Core Viewpoint - CIFI Holdings has successfully completed its offshore debt restructuring, becoming one of the first private real estate companies to achieve overall debt restructuring, following similar actions by major players like Country Garden and Sunac [1][7]. Group 1: Debt Restructuring - CIFI's offshore debt restructuring involves a total principal and interest amount of approximately $8.1 billion (about 56.7 billion RMB), with an expected debt reduction of about 38 billion RMB, achieving a debt reduction ratio of 67% [1]. - The domestic debt restructuring involves 7 public market bonds totaling 10.06 billion RMB, with an expected debt reduction of over 5 billion RMB, providing a critical window for business recovery and operational improvement as no principal or interest payments are required for the next two years [1][2]. - CIFI's total interest-bearing debt is projected to decrease from 84.2 billion RMB in mid-2025 to around 50 billion RMB, with the debt structure shifting from "short-term high interest" to "long-term low interest," significantly lowering financial costs [2][8]. Group 2: Strategic Transformation - CIFI is transitioning from a "high leverage, high debt, high turnover" model to a "light asset, low debt, high quality" approach, focusing on three core areas: rental income, self-operated development, and real estate asset management [4]. - The company has implemented a detailed "five-step" strategic plan to restore its capital market credibility, expand light asset operations, and switch its profit model, ultimately aiming to restart shareholder returns [4]. - CIFI's development activities have contracted this year, prioritizing sales over land acquisition and streamlining its organizational structure to focus on five key regions [4]. Group 3: Market Context - The overall debt restructuring progress among private real estate companies has been significant, with many firms reducing debt pressure through restructuring methods [7]. - CIFI's debt reduction ratios are comparable to those of other major firms, with its offshore debt reduction ratio at 67%, while Sunac achieved a 100% reduction through full debt-to-equity swaps [7][8]. - The industry is shifting towards light asset operations, with many companies exploring new market opportunities and focusing on asset management and property operations as viable paths for recovery [9].

本文字数：1367，阅读时长大约2分钟 2025.12.30 整体来看，今年以来，已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币 1.2万亿元。中指研究院企业研究总监刘水指出，这一进展极大减轻了企业在短期内公开债务偿还压 力。这些企业总有息负债规模接近2万亿，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企通过多种方式 削债，改善资产负债表。 作者 |第一财经 郑娜 2025年，房企化债渐次取得成效，风险加速出清。 12月29日晚，碧桂园（02007.HK）公告称，已指定2025年12月30日为重组生效日期；同日，旭辉控股 （00884.HK）也宣布，其境外债务重组各项条件均已达成，重组方案在29日正式生效落实。一周前， 融创（01918.HK）也宣布其全面境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于2025年12 月23日落实。 与此同时，上述房企的境内债务也几乎同步完成。至此，业内首批三家民营房企相继完成了境内外大重 组债务重组，债务总额得到大幅削减，未来数年内将无集中兑付之虞，每年可节约大量利息支出，为经 营恢复提供了有效缓冲。 同样是在12月，金科股份（000656.SZ）也 ...

这两起案例的落地，不仅是两家企业自身的"脱困之战"，更清晰揭示了2025年房企化债的核心趋势：告 别"先展期、再摸索"的拖字诀，转向实打实的"债务削减"。 中指研究院的权威数据直观展现了这波化债的强劲力度：截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获 批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元。 这组数字的背后，是行业风险出清节奏的显著加快，更核心的变化在于化债思路的根本性转变——此前 多数房企依赖展期换取缓冲空间，债务压力并未实质缓解；而2025年的化债核心是"真削债"，多数企业 境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%，这种力度的债务减免，为企业资产负债表的修 复奠定了关键基础。 02 当融创96亿美元境外债实现"清零"，金科以司法重整卸下1470亿元债务重担，这两个2025年房企化债进 程中的关键样本，不仅勾勒出1.2万亿元规模的行业化债图景，更标志着房地产行业风险化解从"以时间 换空间"的被动拖延，迈入"以削债换新生"的主动突破阶段，同时也引发了关于"债务出清"与"可持续经 营"的深层行业思考。 01 从"拖时间"到"真减负"：21家房企1.2万亿化债的 ...

12月23日，融创中国（01918.HK）发布公告，宣布境外债务重组计划正式生效。至此，其上市公司层 面债务风险得到彻底化解。 据《中国经营报》记者了解，今年以来，房地产企业化债进程不断加速。据市场机构中指研究院统计， 截至目前，已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元。 化债全面完成 历经三年深度调整，房地产行业已确立起一个核心共识：债务风险化解，是房企恢复健康经营的关键前 提。 回顾融创中国化债之路，2024年，融创中国完成总规模154亿元的境内债重组，也是行业首家完成境内 公司债整体重组的房企，其提供了现金要约收购、股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四大选 项。目前，该重组方案已进入落地执行阶段，预计将为融创削减近70%的境内公开债。 而在境外债上，2023年，融创中国完成第一轮境外债重组，采取"化债+展期"的主体思路，引入强制可 转债选项，推出含有新票据、可转换债券、强制可转换债券、融创服务股票的可选"菜单"。值得注意的 是，大股东此前提供的4.5亿美元无息借款，也和债权人同等条件同期转股。 但至今年年初，行业持续调整，市场融资功能尚未恢复、销售尚未整体回暖，面对新一轮债务清 ...

Core Viewpoint - Sunac China Holdings Limited has successfully completed its offshore debt restructuring plan, eliminating approximately $9.6 billion in existing debt, making it the first large real estate company to achieve a "clean slate" in offshore debt [1] Group 1: Debt Restructuring Impact - The successful debt restructuring of Sunac is seen as a significant milestone for the real estate industry, potentially optimizing the asset-liability structure and accelerating market stabilization [1][3] - A total of 21 distressed real estate companies have received approval for debt restructuring, with a total debt restructuring scale of approximately 1.2 trillion yuan, significantly alleviating the repayment pressure on the industry [1][2] Group 2: Innovative Debt Restructuring Approaches - Sunac's debt restructuring plan includes a "full debt-to-equity swap" model, which not only resolves the company's debt risks but also offers creditors opportunities for short-term liquidity and potential future stock appreciation [2] - The company has combined various options in its domestic bond restructuring, including cash offers, debt-to-equity swaps, asset offsets, and debt extensions, catering to the diverse needs of creditors [2] Group 3: Asset Quality and Resilience - Sunac holds a substantial land reserve of 12.4 million square meters, with nearly 70% located in first- and second-tier core cities, providing a strong asset base that enhances its resilience against risks [4] - High-end projects like Shanghai One and Beijing Sunac One have become significant sales drivers, with Shanghai One achieving sales of over 22 billion yuan, ranking as the top-selling single project nationwide [4] Group 4: Role of Major Shareholders - The major shareholder of Sunac has demonstrated strong commitment by providing $450 million in interest-free loans and offering personal guarantees for the debt restructuring, which has been crucial for the company's recovery efforts [5] - The proactive measures taken by major shareholders serve as a reference for other real estate companies facing similar challenges, promoting industry-wide debt resolution [5] Group 5: Future Industry Trends - The successful debt restructuring of large real estate companies marks a shift in the industry’s business model from "high debt, high turnover, high growth" to "stable operations, risk control, and quality focus" [6] - Companies that have successfully restructured their debts will need to enhance product quality and cash flow management, transitioning from scale expansion to quality improvement to support a healthier real estate market [6]

文 | 创业最前线 融创、碧桂园"上岸"之后，房企化债的步伐正在加快。 近日，远洋集团披露，7只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿 债压力。 但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025年前11月，企业实现累计协议销售额237.9亿元，同比 下滑22%。在资本市场，其股价已经不足1毛。 和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李 明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时成为行业的话题焦点。 但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险 资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远洋集团已不复往昔风采。 如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。 1、130亿债务重组方案通过，还未"上岸" 在债务重组路上，远洋集团再迈一步。 今年8月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的10只境内债进行重组，合计金额约180.5亿元。 据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经营实体和发债主体。 在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种 ...

出品 | 创业最前线 作者 | 吴磊 编辑 | 蛋总 美编 | 邢静 审核 | 颂文 融创、碧桂园"上岸"之后，房企化债的步伐正在加快。 近日，远洋集团披露，7只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿债压力。 但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025年前11月，企业实现累计协议销售额237.9亿元，同比下滑22%。在资本市场，其股价已经不足1毛。 和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时 成为行业的话题焦点。 但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远 洋集团已不复往昔风采。 如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。 在债务重组路上，远洋集团再迈一步。 今年8月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的10只境内债进行重组，合计金额约180.5亿元。据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经 营实体和发债主体。 在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益 ...

历时两年半，金科股份12月15日晚间官宣完成司法重整。这是房地产行业迄今为止规模最大的重整案， 其规模和复杂性在房地产行业内尚无先例。 对陷入困境的房企而言，司法重整是化解风险和寻求再生的理想出路之一。但因为债权人众多且构成复 杂、在建工程或土地的处置和估值难度大、"保交楼"对资金和管理要求极高等情况，在金科股份之前， 全国没有一家民营出险房企(即面临经营风险或财务困境的房地产开发企业)完成司法重整。 金科股份重整涉及1470亿元债务、超8400家债权人，重整成功的关键在于"司法重整＋战投赋能＋业务 转型"这种三维模式——即主动向法院提出申请重整及预重组，引入产业投资人实现战略重构，从开发 业务转向运营和管理。 从房企化债全局来看，金科股份的重整破冰是行业风险化解梯度推进的必然结果。它的价值不仅在于企 业获得重生，更在于为行业提供了市场化、法治化化解风险的可行路径。 尤为值得一提的是，在市场信心亟待修复的背景下，金科股份向市场传递了"战投引入不是简单注资， 而是植入全新经营逻辑"的清晰信号。 除金科股份外，融创中国、碧桂园、旭辉控股、龙光集团等房企均已实现债务重组突破，其核心经验与 金科股份高度契合，都为行业 ...

据上海证券报消息，12月10日，"22万科MTN004"债券持有人会议召开，讨论债券展期事宜。市场预 测，展期方案表决大概率得到乐观结果。不过，此次会议三大议案投票截止日为12月12日，目前尚未有 议案表决的最终信息。 万科展期以时间换空间 继"股债双杀"后，万科在12月10日一度反弹，万科A午后直线拉升涨停，万科企业盘中一度大涨超 17%；同时，万科境内债集体大涨，多只债券触发盘中临时停牌。 这场股价与债券的双重异动，背后指向的是一场关乎万科债务走向的关键会议。 进入2025年四季度，房地产行业的债务压力犹在。此前多年高杠杆扩张埋下的债务隐患如同多米诺骨牌 般持续传导，行业信用修复进程虽呈现阶段性回升态势，但整体仍充满不确定性。 在债务到期高峰之下，展期成为房企争取喘息的首要选择，头部房企万科也不例外。 除了万科外，近期，万达商管为应对债务到期难题，一边出售资产补充现金流，一边全力推进境外债展 期谈判，力求为企业经营争取更多缓冲时间。 12月5日，上海清算所披露的信息显示，万科两笔合计57亿元的中期票据拟启动展期程序，分别为20亿 元的"22万科MTN004"和37亿元的"22万科MTN005"，前者原定1 ...

房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段。当前房地产市场处于新旧模式转换时期，转型需要一定时 间。房地产市场虽有所波动，但总体而言，稳楼市政策成效仍在继续显现。全面客观看待当前房地产市 场变化，应注意把握以下内容。 房地产市场分化愈加明显，一些大中城市交易活跃。数据显示，今年1月至11月，厦门、贵阳、武汉、 沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长。 近年来，二手房交易面积占比逐步提高，仅看到新房交易规模下降就认为房地产市场一蹶不振是十分片 面的。新房有新房的吸引力，二手房也有"所见即所得"、拎包即可入住等优势。 房价降幅收窄。10月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比，分别收窄 3.6个和3.5个百分点。今年10月份，上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上 涨。 理性看待当前开发投资下降。我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段。与过去快速发展阶段相比，当 前新建商品住宅供给减少，这既是各地落实严控增量的正向反应，也是市场自发调整的结果。房地产发 展将持续严控增量、优化存量、提高质量。 保交房攻坚战扎实推进，房地产融资"白名单"制 ...