行 业 研 究 2026 年 02 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -12% 0% 12% 24% 36% 2025-02 2025-06 2025-10 房地产 沪深300 相关研究报告 《2025Q4 公募基金延续低配，持股集 中度进一步提升—行业点评报告》 -2026.1.27 《销售延续调整态势，期待政策显效 与市场筑底 — 行 业 点 评 报 告 》 -2026.1.19 《商业用房贷款最低首付下调，地产 去库存进程加速—行业点评报告》 -2026.1.16 上海三区启动住房以旧换新，推动新房去库存 ——行业点评报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 事件：上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作 2 月 2 日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项 目签约活动举行。这批被收购的二手住房，将被用作保障性租赁住房，满足新市 民、青年人 ...

作为中国商业地产的风向标，上海在商业项目开发上始终保持着高速度与高品质并进的态势。根据赢商网不完全统计，2026年上海计划开业的商业项目数 量超60个，覆盖浦东、闵行、徐汇、黄浦、静安等主要城区。从区域分布、体量规模、运营主体及项目类型来看，2026年的上海商业市场呈现出"区域多 核化、体量两极化、存量更新常态化、运营主体多元化"的鲜明特征。 | | | | 2026年上海筹开商业项目盘点 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 项目名称 | 区域 | 开业时间 | 商业面积 (万m²) | 运营商 | 备注 | | 上海PRISMA新嘉中心 | | 2026年 | 36.00 | 华之门 | | | 云璟天地 | | 2026年 | 10.00 | 华润万象生活 | | | 上海森兰印象城 | | 2026年 | 18.00 | 印力 | | | 幻云东方商文旅综合体 | | 2026年 | 12.00 | 临港控股 | | | 上海御桥96广场 | | 2026年 | 6.50 | 陆家嘴集团 | | | 滴水湖国际中心(中银双子塔) | | 2026年 ...

作为第一家海峡两岸合资寿险公司，陆家嘴国泰人寿总部设在上海，注册资本30亿元，由上海陆家 嘴金融发展有限公司和国泰人寿保险股份有限公司分别持股50%，于2005年1月正式对外销售保单。开 业以来，陆家嘴国泰人寿已顺利筹设江苏、浙江、福建、北京、山东、广东、辽宁、天津、厦门、四 川、河南11家分公司，同时在近50个城市设立了营销网点。 最新披露的2025年四季度偿付能力报告显示，2025年，陆家嘴国泰人寿实现保险业务收入106.09亿 元，同比增长近50%；净利润10.51亿元，同比大增750%。截至2025年四季度末，公司核心偿付能力充 足率为116.69%，综合偿付能力充足率为157.61%，最近两次风险综合评级结果均为AA级。 从履历来看，王岗此前并无保险从业经历。其出生于1982年，研究生学历，经济法硕士，现任上海 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司党委委员、副总经理，上海陆家嘴金融发展有限公司董事长及陆家 嘴国际信托有限公司董事长。 在此之前，王岗曾任上海市青浦区国家税务局第四税务所副主任科员，中国证监会上海监管局主任 科员，中国证监会上海专员办副处长、团委书记，上海国盛（集团）有限公司资本运营部副总经 ...

成立于2004年的陆家嘴国泰人寿，是大陆首家海峡两岸合资的寿险公司，总部位于上海。由国泰人寿和 上海陆家嘴金融发展有限公司各持股50%。 "王岗担任陆家嘴国泰人寿董事、董事长，标志着公司全新发展阶段的正式开启，也是企业战略思维、 组织活力与文化气象焕新的重要契机。"陆家嘴国泰人寿在接受北京商报记者采访时表示，新任董事长 王岗能为公司注入新的战略视野与发展动能。 拥有海峡两岸合资背景的陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司（以下简称"陆家嘴国泰人寿"），正在经历 人事密集调整。2月3日，北京商报记者了解到，近日该公司公告显示，王岗已获监管批准出任公司董事 长。自2025年11月以来，从副总经理的任命到首席投资官的更替，一场涉及多个关键岗位的管理层调整 已悄然贯穿了该公司岁末年初的时段。 在行业利率下行、转型压力凸显的宏观背景下，此番密集的人事变动是常规的团队焕新，还是应对深层 挑战的主动布局？与此同时，公司最新披露的2025年成绩单显示，在保险业务收入与净利润双双增长的 另一面，核心与综合偿付能力充足率出现下滑。新董事长与调整后的管理团队，能否带领陆家嘴国泰人 寿破解偿付能力充足率承压的行业共性难题，实现业务稳健增长与 ...

业内对此积极响应。政策发布后仅一个月后，1月29日、30日，上交所就披露了首批已受理的8只商业不动产REITs。 2026.02. 03 本文字数：2755，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 郑娜 从商业不动产REITs试点政策发布到首批产品陆续上报，历时仅一个月。 近日，上交所披露了8只已受理的商业不动产REITs项目，涉及的底层资产包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心项目、上海晶耀前滩等，涵盖 酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，预计募集金额合计超300亿元。 业内认为，商业不动产REITs试点的落地被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善房地产行业预期的重要举措。申万宏源证券分析师袁豪认为， 商业不动产公募REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现"投融管退"良性闭环，同时为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从"开发 商"向"资产管理商"实现战略转型，盘活商业存量资产价值。 2025年12月31日，监管层以《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》《关于商业不动产投资信托基金试点有关工 作的通知》等文件，正式推出商业 ...

公募REITs进入对商业不动产的全覆盖时代。 从商业不动产REITs试点政策发布到首批产品陆续上报，历时仅一个月。 近日，上交所披露了8只已受理的商业不动产REITs项目，涉及的底层资产包括深圳来福士、合肥银泰 中心、广州保利中心项目、上海晶耀前滩等，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服 务式公寓等多种商业业态，预计募集金额合计超300亿元。 业内认为，商业不动产REITs试点的落地被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善房地产行业预 期的重要举措。申万宏源证券分析师袁豪认为，商业不动产公募REITs的发展有利于拓宽企业直接融资 渠道，实现"投融管退"良性闭环，同时为企业提供战略转型升级的新选项，引导企业从"开发商"向"资 产管理商"实现战略转型，盘活商业存量资产价值。 各类不动产全覆盖 2025年12月31日，监管层以《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通 知》《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》等文件，正式推出商业不动产REITs，并且 强调了重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及 其他具有商业属性的资 ...

近日，陆家嘴国泰人寿发布公告称，经国家金融监督管理总局上海监管局《关于王岗陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司董事、董事长任职资格 的批复》（沪金复〔2026〕55号）核准任职资格，自2026年1月30日起，王岗担任该公司董事、董事长职务。 （陆家嘴国泰人寿） ...

这是继去年9月青岛金融监管局核准王岗担任陆家嘴信托董事、董事长的任职资格后，其又一重要职务获批。 近日，陆家嘴国泰人寿披露，经上海金融监管局批复核准任职资格，自2026年1月30日起，王岗担任陆家嘴国泰人寿董事、董事长职务。 陆家嘴信托是上海陆家嘴金融发展有限公司（简称"陆家嘴金融"）控股的法人信托机构，陆家嘴金融持股比例为71.61%。陆家嘴信托注册地位于青岛，并 在上海、北京、广州等地布局团队，业务开展遍布全国。目前，公司注册资本金104亿元。 陆家嘴国泰人寿总部设在上海。公司注册资本30亿元。陆家嘴金融和国泰人寿分别持股50%。 接棒上任的王岗是一名"80后"，拥有丰富的金融行业监管和机构管理经验。2025年3月，王岗出任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司副总经理一 职。随后，王岗接棒担任陆家嘴金融董事长、法定代表人等职。 资料显示，王岗，男，1982年6月出生，中共党员，研究生学历，公共管理硕士。历任上海市青浦区国家税务局第四税务所副主任科员，中国证监会上海 监管局上市公司一处副主任科员、主任科员，中国证监会上海专员办综合组主任科员、办公室主任科员、调查一处副处长，上海国盛（集团）有限公司资 本运营 ...

债券研究 2）地产债：聚焦 1-2 年期央国企博弈估值修复。万科展期议案获通过，信用 预期底部已初步确立，优质主体估值修复动能较强。可关注估值受万科事件冲 击、隐含评级 AA+及以上的央国企，如保利发展、华润置地、陆家嘴集团等。 1）5y 以内品种关注部分结构性机会。3y 以内仍可适当下沉挖掘收益，近期地 产债市场悲观情绪有望逐渐好转，可关注央国企估值修复。3.5y-4y 普信债品 种凸性较高，AA+中票 3 个月持有期收益率高于 5y 品种。此外，1 月信用债 ETF 指数成分券承受一定抛压，近期超额利差有边际修复态势，可适当参与。 2）5y 以上长久期信用债当前处于较好的布局窗口；但交易需及时止盈。从利 差水平看，7-10yAA+中票利差相比去年 9 月底调整高点低约 10BP，短期走阔 压力或有限，相比去年 7 月利差低点高约 7-15BP，有一定的博收益空间。从 风险角度看，2 月债市定价影响因素中性偏利好，权益风偏对债市的冲击风险 较 1 月或有所减弱，且考虑 3 月保险配置进一步加码，3 月底到 4 月初理财为 代表的资管户配置需求增强，或带来未来的配置预期驱动当下行情。但需注意 负债稳定性偏弱的 ...

债券研究 【债券月报】 关注长信用品种的博弈机会 ——2 月信用债策略月报 3）长久期信用债品种的选择可综合多角度考虑。一是优选成交活跃度高的个 券及主体，尤其是博弈利差压缩行情对于个券的流动性要求较高；二是关注曲 线凸点，当前 5.5-6y、7.5-8yAAA 与 AA+，以及 8.5-9yAA+中票骑乘收益较 高；三是科创债 ETF 成分券，近期超额利差有所走阔，性价比有所回升。 板块策略： 1）城投债：当前 3y 以内低等级品种仍有相对较高票息价值，可积极博弈，中 长久期品种可适当关注强区域优质主体配置机会。此外关注城投产业子公司首 发债券投资机会。 2）地产债：聚焦 1-2 年期央国企博弈估值修复。万科展期议案获通过，信用 预期底部已初步确立，优质主体估值修复动能较强。可关注估值受万科事件冲 击、隐含评级 AA+及以上的央国企，如保利发展、华润置地、陆家嘴集团等。 2）5y 以内品种信用利差有望进一步压缩或维持低位波动，关注信用债配置力 量向长久期信用债的涌入情况。2026 年理财、基金信用债配置力量或主要集 中在 5y 以内中短端品种，但博收益诉求下仍可能在部分窗口基于交易目的对 长久期信用债抢筹。 ...