行 业 及 产 业 房地产 行 业 研 究 / 行 业 点 2026 年 02 月 25 日 楼市改善趋势下政策放松加码，更彰显维稳房 价的目标和决心 看好 ——上海 225 楼市新政点评 事件： ⚫ 2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、 市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，其 中：1）优化限购：缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市 户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的 年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。2）优化住房公积金贷 款政策。3）完善个人住房房产税政策。 点评： 证券分析师 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 评 证 券 研 究 报 告 相关研究 袁豪 A0230520120001 yuanhao@sws ...

马年新春开工后，广州开年土拍大戏正式上演。 2月26日，广州今年的重磅地块马场地块进入竞价阶段。这宗地块吸引了越秀、保利、招商、华润置 地、珠江实业、广州城投、广州建筑以及广州地铁等8家房企的参与，其中5家为广州本土国企，其余3 家为央企。 根据出让公告，马场地块起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米。其总用地面积约19.45万 平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种 用地性质。此外，这宗地块还将引入一家高端时尚百货运营企业。 这宗地块刚进入报价阶段就"火药味"十足：各家房企"各显神通"，很快就将价格抬入200亿元的关口。 最终，在长达9个小时的竞拍后，这宗地块被越秀地产顺利收入囊中，总价为236亿元，仅次于亚运城地 块；楼面价则突破8万元/平方米，登顶广州楼面价榜首。 随着这宗地块成功出让，广州房地产市场也迎来了最具竞争力的项目。未来，这宗地块将有望刷新保利 玥玺湾"日销百亿元"的销售神话，并在短期内提振广州乃至全国楼市的信心。 "绝版地块" 马场地块从未挂牌之时，市场就已经对它充满期待。马场地块被称为是广州CBD珠江新城的"绝版 ...

2月25日，广州土地市场马年首拍，广受关注的天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块） 以236亿元成交，竞得方为广州市属国企越秀集团，成交溢价率达26.6%，折合住宅楼面价8.5元/㎡，创 广州楼面地价新高，总价为广州2010年以来拍地成交总额最高记录。 参与马场1期地块竞拍的企业还有保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑，共8家房 企报名参拍。现场举牌竞拍过程长达近9小时，举牌轮次达到243轮。 中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，该地块作为2026年广州土拍的"开年大戏"，竞拍时长及竞价 轮数双双刷新历史，热度远超预期。此次拍卖不仅是2026年广州楼市的"开门红"，显著推高了区域楼面 价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。 在马场所采取的"政府主导+国企做地+市场运作"模式中，越秀深度参与了前期土地一级整备。据透 露，越秀摘地后将紧密结合广州"十五五"规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生 态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。 值得一提的是，该地块不仅需要自持大量商业商务面积，还需引入一家高端时尚百货运营企业，6年内 销售贡献累计不低于300亿元 ...

马场地块是否会突破亚运城地块的价格，登上广州宅地成交总价TOP1？记者正在持续关注。 来源：羊城晚报 编辑：王静 2月25日，广州天河区马场地块（1期地块）以186亿元总价出让，吸引了保利、越秀、华润、广州城投、广州建筑、珠江实业、广州地铁等实力房企竞相 争夺。 从上午10点开始报价至下午3点27分，已经有157轮报价。 截止下午5点53分，广州天河区马场地块（1期地块）报价突破230亿元，不仅在楼面单价上成为广州史上最高楼面单价，在总价上，也冲上广州宅地成交 总价第二名。 截至目前，广州宅地成交总地价前5名分别是：番禺亚运城地块（255亿元）、天河马场地块（230亿，持续竞价中）、番禺长隆万博地块（197亿元）、荔 湾广船地块（188亿元）、天河南方面粉厂地块（186亿元）。 （了解详情） ...

周边有新盘最高成交单价超30万元/平方米。 2月25日，广州核心区珠江新城马场地块成功出让。 在经过超8小时、243轮的超长竞价后，由越秀地产以总价236亿摘得。这一总价仅次于广州番禺亚运城地块（255亿元），位列广州住宅用地成交总价第二 名。同时，住宅部分超8.5万元/平方米的成交楼面价，则刷新了广州纪录，超过2023年末海珠区琶洲西区地块（琶洲樾）7.57万元/平方米的价格。 | 一州交易集团有限公司 | 广州公共资源交易中心 | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | ▶ 天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块） (T2026-030) 《೨ 资格确认中 | | | | | | | 图 出价记录 | 竞价结果 | | | | | | 0 2026.02.25 | | | | | | | 序号 | 号牌 | 天河区黄埔大道以南、马场路以东地 | | | | | 块（马场1期地块） 的网上竞价活动已经结束, | 243 | 价格 | 828 | 天河区黄埔大道 | 本次竞价最终报价为 价格：2,360,365万元，最 | | 242 | 价格 ...

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2026 年 02 月 25 日 [Table_Title] 以史为鉴，地产债修复路径展望 [Table_Title2] 信用策略宝典之三 [Table_Summary] 2025年 11月以来，万科债券展期事件引发地产债调整，目前高评级主体已 率先止跌，地产债后续修复路径备受市场关注。我们以史为鉴，通过复盘 前两轮地产债信用利差走扩与修复的历程，总结其修复的核心驱动因素及 典型特征，并提出后续地产债投资策略。 ►万科债券展期事件引发地产债调整 2025 年 11 月以来，万科经历了首次境内债展期引发股债双杀、初版展期方 案后多轮博弈、第二版展期方案获通过及 68 亿元债券展期落地。与此同 时，万科债券价格经历了"快速大跌-小幅反弹-大幅反弹"。 受万科债券展期的影响，地产债收益率明显上行，且中低评级表现弱于高 评级、1 年以上表现普遍弱于 1 年以内品种。1 月 15 日以来万科第二版展 期方案获通过并兑付部分本金，万科债券价格明显反弹，但地产债并未迎 来全线修复，而是表现分化。2 月 14 日较 1 月 15 日，隐含评级 AAA 各期 限收益率下行 ...

限购政策调减：非本市户籍外环内购房，社保或个税年限仅1年 春节假期一过，在全国楼市表现中实力不俗的城市上海，率先打出一套政策优化"组合拳"。 2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五 部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（即"沪七条"，以下简称《通知》），自 2026年2月26日起施行。 《通知》发布后，市场反应强烈。建发房产上海营销负责人通过微信接受《每日经济新闻》记者（以下 简称每经记者）采访时表示："新政后，会有一波购买力的释放和客户购房信心的提振，要抓紧时间让 市场和客户看到我们的产品力和项目优势。" 保利世博天悦营销负责人接受记者采访时表示："项目未来主推4000万元以上的高端住宅，上海重磅落 地的楼市新政，大幅放宽限购条件、降低置业成本，打破非沪籍群体购房壁垒，也打开了置业上海的黄 金窗口。" 58安居客研究院院长张波书面对每经记者表示："此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精 准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放。一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪 人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求 ...

2月25日，广州土地市场迎来开年第一拍，被称为珠江新城最后一块待开发"宝地"的马场地块迎来出 让。 这宗热门地块位于核心区域、体量大等多重因素，吸引了8家企业竞争，分别为越秀、保利、华润、招 商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投。 自上午10时正式进入竞价环节起，除招商之外的7家企业轮番上阵出价，直至15时左右，5家房企先后退 出战局，仅剩保利和越秀继续鏖战。最终由越秀地产以236亿总价夺得。该地块楼面价突破8万元/平方 米，刷新广州最高楼面单价。 整场竞拍几近10小时，网友围观者高达几十万人。 （文章来源：第一财经） ...

2月25日，广州土地市场迎来开年第一拍，被称为珠江新城最后一块待开发"宝地"的马场地块迎来出 让。这宗热门地块位于核心区域、体量大等多重因素，吸引了8家企业竞争，分别为越秀、保利、华 润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投。 自上午10时正式进入竞价环节起，除招商之外的7家企业轮番上阵出价，直至15时左右，5家房企先后退 出战局，仅剩保利和越秀继续鏖战。最终由越秀地产以236亿总价夺得。该地块楼面价突破8万元/平方 米，刷新广州最高楼面单价。 整场竞拍几近10小时，网友围观者高达几十万人。（第一财经记者 李娜） ...

广州开年土拍行情火热！2月25日，在经历了七家开发商长达9个小时240余轮的激烈"鏖战"后，被业内称作"史诗级"土拍的珠江新城马场地块终于落槌。 最终，越秀地产以超236亿元的总价摘得马场地块，折合楼面地价约85000元/平方米。 从地段上看，马场地块位于珠江新城东区，被称为珠江新城最后一块"宝地"，是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块，因此 其出让工作提上日程后的一举一动都备受关注，竞拍当日更是吸引了越秀、保利、华润置地等多家头部开发商参与角逐。业内人士分析指出，马场地块出 让的"盛况"充分显示了广州作为核心城市的强劲基本面对于头部开发商的吸引力，并将对接下来的楼市"小阳春"起到积极的带动作用。 "十四五"期间，广州经济总量迈上3.2万亿元新台阶，中国式现代化广州实践迈出新的坚实步伐。而在刚刚过去的春节假期，广州更是创下一系列亮眼数 据：2月21日，白云机场成为全国首个春运客流量突破500万人次的机场；白鹅潭春节烟花汇演惊艳全网，"广州过年、花城看花"精彩纷呈；春节假期，广 州接待游客超过2000万人次，其中省外游客超过1/4，同比增长14.3%；文旅消费超过200亿元，同比增长11 ...