那些曾经因"危言耸听"而被嘲笑的行业巨头，他们的预言正一一应验。王石多年前就曾提出，房地产市场的供求关系将发生根本性逆转。彼 时，人们纷纷嘲笑他过于悲观，但如今看来，他的每一项预测都似乎被现实无情地证实。 2016年，王石提出了"房住不炒"的理念。那时的房价正一日千里，人们普遍认为房产只涨不跌。然而，不到一年时间，各地限购限贷政策如潮 水般涌来。2018年，他在万科年会上更是提出了"活下去、活得久、活得好"的口号。这听起来似乎有些消极，却精准地反映了他对市场走向的 深刻洞察。万科随后开始收缩规模，降低杠杆。那些曾经嘲笑万科不够激进的房企，如今有的已然淹没在历史的长河中。 近几年来，王石的观点更是直指问题的核心。他指出，中国城市人均居住面积已从改革开放初期的5平方米飙升至如今的40平方米，翻了八倍 之多。尤为关键的是，中国的商品房占比高达80%，这在全球范围内是绝无仅有的现象。基于这些严谨的数据，他得出了一个清晰的结论：居 住需求已基本得到满足。市场的供求关系早已从"供不应求"转向"供过于求"。一旦这种转变格局确立，房价便再也无法回到过去那个疯狂上涨 的时代。 这一预言，如今正一步步化为现实。 让我们审视一下当 ...

2026年一开年，房地产市场就迎来重磅利好——房贷利率下调政策正式落地。存量住房公积金贷款利率 同步下调25个基点，部分重定价日在1月1日的商业贷款利率也随此前LPR下调同步走低。这一政策直接 关系到数千万房贷家庭的月供支出，成为全民关注的焦点。月供究竟能降几百还是几千？这场降息背后 释放了怎样的政策信号？对购房者和房地产市场又将产生何种影响？一系列问题的答案，藏着实实在在 的民生红利与市场导向。 此次降息的深层意义，不仅在于减轻购房者短期负担，更在于优化住房消费环境、稳定市场预期。对刚 需群体而言，月供的减少降低了购房门槛，让更多年轻家庭有能力实现"安居梦"；对存量房贷家庭来 说，还款压力的缓解可释放部分消费潜力，助力扩大内需。从行业层面看，降息有助于改善房企经营现 金流，降低债务风险，同时提升市场交易活跃度，促进一二手房市场的良性循环。值得关注的是，此次 公积金利率下调还拉开了与商业贷款利率的利差，有效提升了公积金贷款的吸引力，进一步发挥了公积 金制度的普惠保障作用。 展望未来，2026年房贷利率仍有一定下行空间，但调整节奏将保持平稳。业内专家预测，随着宏观经济 调控的持续发力，贷款利率整体下行态势有望延 ...

债务展期谈判桌上的博弈尚未尘埃落定，一封来自董事会的辞呈，将万科与房地产行业长达十余年 的"郁亮周期"正式画上句号。1月8日，万科发布公告称，郁亮因到龄退休，向公司董事会提交书面辞职 报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务，并不再担任公司任何职务。伴随着郁亮的退休，万科正式 进入全深铁周期，而他曾经掌舵的这家企业也正处在一场艰难的"生存之战"中。近期万科密集召开债券 持有人会议，审议多笔债券展期。公告强调，郁亮辞任不会影响公司董事会正常运作和经营。 时代的郁亮 1990年，一名北京大学经济学硕士毕业的年轻人加入了当时规模尚小的万科。彼时的中国房地产市场， 刚从计划经济体制中破土萌芽。郁亮不会想到，自己未来的35年，亲身经历了了一个行业的黄金时代。 他的职业生涯起步于万科证券事务部，凭借出色的专业能力迅速获得赏识。扎实的财务背景和敏锐的战 略眼光，让郁亮在万科早期规范化、资本化的进程中发挥了关键作用。 真正让郁亮站上万科历史舞台中央的，是2017年。那一年，万科创始人王石正式交棒，郁亮接任董事会 主席，成为这家中国标杆房企的掌舵者。此时，万科已是年销售额数千亿的行业巨擘。 但接棒的时机，恰逢行业巅峰之下潜流暗涌 ...

Core Viewpoint - The market is driven by trends rather than news and logic pushing it forward [1] Group 1: Market Conditions - The financial market is experiencing a balanced and slightly loose liquidity environment, with a significant decline in long-term bond yields [4][6] - The central bank conducted a 99 billion yuan reverse repurchase operation, resulting in a net injection of 99 billion yuan into the market [4] - The interbank funding rates are stable, with DR001 around 1.27% and DR007 around 1.47% [4] Group 2: Interest Rate Expectations - The industry anticipates two interest rate cuts this year, which has slightly boosted market sentiment [6] - The 10-year government bond yield opened at 1.892% and fluctuated, closing at 1.888% after a brief recovery [6][9] Group 3: Stock and Commodity Market Trends - The stock market has recorded 15 consecutive days of gains, although it experienced a slight decline recently [6] - Commodity prices are weakening, indicating a potential shift in market dynamics [6] Group 4: Policy Implications - Recent policy announcements include a ban on institutional investors purchasing standalone residential properties, emphasizing that housing is for living, not for speculation [7] - There is also a new salary cap for executives in military enterprises, reflecting a broader trend of regulatory tightening [7]

楼市连跌了4年，你是不是也熬得快没脾气了？ 这种钝刀子割肉的日子，可太难熬了，什么时候是个头啊？ 政策出了一波又一波，虚高的泡沫也挤掉了不少，但楼市依然不见起色。 有人怕二手房砸在手里卖不掉，想买的人又怕抄底抄在半山腰，每个月看着冰冷的数据，心里像被猫抓一样难受。 楼市是不是到底了？接下来什么时候反弹？ 我知道这是很多人心里的疑惑，特别是那些现在想买房，或卖房的人。 谁都想买在最低点，而卖在最高点，人人都想要的底部到底在哪里？ 说实话，楼市有没有见底？这个问题放3年前是有意义的。 但现在却不重要了，因为游戏规则早变了。 这就像你上学时，成绩好，那就是天之骄子，可进了社会才发现，会来事儿、有真本事才管用。 你已经从游乐场进入了丛林模式，切换到了不同的阶段。 说句不好听的，哪怕楼市真的见底了，该跌的房子照样跌；哪怕还没到底，该涨的房子还会涨。 指望用一个底来判断所有房子的命运？你得有多天真啊。 以前的楼市是你涨我也涨，然后大家一起跌，但现在早不是了！ 上海的豪宅和鹤岗的房子，别看都能住，实则一个是黄金，一个是破铜烂铁。 你跌你的，但不影响我涨我的，半毛钱关系没有。 楼市已经迎来了新阶段——大分化。 这三类房子的命 ...

最近两年，聊房价，大家基本就两个极端： 要么说"还要跌"，要么说"到底了，马上反弹"。 现象一：整体"止跌回稳+窄幅波动"，普涨很难再见 先看大方向。 2025年的楼市，整体上已经在"稳"的路上： 全国商品房销售面积降幅比2024年明显收窄，价格虽然还在跌，但跌幅已经变小，二手房累计跌了大约 7%左右，属于"以价换量"阶段； 中央经济工作会议和住建部反复强调：要"着力稳定房地产市场""推动房地产市场止跌回稳"，关键是不 硬着陆，而不是再拉一波暴涨。 尤其是关于2026年，不少机构和专家集中提到了一个说法——"2026年前后有望止跌回稳"。 那问题来了： 止跌回稳，是不是又要回到以前那种翻几倍的时代？还是说，只是换个说法继续磨底？ 从最近的报告、会议和专家观点来看，更接近第二种情况。而且，内行人嘴里，2026年的房价大概率会 出现这3种"现象"。你提前搞清楚，对买房、卖房、换房都有帮助。 现象二：城市之间、板块之间，"分化到夸张程度" 真正要小心的，是第二个现象： 多家机构的预测也比较一致： 2026年，全国整体房价大概率是在−3%到+2%这个小区间里窄幅盘整，整体很难再出现那种"闭眼买都 能涨"的行情。 简单 ...

2026 年 1 月 4 日 重点转至政府债发行——资产配置周报 分析师：罗云峰 S1050524060001 luoyf2@cfsc.com.cn 分析师：黄海澜 S1050523050002 huanghl@cfsc.com.cn 相关研究 1、《资金面超预期松弛——资产配 置周报》2025-12-21 2、《事件性冲击结束——资产配置 周报》2025-12-14 3、《流动性高点确认，关注事件性 冲击——资产配置周报》2025-12- 07 投资要点 ▌ 一、国家资产负债表分析 负债端。最新更新的数据显示，2025 年 11 月实体部门负债 增速录得 8.6%，前值 8.7%，符合预期。预计 2025 年 12 月实 体部门负债增速下降至 8.3%附近，低于 2024 年底的 8.8%， 与稳定宏观杠杆率的目标一致。金融部门方面，上周资金面 边际上有所收敛，在 2025 年 12 月下旬资金面宽松超预期之 后，即便 2026 年 1 月资金面风险不大，再进一步明显改善的 概率也在下降。我们认为，观察重点转至 2026 年 1 月政府债 发行情况，就现有信息来看，2026 年 1 月政府债发行中规中 矩， ...

Core Viewpoint - The article highlights a significant shift in the real estate market's outlook for 2026, driven by a pivotal article published in the authoritative party journal "Qiushi," which acknowledges the financial asset nature of real estate, marking a departure from the previous "housing is for living, not for speculation" framework [1][8]. Group 1: Policy - The article emphasizes that policy will play a dominant role in the Chinese real estate market, advocating for a more decisive approach to policy implementation, moving away from gradual measures [8][9]. Group 2: Supply - It suggests a shift in supply management strategy from aggressively building new homes to a focus on controlling new supply and revitalizing existing inventory [9]. Group 3: Public Sentiment - The article indicates that future communication will be more transparent and proactive, with increased monitoring of key real estate indicators to prevent misinformation from negatively impacting market sentiment [10]. Group 4: Market Dynamics - The real estate market is gradually recovering, with some previously distressed companies either exiting the market or striving to return, indicating a cleansing of the market [10]. - In Beijing, despite a decrease in land supply and revenue, the average land price has increased by approximately 20% compared to 2024, reflecting optimism among developers regarding the market's future [11].

展望2026年的楼市，许多人或许仍身处迷雾之中，但行业内的"先知先觉者"却早已洞察秋毫。如商业巨擘马云，多年前便曾对房地产行业发出振聋发聩的预 言，其中"房价如葱"的说法，虽有几分夸张和警示的意味，但其核心在于预见了市场将回归理性，居住属性终将成为主流。 房产市场的风云变幻，始终牵动着无数人的心弦，其在国民经济中的举足轻重不言而喻。于寻常百姓而言，拥有一处安稳的居所，远胜过租房漂泊的颠沛流 离。而能否在此安家置业，实现"安居梦"，很大程度上取决于手中的"资本"厚度。 综合考量当下政策导向、经济大势及人口结构演变等宏观层面的趋势，2026年前后，中国房地产行业极有可能迎来一场深刻的、结构性的巨变。 基于现有信息与前瞻性分析，房地产市场或将在以下四个主要方向上发生颠覆性的转型： 一、政策逻辑的根本性重塑：从"经济增长引擎"到"民生基石保障" 转折核心： 房地产的行业定位将经历一次彻底的"身份转变"，不再主要扮演拉动经济增长的"火车头"角色，而是将回归其最根本的属性——保障民生、维 系社会稳定的基础性行业。 具体表现： "两轨并行"模式加速成熟： 商品房市场将更加彻底地交由市场规律调控，价格的波动性将成为常态。与此 ...

Core Insights - The real estate market in 2026 is expected to exhibit four major trends, indicating a shift from the previous notion that "any property will appreciate" to a more selective approach in property investment [1][8]. Trend Analysis - **Urban Disparity**: There will be an increasing gap in property values between high-demand cities and those with declining populations. Core cities like Beijing, Shanghai, and Chengdu are expected to see stable or slightly rising prices, while third and fourth-tier cities may continue to experience price declines. For instance, new home prices in Shanghai's core areas rose by 5.6% year-on-year in 2025, while properties in less populated areas may take years to sell due to oversupply [1][3]. - **Shift to Improved Housing**: The demand for larger, more comfortable homes is rising, with properties sized between 120-144 square meters becoming increasingly popular. In the first five months of 2025, these larger units accounted for 30% of transactions in 30 major cities. Additionally, buyers are prioritizing properties that can be delivered on time, leading to a rise in the sales of completed homes, which reached 35.6% in 2025, up by 4.8 percentage points [3][5]. - **Increase in Affordable Housing**: By 2026, a dual system of affordable and market-rate housing is expected to be more established, with 60% of families potentially able to access affordable housing options. This will alleviate financial pressure on first-time buyers, as affordable housing can be priced at 20% lower than market-rate homes in the same area [5][7]. - **Supportive Policies**: The government is likely to continue implementing supportive policies to stimulate reasonable housing demand, including potential interest rate cuts and increased availability of housing subsidies. This could lead to lower monthly mortgage payments for buyers, making homeownership more accessible [5][7]. Recommendations for Buyers - Focus on acquiring core assets in major cities rather than spreading investments across multiple lower-tier properties, as evidenced by a 20% increase in second-hand home transactions in major cities in early 2025 [7]. - Pay attention to the benefits of old community renovations, as the government has allocated 33.2 billion yuan for such projects, which could enhance property values in renovated areas [7]. - First-time buyers should act promptly if suitable properties arise, especially those eligible for affordable housing, while those looking to upgrade should compare options during favorable policy conditions [7]. - Abandon speculative investment strategies, as the market is shifting towards a "housing for living" approach rather than for profit [7][8].