证券研究报告 2026.01.11 2025 全年二手房库销水平维持稳定 李昊 分析员 张宇 分析员 徐曼迪 联系人 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853 hao5.li@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080124070018 mandi.xu@cicc.com.cn 纵轴：相对值（%） 91 100 109 118 127 136 2025-01 2025-04 2025-07 2025-10 2026-01 沪深300 中金房地产 | 股票 | 股票 | 目标 | P/E (x) | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 名称 | 评级 | 价格 | | 2026E 2027E | | 滨江集团-A | 跑赢行业 | 14.25 | 10.2 | 9.4 | | 招商蛇口-A | 跑赢行业 | 12.20 | 17.9 | 16.4 | | 华润万象生活-H | 跑赢行业 | 48. ...

房地产 行 业 研 二手房成交面积环比增长，打造公平公正市场竞争环 2026 年 01 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 38% 2025-01 2025-05 2025-09 房地产 沪深300 相关研究报告 《增值税税率下调，二手房交易税负 成 本 下 降 — 行 业 点 评 报 告 》 -2025.12.31 《新房二手房成交面积环比增长，北 京进一步优化调整住房限购政策—行 业周报》-2025.12.28 《北京再次放宽限购，激活年末市场 热度—行业点评报告》-2025.12.24 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | 核心观点：二手房成交面积环比增长，打造公平公正市场竞争环境 本周我们跟踪的 68 城新房成 ...

云洞察-市场前瞻 市场前瞻| 安居客独家发布：2025 一二手房找房倾向趋势年报 核心内容 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 找房倾向趋势：2025 年，新房与二手房市场持续分化，两者客户重合度 维持在 20%以下。不过，二手房找房人数占比显著上升，达 65.4%，较 2024 年同比增长 2.8 个百分点，这使得二手房对新房的分流压力增强， 同比提升 4.4 个百分点。城市间分化明显，呈现出"城市能级越高，客户 重合度越低、分流压力越小"的特点。 市场变化特征：2025 年房地产市场呈现三大特征：一是二手房表现强于 新房，找房热度与成交量均彰显强劲韧性；二是二手房成为成交主力，占 比持续攀升，2025 年达 65.4%，同比提高 3 个百分点；三是产品需求分 化，大体呈现"新房改善化、二手刚需化"趋势，不过城市间因条件差异， 市场表现有所不同。 云洞察-市场前瞻 一、找房倾向核心指标 1.一二手房市场重合度长期低于 20%，一二手房分化明显且稳定 衡量一二手房市场客户是趋同还是分化，关键指标在于两市场间的客户重合度。重 合度越高，表明两个市场竞争越激 ...

北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）北京市住建委官网数据显示，2026年1月10日北京新房网签165套，网签面积13272.27平方米，其中住宅网签83套，网签面 积10637.15平方米；二手房网签176套，网签面积14711.45方米，其中住宅网签159套，网签面积13806.06平方米。 | 可售期房统计 | | 2025 年12月预售许可 | | 2026/1/10J | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 94222 | 批准预售许可证: | 20 | 网上认购: | | 可售房屋面积(M²): 7727493.5300 | | 批准预售面积(M²): 542294.9600 | | 网上认购面积( | | 其中 住宅套数: | 39440 | 其中 住宅套数: | 1808 | 其中 住宅: | | 面积(M2): 5425279.3700 | | 面积(M²): | 248019.1600 | 面积( | | 商业单元: | 240 | 商业单元: | 18 | 商业! | | 面积(M2): 175434.4100 | | 面积(M²)： | 1 ...

证券研究报告|固收点评报告 [Table_Title] 节后新房成交季节性回落，二手房平稳 [Table_Date] 2026 年 1 月 10 日 [Table_Title2] able_Summary] 地产周速达 注：考虑到元旦假期成交低于周末假期，本周（1 月 2-8 日）统计中，假期（2-3 日）数据采用工作日（4- 8 日）日均成交值的 50%进行估算调整。 1）周度：新房成交显著回落 新房市场年末冲量后显著回落。受 2025 年末房企集中冲量导致的高基数效应消退影响，本周一线城市新 房成交环比大幅回落 62%，当前成交规模仅为 2025 年周度高点的 36%。分城市来看，四大一线城市成交环比 均现深度调整：北京、上海环比分别回落 57%和 56%，广州、深圳降幅更为显著，分别下滑 70%和 78%。同 比维度，新房市场延续负增长，北京同比下滑59%降幅最大，深圳（-56%）、广州（-39%）、上海（-30%）紧 随其后。 二手房市场整体环比降温，而深圳二手房逆势回升。京沪深三城本周二手房合计成交环比下滑 26%，约 为 2025 年成交高点的 68%。城市间表现呈现分化，其中深圳二手房表现亮眼， ...

这篇文章分析二手房市场迎来"价值重估"，最近不少城市出现了一个有趣现象，同一个小区，新房价格挂得高高的，二手房却便宜不少，这种"价格倒挂"在 过去难以想象，房地产市场正在经历深刻变化，从追求新房到关注二手房，人们的购房观念在悄然转变。 市场格局正在重塑 全国住房城乡建设工作会议传递出明确信号，房地产市场仍有发展潜力，但发展方式必须转变，"高质量"成为关键词。 会议特别提到要推动房地产高质量发展，这不仅是口号，更是行业转型的方向，存量房优化调整被摆在重要位置，说明政策层面已经关注到二手房市场的关 键作用。 二手房交易占整个房地产市场的比重逐年提升，在一些重点城市，二手住宅成交面积已经超过新房。 存量房迎来"升级时代" 老旧小区改造在全国范围内持续推进，北京2023年新开工老旧小区改造项目超过300个，惠及居民数十万户，改造内容从最初的外墙保温、加装电梯，扩展 到管线更新、环境整治、服务提升等多个方面。 上海在老旧小区改造中探索出多种模式，政府主导、企业参与、居民共治的"三驾马车"协同发力，改造后的小区不仅面貌焕然一新，物业管理水平也得到提 高，房屋价值得到提升，居民满意度显著增加。 这种结构性变化意味着，稳定房 ...

现在很多人聊起买房，心态都很分裂： 想买房的人，怕这一买就站在高位，怕买到烂尾，怕以后卖不掉； 手里有房的人，怕房子不涨反跌，怕以后没人接盘，怕政策突然来个"新招数"。 在北京、上海这样的一线城市，二手房成交占比早就超过六成，北京甚至超过八成； 官方直接说：要把新房和二手房当成"一个整体"来看，二手房占比上升，是今后一个时期的趋势。 一句话总结：买房越来越像开盲盒。但接下来这一波，真不是靠"胆子大"就能赢。 以后闭眼买、闭眼涨的日子真的结束了，未来5年楼市会有4个特别明显的变化，不管你现在买不买房， 这几点都要心里有数。 变化一：二手房会"唱主角"，新房不再是唯一选择 住建部和多家机构都提到，现在二手房在房屋交易总量里的占比已经接近甚至达到45%左右，有的重点 城市已经接近一半； 这说明什么？ 说明"新房独大"的时代正在过去， 越来越多人在买房的时候，会把二手房当成第一选择。 新房整体数量已经够用了，中指院预测，未来5年全国新建商品住宅销售面积一年大概在7–8亿平方米就 够满足需求； 大量已经建好的房子进入流通市场，配套成熟、所见即所得的"次新房"，往往比远郊期房更有吸引力。 背后的逻辑也很简单： 对普通人来 ...

出现钞票的购买力没有大幅贬值的原因有两个：一个是，央行的超发货币并没有流向商品市场，而是在金融体系内空转。这就导致，以当前社会上的流动资 金并不具备大幅推高物价的能力。另一个是，实体经济不景气，多数老百姓收入增长放缓或下降，消费能力被削弱了，这就导致企业生产出来的商品出现滞 销，而为了尽快把库存商品卖出去，很多企业只能通过降价的方式来促销。 而根据当前经济处于通缩周期，以及物价呈现平稳的走势，有业内人士表示：2026年贬值最快的不是钞票，而是这4样东西正加速贬值，早了解早准备。它 们分别是：①二手房；②二手汽车；③电子产品；④奢侈品。让我们一起来了解一下： 第一，二手房子 从2022年开始，国内各地房价进入到调整的趋势之中。先是二三线城市房价开始下跌，后来上海、深圳等一线城市也撑不住了，加入到下跌的队伍中来。截 止目前，全国平均房价跌幅超过30%。而在进入到2025年之后，二手房价还是延续之前下跌的走势。12月全国100个重点城市二手住宅成交均价为13016元/ 平方米，环比下降0.97%，同比下降8.36%。而2026年二手房价还会加快贬值的速度。与之前二三线城市房价领跌的区别是，2026年一线城市二手房价 ...

Core Insights - The report indicates that the real estate market is in a bottoming phase, with a focus on differentiation among sectors and a core strategy for recovery [1][3] - New home sales are still in a contraction phase, with a year-on-year decline of 7.8% in sales area from January to November 2025, while the decline in new residential sales area is 8.1% [4][7] - The report anticipates that the market will continue to stabilize in 2026, driven by policies aimed at stopping the decline and promoting the construction of quality housing [4][30] Fundamental Analysis - New home sales remain in a contraction zone, with first-tier cities showing relative resilience. From January to November 2025, sales area in first-tier cities decreased by 7.5%, while second and third/fourth-tier cities saw declines of 16.3% and 10.2%, respectively [15][19] - The inventory level remains high, with the average de-stocking cycle for commercial housing at 10.4 months and 6.6 months for residential properties. First-tier cities experience relatively lighter de-stocking pressure [22][23] - The land market is characterized by "volume reduction and quality improvement," with residential land transactions down by 7.3% in area but with an increase in average floor price by 12.3% [40][44] Investment Themes - **Hong Kong Residential Market**: There is a recovery in residential transactions, with a 16.2% year-on-year increase in the number of sales contracts from January to November 2025. The private residential price index has risen by 3.4% since March [4][70] - **Commercial Sector**: Policies aimed at boosting consumption have led to a steady recovery in retail sales, with a 3.0% year-on-year increase from January to November 2025. Shopping center foot traffic has stabilized, showing a 14.1% increase in the first half of 2025 [4][5] - **Brokerage Sector**: The pressure to deplete new home inventory has led developers to rely more on brokerage channels, with the proportion of sales expenses attributed to distribution and agency commissions reaching 51.9% in the first half of 2024 [4][19] Market Outlook - The report forecasts that the overall market will continue to bottom out in 2026, with a projected year-on-year decline of 3% in sales area and sales amount [66][67] - New construction and investment are expected to decrease by 10% and 7%, respectively, in 2026, due to reduced land acquisition and weak sales [66][67]

止跌回稳。 不过，丁祖昱也给出了"房地产仍是经济发展支柱"的判断。从房地产增加值占GDP比重、商品住房销售额等指标来看，房地产在国民经济中的 地位仍然重要。 丁祖昱预判，未来10-20年，中国商品房(新房市场+二手房市场)年交易总量将稳定在8-9亿平方米的区间，行业逐步进入存量交易主导的稳态市 场。 克而瑞数据显示，2025年30个重点城市一二手房成交面积3.26亿平方米，同比微跌7%，一线城市跌幅最小，为5%。 具体来看，2025年，百城新房成交量小幅下行，上海、成都分列新房成交面积、金额榜首。2025年新房均价整体与去年持平，一线城市还有 2%的增长。二手房方面，克而瑞指出，30个重点城市二手房成交面积约2.14亿平方米，为近5年新高。 辞旧迎新之际，房地产行业也迎来总结与展望。 1月7日，在"丁祖昱评楼市"2026年度发布会上，行业资深观察者丁祖昱结合产品创新实践与多维度数据解析，明确指出2026年中国房地产行业 将迎来底部企稳。这一判断与近期中指研究院、亿翰智库的行业展望高度契合。 中指研究院强调，2026年作为"十五五"开局之年，政策靠前发力与供求关系改善将推动市场筑底。亿翰智库则以房企年末销售回暖 ...