点击【樱桃大房子】关注并 2026年新年开工第二天，上海就甩出楼市新政： 非沪籍外环内购房社保缩至1年；满3年可在外环内增购1套；居住证满5年可直接买1套，不用社保个税。 新政目的就一次个，放松限购，增加市场的有效需求。 这一次主要是把有居住证的群体放宽了，社保不再是唯一的限制，下一轮估计是直接放开外环限购了。 对于这一次上海的新政，我直接说吧：上海这波操作，绝对不简单。 五部门联合发文，隔天就执行，这已经是不到两年里，上海第四次大幅放松限购。 但最反常、最值得品的点是什么？ 上海楼市根本没冷透！二手房连续三个月成交破2万套。 据上海中原地产数据，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比微跌0.38%，同比增加26.69%。 成交量来看，上海明明已经走出暖冬，换以前，政策早观望了。 可这次偏偏市场刚有点起色，就直接加码托市，背后的心思，藏都藏不住。 核心目的：去库存、稳房价，一个比一个迫切。 上海楼市一直是冰火两重天，核心区豪宅抢着买，可外环外新房库存占了全市近八成，不少区域去化周期超18个月，压得喘不过气。 前几轮政策把外环外限购松绑了，但库存压力还是没彻底化解，只能继续把外环内门槛往下砍，把购买 ...

Group 1 - The Shanghai second-hand housing market is showing increased activity ahead of the traditional peak season, with transaction volumes exceeding 22,000 units for three consecutive months since November last year, and January's volume reaching a five-year high [1] - Real estate agents report a significant increase in client inquiries and property viewings during the Spring Festival, with one agent noting a doubling of new clients compared to the previous year [1] - The inventory of second-hand homes in Shanghai has been declining for nine consecutive months, with a year-on-year reduction of approximately 20%, leading to heightened urgency among buyers [1] Group 2 - The demand for second-hand homes is not limited to the city center, as real estate agencies in the outer ring are also experiencing a surge in new clients and increased purchasing intent [2] - Public data indicates that the average daily transactions of second-hand homes in Shanghai approached 600 units in the two weeks prior to the Spring Festival, suggesting a rapid recovery in transactions as the holiday period ends [2]

2月11日这天，对21世纪不动产上海杨浦区门店店长李小忆来说有些不同，送走客户后，他再次取号， 径直走向30号窗口，领到了自己的不动产证。 "以往每次来，都是帮客户领房产证，今天我领到了自己的房产证，还是蛮开心的！"李小忆是21世纪不 动产上海杨浦区一家门店的店长，盘点过去一年，李小忆感慨说，成交的大多是"老公房"，房价距离最 高点几乎打了"骨折"，中介收入自然也相应打折。 不过，最近连续三个月的数据和市场表现，让他对接下来的"金三银四"充满了希望。据上海中原地产数 据，2026年1月上海二手住宅成交同比增26.69%，房东预期转变，还价难、签字难，刚需房源房价趋 稳。业内认为，三四月市场有望保持规模，2026年楼市有望实现"小阳春"。 "所以房价变化，是坏事还是好事，有的时候真的要辩证地来看。"李小忆说。 年末和年初，通常是楼市的传统淡季，但2025年却"淡季不淡"。最后两个月，观望中的购房者加快了脚 步，上海各区房地产交易中心始终人头攒动，成交数据也不断攀升。 一直在看房的刘小姐突然在2026年元旦前买了自己的第一套房，并在1月份完成过户。她在办理过户当 天曾对《每日经济新闻》记者（以下简称"每经记者"） ...

传统淡季的1月，上海房地产交易中心却人满为患；春节前的最后一个周末，中介门店的带看量不减反增。 刚刚过去的2026年1月，上海楼市以一种出人意料的方式，给市场注入了一剂强心针。当大多数人以为市场会随着春节假期的临近而进入休眠模式时，"回 暖"与"积极" 成了这个冬天的关键词。 "最近明显感觉到，诚意客户变多了。"这是不少上海一线房产经纪人的共同感受。种种迹象表明，上海二手房市场不仅走出了"暖冬"行情，更是在为即将到 来的"金三银四"小阳春强势预热。 买家心态突变：从"再等等"到"抢着买" "客户在180万的心理预期上，最后加了5万，只为赶在春节前把房子敲定。" 这是发生在闵行春申板块的真实案例。购房者宋艺（化名）为了孩子入学，将买房提上了日程。前两年楼市下行期，她一直持币观望，但近三个月市场的微 妙变化让她下定决心不再等待。 由于担心节后价格变动，在春节前三天，她连续谈判了三套房源。前两套因为房东预期提高、几万元的差价谈不拢而作罢，到了第三套，她硬是在原来的预 算上加了5万，以185万的价格成交了这套原先挂牌200万的房源。 太平洋房屋春申板块总监王亚立透露，同地段的小户型，之前的成交价多在170万-180万 ...

李小忆是21世纪不动产上海杨浦区一家门店的店长，盘点过去一年，李小忆感慨说，成交的大多是老公房，房价距离最高点几乎打了"骨折"，中介收入自然 也相应打折。 不过，最近连续三个月的数据和市场表现，让他对接下来的"金三银四"充满了希望。据上海中原地产数据，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比 微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了暖冬行情。 从业者："房价变化要辩证地看" 作为房产中介行业的"老兵"，李小忆也在2022年买入一套大户型新房，尽管近年来房地产深度调整，但他们一家早已搬入新居，开启了全新生活，房价在自 住需求面前，很少被提起。 谈及这两年的市场变化，李小忆举了个例子，自己的一位客户在2018年买了第一套住房，尽管这两年房价下跌带来的损失达到近百万元，但二手房也实打实 地"跌出了性价比"，于是他决定再买一套，而这一套房子的买入价格，比起高点，降了近200万元。 "所以房价变化，是坏事还是好事，有的时候真的要辩证地来看。"李小忆说。 年末和年初，通常是楼市的传统淡季，但2025年却"淡季不淡"。最后两个月，观望中的购房者加快了脚步，上海各区房地产交易中心始终人头攒动，成交数 据也 ...

交易过户现场，买卖双方签署文件 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 李小忆是21世纪不动产上海杨浦区一家门店的店长，盘点过去一年，李小忆感慨说，成交的大多是老公房，房价距离最高点几乎打了"骨折"，中介收入自然 也相应打折。 交易双方签字、确认，完成年前最后一单交易过户，忙碌了一年的李小忆就准备放假了。但2月11日这天对他来说又稍有些不同，送走客户后，他再次取 号，径直走向30号窗口，领到了自己的不动产证。 "以往每次来，都是帮客户领房产证，今天我领到了自己的房产证，还是蛮开心的！" 不过，最近连续三个月的数据和市场表现，让他对接下来的"金三银四"充满了希望。据上海中原地产数据，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，环比 微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了暖冬行情。 作为房产中介行业的"老兵"，李小忆也在2022年买入一套大户型新房，尽管近年来房地产深度调整，但他们一家早已搬入新居，开启了全新生活，房价在自 住需求面前，很少被提起。 谈及这两年的市场变化，李小忆举了个例子，自己的一位客户在2018年买了第一套住房，尽管这两年房价下跌带来的损失达到近百万元，但二手房也实打实 地"跌出了性价比" ...

从业者："房价变化要辩证地看" 作为房产中介行业的"老兵"，李小忆也在2022年买入一套大户型新房，尽管近年来房地产深度调整，但 他们一家早已搬入新居，开启了全新生活，房价在自住需求面前，很少被提起。 谈及这两年的市场变化，李小忆举了个例子，自己的一位客户在2018年买了第一套住房，尽管这两年房 价下跌带来的损失达到近百万元，但二手房也实打实地"跌出了性价比"，于是他决定再买一套，而这一 套房子的买入价格，比起高点，降了近200万元。 "所以房价变化，是坏事还是好事，有的时候真的要辩证地来看。"李小忆说。 年末和年初，通常是楼市的传统淡季，但2025年却"淡季不淡"。最后两个月，观望中的购房者加快了脚 步，上海各区房地产交易中心始终人头攒动，成交数据也不断攀升。 交易双方签字、确认，完成年前最后一单交易过户，忙碌了一年的李小忆就准备放假了。但2月11日这 天对他来说又稍有些不同，送走客户后，他再次取号，径直走向30号窗口，领到了自己的不动产证。 "以往每次来，都是帮客户领房产证，今天我领到了自己的房产证，还是蛮开心的！" 李小忆是21世纪不动产上海杨浦区一家门店的店长，盘点过去一年，李小忆感慨说，成交的大多是 ...

来源：乐财聚 去年下半年开始，上海二手房价出现一波连续下跌。 就在刚才，国家统计局公布了2026年1月份全国房价指数，其中上海二手住宅价格指数环比下跌0.4%， 连续第9个月环比下跌。 不过，虽然房价连续下跌，但是跌幅已经逐步收窄，最新跌幅已经来到0.4%，下跌动能衰竭趋势明 显。 如今对于未来上海房价是涨是跌，市场上观点非常对立，有人认为上海房价已经跌到底部区间，主要理 由是政府开始托底。也有人觉得还有继续下跌空间，因为购房者看跌预期并没有消除。这种局面造成了 市场分歧加大。 巨大的分歧也体现在了成交量方面，去年年底至今上海单月二手房成交持续在2万套以上，今年1月前12 天全市二手房网签也达到了7770套，在历年春节月来说属于中等偏上水平。 成交量放大说明了有人因为看跌离场，也有人因为看涨入场。 那么，我们也询问了DS，看看它是怎么预判未来房价走势。 关于2026年上海房价，目前没有共识，而是鲜明的"乐观派"与"谨慎派"对垒。这是开年最核心的分歧， 关键看政府收储能否撬动链条： 乐观派（底部确认，企稳复苏） · 核心逻辑：官方下场收储"老破小"是"价格锚"。政府真金白银在核心区收购（内环内、≤70平、≤40 ...

专家 上海热点片区二手房成交分析-20260203 东吴地产_导读 2026年02月04日 17:12 关键词 上海 网签量 冰山指数 实时成交量 小阳春 挂牌量 成交量 学区房 前滩 杨东 连阳 张店长 王店长 毛店长 二手房成交 成交均价 房源 买家 房东 二手房 全文摘要 上海房地产市场近期展现出不同于往年的"小阳春"现象，尤其在一月内成交量显著提升，这背后有多重因素驱 动。首先，学区房需求的提前释放和去年四季度价格回调后的市场积极反应，共同促成了成交量和价格的双升。 同时，挂牌量的减少加剧了市场上高性价比房源的供需矛盾，导致挂牌价格上扬，不过成交价格相对稳定。 专家 上海热点片区二手房成交分析-20260203 东吴地产_导读 2026年02月04日 17:12 关键词 上海 网签量 冰山指数 实时成交量 小阳春 挂牌量 成交量 学区房 前滩 杨东 连阳 张店长 王店长 毛店长 二手房成交 成交均价 房源 买家 房东 二手房 全文摘要 上海房地产市场近期展现出不同于往年的"小阳春"现象，尤其在一月内成交量显著提升，这背后有多重因素驱 动。首先，学区房需求的提前释放和去年四季度价格回调后的市场积极反应， ...

Core Insights - The Shanghai second-hand housing market showed significant growth in January 2026, with transaction volume reaching 22,834 units, a year-on-year increase of 24.18%, marking the highest level for the same period in five years [1] - The market's activity is reflected in daily transaction data, with over 1,000 units sold on multiple days, indicating a rare high-frequency transaction pattern for January in recent years [1] - Inventory reduction is accelerating, with the number of second-hand homes listed for sale decreasing for nine consecutive months, down approximately 20% compared to January 2025, reaching a historical low of 140,000 units [1] Market Dynamics - The improvement in market circulation efficiency is leading to a more balanced supply-demand relationship, primarily driven by the entry of first-time homebuyers as housing prices return to rational levels [4] - The threshold for purchasing homes in many areas of Shanghai has decreased, activating long-term observers in the market, with nearly half of the transactions in January being for properties priced below 3 million yuan [4] - The distribution of transactions shows a clear differentiation, with outer ring areas seeing the highest and growing transaction share, indicating active demand in suburban and emerging regions [4] Structural Changes - The core logic of the Shanghai housing market has shifted from a "one-size-fits-all" trend to a "structural reconstruction," indicating that the bright data for second-hand homes does not signal a comprehensive recovery but rather a phase of stabilization following a return to rational buyer sentiment [5][6] - Factors such as the later timing of the 2026 Spring Festival and the residual effects of policy changes, like reduced value-added tax and continued housing tax refunds, have contributed to the increased transaction volume in January [7] - The new housing market in Shanghai saw 14,988 units sold in January, a year-on-year increase of 36.68%, but a month-on-month decrease of 23.31%, returning to a normal seasonal rhythm [7] Future Outlook - The second-hand housing market is expected to maintain a "steady rise with localized fluctuations" in prices, with limited room for significant increases due to slow release of improvement demand and weak high-priced property sales [7] - Continuous inventory reduction could further solidify supply-demand balance, gradually restoring market confidence to normal levels [7] - Buyers are advised to focus on low-priced, high-liquidity properties in well-equipped and accessible areas, while improvement buyers should consider waiting for suitable prices and properties in core regions [8]