新华财经上海1月7日电（记者杨溢仁）2026年伊始，关于政策明确启动商业不动产投资信托基金 （REITs)试点的探讨日益增多。叠加沪深交易所及时修订并公布了相关的公募REITs业务规则，可以 说，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的REITs高质量发展制度体系已正式落地。 业内专家表示，该政策组合拳不仅将助力商业不动产REITs实现"破冰"，更标志着我国REITs市场已 从"试点探索"全面迈入"体系化发展"的新阶段，这将为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲 的金融动力。 扩围破冰：商业地产解锁存量价值 国泰海通证券REITs业务部的负责人补充表示，尽管当前商业不动产供需承压，但公募REITs估值定价 优势明显，轻重联动的战略价值突出，叠加国内尚有数十万亿的存量资产盘活需求，则商业不动产 REITs的推出于长期内有望激发行业增长活力，为不动产投融资市场注入强劲发展动能。 在市场化机制建设上，政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规 范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性。这些安排既压实了基金管理人、财务顾问等中 介机构的责任，也为市场营造了"重合规、重运营"的良 ...

当天同步印发的还有《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以 下简称《通知》），其中提到"加快推进REITs市场体系建设"，并明确提出"推进市场扩容扩围"。 业内人士认为，推出商业不动产REITs试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，在稳定房地产市场 预期的同时适配居民的财富管理需要，契合当前宏观经济形势以及市场各方的需求。 "商业不动产REITs的全面落地，是对'十五五'规划建议中'盘活存量、做优增量'的实质性落实，将为 REITs市场注入新的活力与动能，推动行业健康可持续发展。"申万宏源债券首席分析师黄伟平注意到， 此次商业不动产REITs正式落地有诸多变化，比如在发行端支持银行保险业资产管理公司等金融机构参 与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围，在投资端，丰富覆盖REITs的指数体系。从审核 机构看，商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，且将确认受理至出具首次反馈意见从 30个工作日缩短至20个工作日。 根据《公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配 收益的封闭式公开募集证券投资基金。《公告 ...

商业不动产REITs新规落地，REITs市场开启新章 ——公募REITs一揽子政策点评 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 2026年1月5日 证券研究报告 核心观点 2 国海富兰克林基金 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地，市场开启新章。25年12月31日，证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽 子政策文件，开启商业不动产REITs试点，并进一步完善了REITs市场的制度体系。 商业不动产REITs有望加速推进，建议投资者积极关注首批产品。相较于征求意见稿，证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 正式稿仅在产品定义方面略有增补，商业不动产REITs的产品界定仍较为宽泛，商业综合体、商业零售、办公及酒店等在列；证监会要求各单位 高度重视，精心组织，切实做好商业不动产REITs各项工作。沪深交易所积极落实，建立了全链条市场服务机制，加速推动优质商业不动产 REITs项目落地。双轨制审核落地有望提升审核效率，进一步加速REITs市场扩容。作为新品类，在严把审核质量的背景下，投资者可以积极 ...

时间回到去年6月。当河西区得知天津轨道交通集团有意以国际航运大厦发行资产证券化产品时，没有 等待企业上门，而是第一时间主动对接，将项目纳入"重点服务清单"。 国际航运大厦位于解放南路256号，建筑面积6.03万平方米，是河西区的优质资产，也是此次项目的"底 子"。作为运营主体的天津轨道交通集团子公司天津津轨资产管理有限公司，对新金融产品发行路径感 到迷茫。面对需求，河西区沉下心来，和企业一起研究政策、分析利弊，最终协助敲定了发行持有型不 动产ABS项目（机构间REITs）的最优方案。 （来源：天津日报） 转自：天津日报 "资金到账了！"去年12月23日，当天津轨道交通集团国际航运大厦持有型不动产ABS项目（机构间 REITs）的募集资金顺利划入账户，河西区的相关工作人员终于松了一口气。这不仅意味着天津市首单 机构间REITs（不动产投资信托基金）项目成功落地河西，更标志着河西区在金融服务创新上迈出了坚 实一步。 "企业有难题，我们就去解决。"工作人员一次次上门对接，与企业、金融机构反复沟通，共同研究方 案。从项目初期的路径规划到推进中的流程梳理，从政策条款的细致解读到实操环节的精准辅导，河西 区用"零距离"服 ...

证券研究报告·公司深度研究·旅游及景区 桂林旅游（000978） 盘活存量&布局增量，桂林文旅龙头焕新 2026 年 01 月 04 日 增持（首次） | [Table_EPS] 盈利预测与估值 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业总收入（百万元） | 467.10 | 431.68 | 429.78 | 444.37 | 458.80 | | 同比（%） | 260.89 | (7.58) | (0.44) | 3.39 | 3.25 | | 归母净利润（百万元） | 11.81 | (204.46) | 32.71 | 38.29 | 50.89 | | 同比（%） | 104.07 | (1,830.70) | 116.00 | 17.09 | 32.88 | | EPS-最新摊薄（元/股） | 0.03 | (0.44) | 0.07 | 0.08 | 0.11 | | P/E（现价&最新摊薄） | 286.89 | - | 103.63 | 88.51 | 66.61 ...

智通财经APP获悉，12月31日，中国证监会印发关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展 有关工作的通知。其中提出，推进市场扩容扩围。持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、 规模有序增长。完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径。支 持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强， 有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力，不断增强其长期价值创造的内生动力。平等对待各种所 有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。 一、推动商业不动产REITs平稳健康发展 (一)深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中 央、国务院关于"盘活存量、做优增量""提高直接融资比重"决策部署的重要举措，是通过市场化机制支 持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高 资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。各单位要高度重视、精心组织，督促REITs市场各主 体、各参与方、各环节严格落实有关 ...

Core Viewpoint - The current real estate market in China is undergoing a deep adjustment and transformation, with a focus on revitalizing existing assets, ensuring public welfare, and restoring market confidence. The intervention of the financial "national team" plays a crucial role in supporting the revival of major complex projects [1]. Group 1: Project Overview - The "Baidaitou Riverside Park" project, located in the core area of Yangpu Riverside in Shanghai, is a typical example of rebirth through bankruptcy restructuring. Initially recognized for its high-quality residential community, the project faced stagnation due to financial issues of the original developer [1][2]. - The project is strategically positioned within the "One River, One River" world-class waterfront area and is considered a prime asset in the city, located approximately 300 meters from the Huangpu River [2]. Group 2: Financial Intervention - China Great Wall Asset Management Co., Ltd. intervened as a restructuring investor, injecting new funds to restart the project, which is part of a systematic risk resolution and asset revitalization plan [3]. - The company adheres to the core principles of "ensuring delivery, safeguarding livelihoods, and maintaining stability," forming a comprehensive restructuring plan for debt resolution and subsequent project operations [3]. Group 3: Project Progress - Under the guidance and support of the Yangpu District government, construction has fully resumed, with significant works on residential renovations and public area enhancements underway to ensure high-quality delivery of sold units [3]. - An unsold building within the project is expected to be reintroduced to the market following progress in construction [3]. Group 4: Broader Implications - The revival of the "Baidaitou Riverside Park" project highlights the political responsibility of financial state-owned enterprises in mitigating financial risks and fulfilling social responsibilities, serving as a practical example of revitalizing scarce core assets in first-tier cities and contributing to high-quality urban development [4].

Core Viewpoint - The company, Shanghai Zhangjiang Hi-Tech Park Development Co., Ltd., plans to invest in the "Jianghe Yaochen Enterprise Management Center (Limited Partnership)" with a maximum contribution of RMB 1.4 billion as part of a larger fundraising effort not exceeding RMB 7 billion [2][3]. Investment Overview - The investment is initiated by China Galaxy Investment Management Co., Ltd. and Huaan Future Asset Management (Shanghai) Co., Ltd. [2][3] - The company will participate as a limited partner in the partnership, with a total fundraising scale of up to RMB 7 billion, and its contribution will not exceed RMB 1.4 billion [2][3]. Partner Information - China Galaxy Investment Management Co., Ltd. was established on August 22, 2000, with a registered capital of RMB 4.5 billion, focusing on investment and asset management [4]. - Huaan Future Asset Management (Shanghai) Co., Ltd. was founded on October 1, 2013, with a registered capital of RMB 278.7 million, specializing in asset management for specific clients [6]. Partnership Structure - The partnership will have a duration of 2 years for investment and 3 years for exit, with a possible extension of 2 years [7]. - The investment decision-making body will consist of a committee with representatives from the involved companies, requiring unanimous agreement for decisions [7]. Investment Strategy - The partnership aims to invest in guaranteed rental housing and other state-owned assets within Zhangjiang Science City, enhancing asset liquidity and supporting the transformation of state-owned enterprises [7][8]. - Exit strategies include issuing public REITs, inter-institutional REITs, and transferring projects to qualified buyers [7]. Impact on the Company - By participating in the partnership, the company can leverage social capital and innovative financial tools to revitalize existing rental housing assets and other state-owned assets, thereby enhancing liquidity and promoting transformation [8]. - The company’s extensive experience in operating industrial parks and supporting properties will play a crucial role in asset acquisition and management, contributing to revenue generation [8].

在这一过程中，招商银行北京分行积极响应政策导向与市场需求，以专业金融服务深度融入首都国企改 革实践。以服务京能集团旗下核心子公司京能国际为例，此前，京能集团积极响应国家战略与北京市国 资委号召，加快推进核心子公司京能国际探索多元化资产盘活路径，旨在实现权益融资拓渠、负债结构 优化、盈利效能提升及轻资产模式转型的多重目标。 秉持"以客户为中心"的服务理念，招商银行北京分行快速响应企业多元化资产盘活诉求，迅速整合行内 资源，为京能国际量身打造"投商行一体化"综合服务方案。2025年12月18日，"中金－京能国际能源基 础设施持有型不动产资产支持专项计划"成功发行，规模达11.61亿元——该项目不仅是全市场首单风光 混合新能源资产机构间REITs，更是北京市属国企首单出表型机构间REITs，两项"首单"的突破性落地， 既实现了企业、金融机构、资本市场的多方共赢，也充分彰显了招商银行北京分行精准锚定市场趋势的 前瞻视野、深耕资本市场的硬核专业实力，以及服务实体经济的责任担当。 值得一提的是，在项目推进过程中，该行依托"全国做一家，全行一盘棋"的经营模式，以项目安排人、 投资人、托管行及融资贷款银行等多重角色全程深度参 ...

（资料图） 陈道富表示，上述三大领域债务是过去带来的债务负担。面对当前新兴产业的投资周期，由于未来收益 具有高度不确定性，尤其是数字经济，其实更需要股权类资金。因为数字经济对经济的促进作用，不像 其他技术是叠加式的（新的技术叠加原有技术来实现收益），数字经济技术会带来根本性的改造。因 此，对这些领域进行投资时，用债务资金来支撑是比较困难的，更需要股权类资金加以支持。 陈道富表示，需要更加重视盘活存量。2024年中央经济工作会议要求统筹做优增量和盘活存量的关系， 全面提高资源配置效率，并部署了房地产、产业园区、地方债等领域的盘活路径。2025年中央经济工作 会议也明确指出，要做优增量、盘活存量。党的二十届四中全会明确将资源的盘活提上议事日程，盘活 手段包括并购、破产、置换，盘活对象包括低效用地、闲置房产、存量基础设施、行政事业单位的存量 国有资产，甚至被查封冻结的财产。 陈道富表示，"十五五"期间，盘活存量将会是一大重点工作。盘活存量的三个路径需要同时推进。 第一，现在正在进行的债务置换或债务重组，在一定时期内是必要的，在既有框架相对稳定的基础上， 还需要在规模上、在速度上、在结构上有更多的优化。 21世纪经济 ...