2025 年 4 月 7 日公司发布公告，2025 年 1-3 月绿城中国自投项目 取得合同销售金额约 363 亿元，绿城集团累计取得总合同销售金 额约 524 亿元。2025 年 3 月 28 日，绿城中国发布 2024 年年报， 2024 年实现营收 1585.46 亿元，同比+20.7%；实现归母净利润 15.96 亿元，同比-48.8%。 合联营企业亏损&计提减值压力，当期归母净利润下滑：得益于前 期销售均价较高的项目进入结转，公司物业销售收入保持高增。 2024 年公司物业销售收入 1470.2 亿元（占总收入 92.7%），同比 +21.9%。而归母净利润同比下滑主要因为：①合联营企业业绩亏 损，2024 年合联营企业实现亏损 6.33 亿元，同比减少 27.98 亿元； ②计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额 49.17 亿元，同 比多计提和损失 28.82 亿元。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；其他房企违约。 销售增速优于行业，核心城市销售市占率高：2024 年公司总合同 销售金额 2768 亿元，同比-8.1%，其中自投销售金额 1718 亿元， 同比-11.6%（TOP10 ...

2025 年 4 月 7 日公司发布公告，2025 年 1-3 月绿城中国自投项目 取得合同销售金额约 363 亿元，绿城集团累计取得总合同销售金 额约 524 亿元。2025 年 3 月 28 日，绿城中国发布 2024 年年报， 2024 年实现营收 1585.46 亿元，同比+20.7%；实现归母净利润 15.96 亿元，同比-48.8%。 合联营企业亏损&计提减值压力，当期归母净利润下滑：得益于前 期销售均价较高的项目进入结转，公司物业销售收入保持高增。 2024 年公司物业销售收入 1470.2 亿元（占总收入 92.7%），同比 +21.9%。而归母净利润同比下滑主要因为：①合联营企业业绩亏 损，2024 年合联营企业实现亏损 6.33 亿元，同比减少 27.98 亿元； ②计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额 49.17 亿元，同 比多计提和损失 28.82 亿元。 销售增速优于行业，核心城市销售市占率高：2024 年公司总合同 销售金额 2768 亿元，同比-8.1%，其中自投销售金额 1718 亿元， 同比-11.6%（TOP10 房企平均增速-24.4%），自投排名升至行业第 6（20 ...

时间拨转到2018年5月，绿城中国正掀开中交集团入股后的新篇章，张亚东作为中交集团代表进入绿城 中国管理层，至今已近7年。同年8月，张亚东担任绿城中国执行董事和行政总裁。 2019年7月，张亚东正式接过董事会主席一职，全面执掌绿城中国。彼时，中国房地产业仍处于上行 期，张亚东也因此更看重规模扩张。 据悉，2019年，绿城中国完成两轮组织架构优化，通过精简管理层级、明晰权责体系，推动决策效能提 升。 挥别"掌舵"近7年的张亚东，绿城中国控股有限公司（以下简称"绿城中国"，03900.HK）正式进入了刘 成云时代。 近日，绿城中国召开2024年度业绩发布会，绿城中国新任董事会主席、非执行董事刘成云首次公开亮 相。据悉，刘成云曾长期在绿城中国大股东中交集团体系内任职，2023年6月至今任中交集团党委常 委、副总经理。 《中国经营报》记者注意到，2024年，绿城中国交出了一份喜忧参半的答卷。相关数据显示，2024年， 绿城中国完成总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；新增42个项目，总建筑面积约418万平方 米，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%；但同期股东应占利润仅为15.96亿元，同比下降 48. ...

【1】广州安居集团启用首个一站式住房服务中心 4月7日，广州安居集团首个一站式住房服务中心在越秀区文明路169号之二（农讲所地铁站附近）正式 启用。据悉，该中心汇集了市本级公租房、直管公房、保租房及市场化房屋的政策咨询、租金缴存、热 线服务等功能，为市民提供更便捷的住房服务。 【2】绿城中国：邱东辞任独立非执行董事 4月7日，绿城中国发布公告称，邱东因年事渐高，计划专注于学术研究整理及出版辞任独立非执行董 事，并提交日期为2025年4月3日的辞呈，自2025年4月4日生效（辞任）。因此，邱东不再担任独立非执 行董事以及董事会审核委员会、董事会薪酬委员会及董事会提名委员会成员。 【3】融创中国3月合同销售额14.6亿元 4月7日，融创中国披露3月未经审核经营简报。简报显示，3月融创中国、附属公司连同合营公司及联营 公司实现合同销售金额约14.6亿元，合同销售面积约8.6万平方米，合同销售均价约1.7万元/平方米。 【4】中国海外发展3月销售额212亿元，同比下降48.6% 4月7日，中国海外发展披露3月销售简报。简报显示，3月中国海外发展连同其附属公司、合营公司及联 营公司的合约物业销售金额约212亿元，同比下 ...

证券研究报告 | 2025年04月07日 绿城中国（03900.HK） 优于大市 业绩承压，销售拿地优于行业平均 归母净利润-49%。2024 年公司实现营业收入 1585 亿元，同比增长 20.7%； 归母净利润 16 亿元，同比下降 49%。公司归母净利润下降的主要原因是计提 资产减值及公允价值减少共 49 亿元。 销售拿地优于行业平均。2024 年公司实现总销售面积 1409 平方米，同比下 降 9%；实现总销售金额 2768 亿元，同比下降 8%，显著优于行业平均水平， 位居行业前三。其中自投销售 1718 亿元，归属公司权益金额为 1206 亿元。 公司聚焦高能级城市，一、二线销售额占比高达 79%，首开去化率为 82%， 回款率达 104%，继续维持高位。分区域看，公司长三角、环渤海区域分别占 销售总额的 70%、13%。 2024 年公司新增项目 42 个，新增建面 418 万平方米，对应新增货值 1088 亿 元，同比下降 24%，但仍优于行业平均水平。公司新增土储中，北上杭占比 51%，一二线城市占比 92%，布局得到优化。截至 2024 年末，公司土储总货 值 4496 亿元，总建筑面积 ...

新晋"地王收割机"，仍陷低利润困局。 当绿城中国（03900.HK）以净利润近乎腰斩的2024年报数据为张亚东七年执掌生涯画上句点时，这家 销售规模全国第三、擅长打造豪宅项目的房企，正站在新的十字路口。 中交系老将刘成云空降接任董事会主席，这位在绿城不领一分薪酬的央企干部，在业绩会"首秀"上给足 前任面子，肯定了管理层功绩。 对于当前房地产市场，刘成云判断称，"止跌回稳"所需的时间较长，根据成熟房地产市场如美国、日 本、欧洲、中国香港等地经验，房地产市场从深度调整、过渡到筑底企稳、再到市场拉升，不是一蹴而 就的，当前房地产行业已经进入"存量博弈、品质制胜"的新发展阶段。 值得关注的是，相比拿千万年薪的张亚东（2023年年报曾披露张亚东的薪酬为1217.1万元），刚刚从央 企中交来绿城上任的刘成云，甚至不在绿城领取薪水。绿城在公告中称，作为非执行董事，刘成云不收 取任何董事袍金，也不会因获委任为董事会主席而收取任何薪酬。 光环下的低利润困境 然而，减值计提暴增、归属股东净利润率低至1%的数据，反映出绿城的低利润困局。被外界视为中交 集团强化其主导地位的"换帅"行动，能否让这家混改房企在存量博弈中寻得新解，仍有待 ...

证券研究报告 | 年报点评报告 gszqdatemark 2025 04 02 年 月 日 绿城中国（03900.HK） 债务结构健康，融资渠道保持畅通。公司继续优化债务结构，合理压降负债水 平，期末有息负债总额为人民币 1371.9 元（-6.1%），其中一年内到期债务 316.6 亿元，占比 23.1%；从结构看，银行借款 1046 亿元，占比 76%，债务 结构健康。综合融资成本下降 40BP 至 3.9%。公司融资渠道畅通，2024 年公 司共发行债券 125.3 亿元，加权平均发行利率为 3.88%；同时，公司积极回 购债券，期内累计回购 8.5 亿元，二级债券收益率稳中有降。美元债方面，公 司于 2025 年 2 月成功发行 5 亿美元三年期优先票据，重启中资地产美元债渠 道，认购倍数最高达到 5.4 倍，充分展现市场对公司主体信用的认可。期末， 公司剔预资产负债率为 67.3%，净负债率 56.6%，现金短债比 2.3 倍，保持 财务稳健与流动性安全。 销售表现持续处于头部梯队，2024 年公司自投销售同比仅-11.6%。公司 2024 年实现合同销售金额（含代建）2768 亿元（（-8.1%） ...

证券研究报告 | 年报点评报告 gszqdatemark 2025 04 02 年 月 日 绿城中国（03900.HK） 拿地销售领跑行业，合理减值业绩向好 大力度计提减值致业绩承压，未来公司业绩有望领先行业企稳。2024 年公司 实现营业收入 1585.5 亿元（同比+20.7%，下同），净利润 41.5 亿元（-37.9%）， 归母净利润 15.96 亿元（-48.8%）。期内公司业绩下滑，主要是公司大力度计 提减值，其中资产减值损失 40.39 亿元、信用减值损失 10.25 亿元（2023 年 两项分别为：13.91、2.3 亿元）。此外，期内公司投资收益为-6.3 亿元，相较 2023 年 21.7 亿元明显下降，影响整体利润表现。从毛利率的角度看，期内整 体毛利率为 12.8%（（-0.2pct），其中物业开发毛利率为 11.7%（（+0.4pct），毛 利率小幅提升主要是结转项目中上海及西安的两个项目毛利率较高。我们认 为，早年利润率较低项目大部分已逐步结转/减值计提，近年来新获取项目利 润率相对可观、流速较快，同时新项目公司权益比较高，未来公司业绩端有望 领先行业企稳。 销售表现持续处于头部梯 ...

中金主要观点如下： 绿城中国业绩符合市场预期 绿城中国公布2024年业绩：收入同比增长21%至1585亿元;报表毛利率同比微降0.2个百分点至12.8%，归 母净利润同比下降48%至16亿元，符合此前盈警，主要因公司计提49亿元减值和公平值损失以及合联营 项目亏损6亿元所致。公司宣派全年每股股息0.3元，对应股息率2.9%。 投资端精耕核心城市，土储质、量兼优。公司2024年共获取42幅地块，权益拿地额484亿元(对应权益拿 地强度40%、权益比例79%)，新增货值达1088亿元，位列克而瑞拿地榜第四名。布局上，公司于核心城 市精准拿地，一二线新增地价占比提升至92%(2023年84%)，且杭州、上海、北京三城占比分别达 39%/10%/9%(合计近六成)。在公司"做一成一"的策略下，新增土储当年贡献销售额325亿元，对应转化 率达三成。往前看，公司强调投资端将严守安全底线、规避过热区域，该行认为公司投拓兑现度有较高 保障。 智通财经APP获悉，中金发布研报称，考虑到绿城中国(03900)毛利率和减值端尚存压力，将2025/2026 年盈利预测由30/32亿元下调至12/16亿元，对应同比-24%/+30%。 ...

房地产/房地产开发 绿城中国（03900.HK） 2025 年 04 月 01 日 投资评级：买入（维持） | 日期 | 2025/4/1 | | --- | --- | | 当前股价(港元) | 11.340 | | 一年最高最低(港元) | 13.780/0.000 | | 总市值(亿港元) | 287.39 | | 流通市值(亿港元) | 287.39 | | 总股本(亿股) | 25.34 | | 流通港股(亿股) | 25.34 | | 近 3 个月换手率(%) | 38.95 | 股价走势图 数据来源：聚源 -40% 0% 40% 80% 120% 160% 2024-04 2024-08 2024-12 绿城中国 恒生指数 相关研究报告 《减值影响业绩表现，拿地强度维持 高 位 — 港 股 公 司 信 息 更 新 报 告 》 -2025.2.11 《销售拿地表现亮眼，行业排名持续 攀 升 — 港 股 公 司 信 息 更 新 报 告 》 -2025.1.10 《公开市场拿地稳健积极，销售均价 显著提升—港股公司信息更新报告》 -2024.12.9 减值影响净利表现，周转提速，坚决布局核心城市 —— ...