，市场底部特征逐步显现。 从各城市表现看，克而瑞监测数据显示，今年前10个月，深圳一二手房成交面积上涨12%；北京、上海 和广州前10个月一二手房成交同比增幅分别为7%、6%和2%。 在年内多轮稳楼市政策作用下，重点30城楼市成交整体出现止跌企稳迹象。 不少二线城市也较具韧性。克而瑞数据显示，合肥前10个月一二手房累计成交面积同比增长18%，增幅 排在30城首位；成都前10个月一二手房成交面积为2630万平方米，同比增长11%。重庆、西安、武汉、 杭州等核心二线城市成交量也均突破1000万平方米，且均实现同比正增长，成为支撑二线城市市场止跌 回稳的主力。 中指研究院监测数据显示，今年1月份至10月份，重点30城新房以及二手房成交总套数累计同比增长 0.6%，其中新房成交同比下降7.2%，二手房成交同比增长5.4%。 "从核心数据看，住房需求规模总体保持稳定，说明居民仍有较强的购房意愿。今年多城二手房活跃度 提升，显示出稳楼市政策的成效以及市场较强的韧性 ...

证券研究报告：房地产|行业周报 发布时间：2025-11-24 | 行业基本情况 | | --- | | 收盘点位 | | 2271.52 | | --- | --- | --- | | 52 | 周最高 | 2506.48 | | 52 | 周最低 | 1870.99 | 行业相对指数表现 -19% -15% -11% -7% -3% 1% 5% 9% 13% 17% 21% 2024-11 2025-02 2025-04 2025-06 2025-09 2025-11 房地产 沪深300 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 行业投资评级 强于大市|维持 《地产数据加速下滑 政策放松预期升 温》 - 2025.11.17 房地产行业报告 （2025.11.17-2025.11.23） 量价承压 信心与预期仍待修复 ⚫ 投资要点 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态 势，政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关 键抓手。我们认为目前市场信心 ...

第 47 周成交震荡，市场稳定有助推进新发展模式 [Table_Industry] 房地产 [Table_Invest] 本报告导读： 上周地产成交涨跌互现。上周政策面继续保持平静，市场成交震荡为主，年底前市 场有望保持稳定，新发展模式有利优质房企。 投资要点： 票 研 究 券 研 究 报 告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股 行 业 跟 踪 报 告 证 股票研究 /[Table_Date] 2025.11.24 [table_Authors] 2025-11-24 [Table_Summary] 上周大中城市成交涨跌互现。上周政策面继续保持平静，市场成交 震荡为主，我们判断年底前市场有望继续保持稳定，新发展模式持 续推进有利优质房企。 上周大中城市新房成交环比继续回升：2025 年第 47 周 30 大中城市 新房成交面积为 194 万平，环比前一周 22.5%，同比 2024 年-23.0%。 其中一线城市销售面积 42 万平，环比前一周-4.4%，同比 2024 年- 49%。二线城市销售面积 118 万平，环比前一周 45.7%，同比 2024 年-8%。三线城市销售面积 34 万平，环比前一周 ...

Industrial Sector - Steel and building materials production has rebounded, while the operating rate of float glass has decreased[2] - The apparent demand for steel building materials has increased, while the operating rate for the textile polyester sector has shown seasonal weakness[2] - The operating rates for automotive tires have slightly declined this week[2] Real Estate - New home sales in 30 major cities decreased by 20.8% year-on-year, but the growth rate improved by 8.7 percentage points compared to last week[2] - The second-hand housing listing price index fell by 0.98% week-on-week, indicating a slight narrowing of the decline[2] Domestic Demand - Movie box office revenue increased by 74.7% year-on-year, with a daily average of 83.89 million yuan[2] - The volume of postal express deliveries has grown by 8.3% year-on-year, showing recovery in logistics[2] - Retail sales of major home appliances decreased by 34.6% year-on-year, a decline of 7.2 percentage points compared to the previous value[2] External Demand - Port cargo throughput increased by 3.4% year-on-year, while container throughput rose by 7.4%[2] - The export container freight index rose by 2.6% week-on-week, indicating a slight increase in shipping costs[2] Prices - The agricultural product wholesale price index fell by 0.1% week-on-week, reflecting seasonal trends[2] - The industrial product prices weakened, with the South China industrial product index dropping by 1.9%[2]

在一系列"止跌回稳"的政策作用下，一二手房成交总量释放出一个重要的"止跌"信号。 CRIC监测的30个重点城市前10月一二手房成交总量为2.74亿平方米，累计同比与2024年同期持平。其中二手房成交同比增长接近6%。 这意味着，中国房地产行业住房需求规模总体稳定。 从城市角度来看，30城中有半数城市一二手房成交总量累计同比为正增长。 二手房成交占比持续上升 2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积27443万平方米，较2024年同期持平。 从近五年一二手房成交总量变化趋势来看，2021年前10月一二手成交总量为近年最高水平，达到3.89亿平方米以上，2022年前10月滑落至2.73亿平方米， 2024年和2025年前10月均维持在2.7亿平方米上下，总体需求持稳。 从新房和二手房变化趋势可以看出，中国房地产市场正在经历一场深刻的结构性洗牌。 近五年来重点30城新房成交占比逐年下滑，至2025年前10月重点30城新房成交不足1亿平方米，同比下降7%，占一二手房成交总量的比重从2021年的六成 以上降至不到四成。 与之相对应的是二手房成交占比逐年上升，2021年前10月二手房成交占比为38%左右，至20 ...

| 2025年10月存量房网上签约 | | 2025/11/23存量房 | | --- | --- | --- | | 网上签约套数: | 13595 | 网上签约 | | 网上签约面积(m2)： | 1167466.8800 | 网上签约面积 | | 住宅签约套数: | 12087 | 住宅签约 | | 住宅签约面积(m2): | 1083486.4600 | 住宅签约面积 | （文章来源：北京商报） 北京商报讯北京市住建委官网数据显示，11月23日北京新房网签133套，网签面积8107.76平方米，其中住宅网签51套，网签面积5890.73平方米；二手房网签 143套，网签面积11389.82平方米，其中住宅网签132套，网签面积10783.09平方米。 | 商品房数据统计 | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售期房统行 | | 2025 年10月预售许可 | | 2025/11/23期房网上认购 | | | 可售房屋套数: | 94506 | 批准预售许可证: | 9 | 网上认购套数: | 41 | | 可售房屋面积(M2): 77 ...

一线城市二手房价格下跌幅度超全国平均水平，对市场信心造成负面影 响。尽管上半年房地产市场总体稳定，但三季度以来价格加速下行，70 城二手房价格环比下降加剧市场担忧。 行政性放松政策未能扭转颓势，降低房贷利率是主要期待。2025 年 LPR 仅小幅下降，银行净息差压力限制让利空间，财政贴息或能减轻居 民购房负担，但成本取决于贴息力度和年限。 若实施按揭贷款利率贴息，预计每年成本 500-600 亿元，基于 15 万亿 销售额和 60%首付比例，新增按揭贷款规模约 6 万亿元，扣除公积金贷 款后商业银行贷款 5 万亿元，100 个基点贴息。 对房地产股市持乐观态度，政策推进将提升市场容忍度，增加新旧住房 交易流动性，改善上市公司业绩。关注香港地产、商业地产及具备困境 反转潜力的公司，这些公司负债压力小、现金流充裕且估值便宜。 贝壳找房受一线城市价格下行影响，但经纪业务弹性较早显现。2026 年利润率提升主要因素包括经纪业务人效提升、AI 技术应用（预计每年 带来 2-3 个百分点经营利润率增长）以及家装和租赁业务利润释放。 地产链：扭转预期，需要踏出那一步 20251120 摘要 Q&A 近期房地产市场的整体表现 ...