来源：市场资讯 （来源：上海楼市情报） 今年国庆长假，上海楼市呈现显著的分化态势。 新房市场在外环外限购松绑等政策利好推动下，有所回暖。数据显示，今年双节长假期间，上海新房市 场日均成交面积较去年国庆假期小幅增长3%。 而二手房市场却遭遇寒流，日均网签成交套数则较去年假期下滑超五成，买卖双方博弈加剧。 01 部分项目直接推出价格优惠。青浦区朱家角"同悦湾璟庭"项目推出95折购房优惠；招商时代潮派项目推 出额外赠送2万元家电大礼包的优惠政策。 而与新房市场形成鲜明对比的是，上海二手房市场在国庆期间表现低迷。假期前7天，上海二手房累计 成交仅780套，日均成交111套，较2024年同期的2133套下跌超过63%。 02 市场分化加剧！未来上海楼市… 上海楼市当前最显著特征是分化加剧。这种分化不仅存在于新房与二手房之间，也体现在不同区域和不 同档次产品上。 从区域看，外环外区域成为市场热点。从产品类型看，高端豪宅和性价比高的首次改善产品都有不错表 现。 上海楼市：冰火两重天 据上海中原地产数据显示：长假期间（25.10.1-25.10.8）新建商品住宅成交面积1.73万平方米。 从区域表现看，外环外区域成为成交主力 ...

新楼盘促销"百花齐放" "银十"开场，国庆、中秋"双节"叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期，多个楼盘以"认筹福利+互动活动 +专属优惠"的组合拳吸引购房者，带动人气与成交双升。 例如，保利发展上海公司国庆期间进行"11盘联动"，向购房者推出"国补给力礼遇金秋"福利：千套房源 上新、实景示范区升级、国庆嘉年华活动、九大购房专属补贴等；国贸地产在沪推出"六盘联动"策略， 旗下国贸虹桥璟上、海上原墅、天琴华樟等项目同步发力，为看房客户准备伴手礼，针对成交客户提供 家电赠送、"博饼狂欢"互动，推荐成交者还可享受佣金奖励。 这些积极举措有效拉动了人气。保利发展上海公司透露，双节期间8天11个项目共计到访4000多组客 户，成交额达12.8亿元；国贸上海方面也向记者介绍说，"六盘联动"之下，相较平时周末，客流有所增 加。 招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄 国庆节、中秋节"双节"期间（10月1日—10月8日），《华夏时报》记者在实地走访中发现，尽管受长假 出游影响，客户来访量偏低，但仍有多个新盘启动认筹、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销，客 户到访量和成交量均有明显增长。 10月8日，保利发展上海公司方面告诉记者，该公司 ...

国庆节、中秋节"双节"期间（10月1日—10月8日），《华夏时报》记者在实地走访中发现，尽管受长假 出游影响，客户来访量偏低，但仍有多个新盘启动认筹、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销，客 户到访量和成交量均有明显增长。 10月8日，保利发展（600048）上海公司方面告诉记者，该公司于双节期间推出"11盘联动"活动，8天共 计到访4000多组客户、成交额达12.8亿元；招商时代潮派项目销售主管王会雷向《华夏时报》记者介绍 说，每日仍有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源。 不过，来自安居客上海的数据显示，截至10月7日，上海二手房累计成交780套，较2024年同期的2133套 跌超63%。当前上海楼市分化格局下，业内对四季度成交持谨慎乐观态度。 新楼盘促销"百花齐放" "银十"开场，国庆、中秋"双节"叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期，多个楼盘以"认筹福利+互动活动 +专属优惠"的组合拳吸引购房者，带动人气与成交双升。 例如，保利发展上海公司国庆期间进行"11盘联动"，向购房者推出"国补给力礼遇金秋"福利：千套房源 上新、实景示范区升级、国庆嘉年华活动、九大购房专属补贴等；国贸地产在沪推出"六盘联动" ...

招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄 本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道 国庆节、中秋节"双节"期间（10月1日—10月8日），《华夏时报》记者在实地走访中发现，尽管受长假 出游影响，客户来访量偏低，但仍有多个新盘启动认筹、开盘，续销楼盘亦采取各类方式加强促销，客 户到访量和成交量均有明显增长。 10月8日，保利发展上海公司方面告诉记者，该公司于双节期间推出"11盘联动"活动，8天共计到访4000 多组客户、成交额达12.8亿元；招商时代潮派项目销售主管王会雷向《华夏时报》记者介绍说，每日仍 有40余组客户来访，目前已成功认购16套房源。 不过，来自安居客上海的数据显示，截至10月7日，上海二手房累计成交780套，较2024年同期的2133套 跌超63%。当前上海楼市分化格局下，业内对四季度成交持谨慎乐观态度。 新楼盘促销"百花齐放" "银十"开场，国庆、中秋"双节"叠加，上海新房市场紧抓销售窗口期，多个楼盘以"认筹福利+互动活动 +专属优惠"的组合拳吸引购房者，带动人气与成交双升。 例如，保利发展上海公司国庆期间进行"11盘联动"，向购房者推出"国补给力礼遇金秋"福利：千套房源 上新 ...

现在为了卖个房子，都荒唐到什么地步了。 房产中介竟然培训"演员"，轮番给房东施压，339万的房子被砍到280万，538万的房子被演到510万，一场戏就能白捡几十万。 我们来看这段话："你尽量讲优点，缺点的话，可以讲一到两点，因为讲多了，房东可能认为是演员。" 这两天，上海房产中介的套路被曝光，中介招募职业看房人，每场演出能挣200元。 这些经过培训的群演不仅点评装修挑刺户型，还要轮番给房东施压，让房东主动降价。 一名中介工作人员透露，他每天需要带15个客户看房，这是公司的要求，通过这种方式，他可以不断跟房东反馈价格，加速成交。 一套挂牌价339万元的房子，同户型市场成交价为285万元，中介却让演员从280万元开始报价。 然而，二手房市场的买卖双方博弈却在加剧。 据中介内部人员透露， 假带看 现象的背后是严格的KPI考核，在部分中介机构内部，每日15组带看量的硬性考核指标，为了完成任务、获取绩效，他们不得不走上造假捷径。 上海市房地产经纪行业协会已连夜约谈二十多家相关企业，要求头部机构启动内部核查。 当房东听到这个价格大吃一惊后，中介会指导演员假装出去打电话和家人商量，实际上是被通知可以加点价。 就这样，在精心 ...

新华财经上海9月26日电（谈瑞、高婷、卫韦华）上海8月25日出台的楼市新政已实施满月。从近一个月来的市场交易数据监测情况看，新政对于上海房地产 市场的提振效应已初步显现，新房与二手房两大市场呈现出差异化的修复态势。业内人士分析认为，新政有效激活了外环外市场的购房需求和置换链条，随 着"金九银十"传统旺季到来，政策长期效应值得关注。 新房短期提振显著二手房稳步爬坡 新政实施后的市场反馈也验证了这一判断。根据中指研究院发布的监测数据，新政后首月，上海外环外新房成交占全市比重攀升至73.45%，不仅创下年内 新高，更较年内平均水平高出12.29%。这一显著的占比提升，印证了政策对外环外新房市场的引导作用正在快速释放，政策松绑有效激发了该区域的购房 需求。 与新房市场短期爆发的态势不同，上海二手房市场在新政实施后呈现出"稳步爬坡"的温和修复态势。 数据显示，新政出台后的四周里，上海二手房网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套，从周度数据变化可以看出，二手房成交重心正持续上 移，呈现出阶梯式增长的良好趋势。这种成交量的逐步攀升，也与市场咨询量、带看量的同步回升形成了呼应。头部房产中介机构披露的监 ...

今天分享的是：2025上海楼市周期性与结构性研究报告 报告共计：48页 上海楼市深度解析：周期变迁、区域规划与市场分化下的新格局 2025年以来，上海楼市在政策调整与城市规划推进中呈现出鲜明的周期性与结构性特征。作为中国房地产市场的风向标，上海 楼市的每一步变化都备受关注。从存量住房结构到成交趋势，从区域规划到房价波动，诸多维度的演变共同勾勒出当前市场的 复杂图景。 从存量住房来看，上海"老房多"的特点十分突出。截至2025年5月末，上海共有2.75万个存量小区、962万套存量住宅，其中82% 的小区楼龄超20年，64%的住宅房龄超过20年。浦东新区与市中心的房龄问题尤为显著，比如浦东新区20年以上楼龄的小区占 全市存量小区的14.4%，静安区、黄浦区占比也分别达到7.3%、7.0%。这一存量结构不仅反映了上海房地产市场的发展历程，也 为后续城市更新与住房改善需求埋下伏笔。 回顾近30年发展，上海商品房市场大致走过三大阶段。1999-2006年是稳步发展期，随着经济向好，商品住宅成交均价从2000年 的3157元/平升至2006年的7039元/平，第一代商品房逐步取代福利分房，成为市场主流。2007-2021 ...

Core Viewpoint - The Shanghai real estate market showed initial signs of recovery in early 2025, but the momentum quickly faded, leading to a significant decline in transaction volumes and an increase in listings, indicating a challenging market environment [1][2][3]. Market Performance - In March 2025, Shanghai's second-hand housing transaction volume reached 21,300 units, surpassing the critical threshold of 20,000 units, but over 60% of these transactions involved sellers reducing prices by more than 15% or properties priced between 3 million to 5 million [1]. - By April 2025, transaction volumes dropped to 18,100 units, and further declined to 17,500 units in May, stabilizing around 16,000 units during the summer [2]. - As of early August 2025, the number of second-hand listings in Shanghai exceeded 200,000, a significant increase from less than 100,000 two years prior [3][4]. Price Trends - The average transaction period for second-hand homes extended from 180 days last year to 245 days this year, indicating a growing fear among sellers regarding the time it takes to sell properties [4]. - The average negotiation space for second-hand homes increased from 5.2% to 9.8%, yet buyers remain hesitant to make purchases [6]. - In the second quarter, housing prices outside the inner ring fell by 2.1%, while prices within the inner ring decreased by 0.6%, reflecting a downward trend in property values [6]. Luxury Market Dynamics - Despite the overall market decline, luxury properties priced above 30 million yuan saw a slight increase in transactions by 5% in the first half of 2025, indicating that high-end real estate remains a stable investment [4]. - Notable price reductions were observed in luxury properties, with some listings experiencing significant markdowns, such as a property that sold for 61 million yuan after being listed at 120 million yuan [4]. Rental Market Insights - The average rental price in Shanghai fell by 4.5% year-on-year in July 2025, with some long-term rental apartments offering incentives such as two months free rent for a one-year lease [7]. - The rental yield of 1.8% is not competitive compared to government bonds, raising questions about the viability of investing in rental properties [8].

9月15日，国家统计局公布2025年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份， 各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。 卢文曦表示，"9月中旬开始过会的新盘数量增加，将切实推动交易数据转化，预计在政策的加持下，金 九的成色应该有保障。" "沪六条"新政助力，上海新房价格继续领涨全国 国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点； 二线城市环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。 同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城 市同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。 就从城市层面而言，房价环比上涨的城市数量也有所增加。数据显示，8月份，70个大中城市中，新房 价格环比上涨城市有9个，比上月增加3个。 对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受时代周报记者采访时称，房地产市场 止跌回稳，这是一个较长的过程，中间会有反复。7-8月份是市场淡季，学位、返城、婚房等需求减 退，居民 ...

金九银十，历来是上海二手房市场的销售旺季， 金九过半，上海二手房成交9804套，成交量并无明显起色。价格方面同样不容乐观，9 月上海二手住宅价格环比下跌 0.80%，整体呈下行趋势。 但从长远来看。随着此次政策的放松，市场活跃度还是有所提升，成交量可能有一定的回升。8月底，上海二手房成交量在短期内出现明显增长，当前还处 于政策窗口期，更多人有买房资格，理论来说也会创造更多成交。 价格方面，当前可能处于一个比较平稳的状态，成交高低主要还是看地段、看未来、看房子本身。由于多年的上涨和大多数收入不匹配，大家对房价已经失 去了理性认知，对于买家来说，降多少都觉得还差点意思；对于急用钱的业主来说，我付出也很多，已经是割肉在售。那个让人回归理性的价格拐点，大家 心里都没数。 另一方面，刚需和改善性购房仍是市场主力。年轻人首套房以及通过置换改善居住条件的需求将持续释放。尤其是置换，一般来说，对房屋品质、小区环 境、周边配套等要求更高，高品质房源的市场需求可能会进一步增加 。 与之相对比的，上海二手房挂牌量逼近39万套大关。大量房源涌入市场，使得供需关系进一步失衡。 尽管上海楼市政策有所松绑，但市场向来是买涨不买跌。由于经济 ...