来源：清华金融评论 地方政府债务风险主要集中在债务规模扩张较快、财政收入增长乏力、融资渠道高度依赖平台公司的地区。尽管总体上地方政府债务仍有资产和制度空间 支撑，但结构性问题较为突出。一是地方债务的区域分化明显。东部沿海及核心城市群地区，债务规模较大，但经济基础扎实、财政收入和资产质量较 好，债务风险整体可控；中西部及部分东北地区，受产业结构单一、人口流出和土地出让收入下降等因素影响，财政收入增长缓慢，债务率和偿债率持续 上升，债务滚续压力显著加大。 二是地方融资平台成为债务风险的重要载体。部分融资平台长期承担准政府职能，资产回报率偏低，项目现金流不足，形成"短债长投、借新还旧"的运作 模式。随着监管趋严和融资环境变化，平台再融资难度上升，个别主体已出现技术性违约、展期或债务重组情况，反映出地方债务正在从增量扩张阶段转 入存量化解阶段。 文/国家金融与发展实验室主任张晓晶 我国债务风险整体可控，不过存在的一些新挑战值得关注：一方面，债务规模和宏观杠杆率有所上升；另一方面，存在名义经济增速放缓、土地财政转 型、金融风险偏好变化，以及债务—资产期限有所错配等问题，这些变化使得传统债务可持续性评估框架面临些许考验。 ...

咱们今天直接戳破一个很多人不愿醒的美梦，总有一群人天天盼着，不管是一线北京、上海，还是十八线小县城，所有城市的房价都能除以二除以三，能花 小钱买大房子。 我今天就把话撂这，真要实现这个春秋大梦，就一条"合理路径"，但这条路径说白了就是让你去抢两次，而且两次都难如登天，几乎没有任何可操作性。 第一次要抢的不是别人的钱，是国家的国库，可能很多人不知道，土地财政对地方政府有多重要：咱们国家地方财政的一半收入，都来自卖地。 说白了地方的基建、教育、医疗，很多都是靠卖地的钱来支撑的，要是房价真的除以二、除以三，意味着什么？ 意味着没人愿意拿地，开发商不敢投资，地方卖地收入直接归零，这可不是简单的收入减少，本质上就相当于你直接去抢国库的钱，断了地方发展的根基， 这种事，根本不可能实现。 我见过很多人喊着"房价暴跌才好"，却从来没想过背后的逻辑。你以为房价跌了，你就能买得起房？ 殊不知房价真跌成那样，地方没钱搞建设，就业、民生都会出问题，到时候你可能连工作都没了，更别说买房了。 就算你能侥幸跳过第一次，第二次抢夺更是难上加难，你要抢的是所有城市有房者的财富，现在很多家庭，一辈子的积蓄都砸在了房子上，房子就是他们最 大的资产 ...

最近两年，房价话题始终霸占热搜榜，不管是已经上车的业主，还是蹲在门口观望的刚需，每天都在纠结同一个问题：2026 年，房价到底是涨是跌？买了 的怕继续跌，首付直接打水漂；没买的怕抄底抄在半山腰，刚入手就贬值，进退两难成了大多数人的真实写照。 没有人能精准预测房价走势，谁也不敢拍着胸脯保证一定会涨或者必然会跌，但从近几年的市场数据、人口结构、政策导向来看，一个铁一般的事实已经摆 在眼前：过去闭眼买房就能躺赚、全国房价普涨的黄金时代，已经彻底落幕。如今的楼市，早已进入 分化加剧、深度调整、缓慢修复的新常态。 二、土地财政持续承压，城市发展与民生配套直接受影响 很多人觉得 "土地财政" 是官方词汇，和自己毫无关系，这种想法大错特错。土地财政就是地方通过卖地获得收入，用来修地铁、建学校、搞基建、完善公 共服务，房价走弱、开发商不愿拿地，卖地收入锐减，最终影响的还是普通人的生活。 数据显示，地方土地出让收入已经连续四年下滑，相比 2021 年顶峰时期，四年间减少了约 4.6 万亿元，跌幅超过 50%，2025 年依旧保持下降趋势，多家机 构预测 2026 年仍将延续下行态势。卖地收入大幅缩水，意味着地方可用财力紧张，城 ...

"房子都盖到'供大于求'了，怎么还在不停地建新盘？" 大家的感觉并不是凭空来的——很多小区到了晚上，亮灯没几家； 三四线城市的库存要几年甚至更久才能卖完；中介嘴里永远是"房源太多，客户太少"。 那问题就来了： 既然明显过剩，开发商为啥还要不停拿地、盖楼，往里砸钱？ 今天我们就把这件事从里到外讲清楚。 一、房子到底过剩到什么程度？ 先看几组真实数据，不是瞎编的： 空置率：不同机构说法略有出入，但很多研究都提到，全国城镇住房空置率在20%左右，有的三四线城 市甚至超过30%，个别县城春节空置率峰值能到40%以上。 按国际通行说法，空置率超过20%就属于"严重积压区"。 如果按简单逻辑，"供大于求就该停工"，早就该全面刹车了。 但现实里，我们看到的是： 很多高库存城市，土地还在卖，只是节奏慢了点；一些房企资金链已经很紧，也还是在积极拿地；城市 里一边空置房多，一边新工地塔吊还在转。 这背后其实不是傻，而是一套复杂的现实逻辑。 去化周期： 一些城市的新房库存去化周期（按当前卖房速度卖完要多久）超过22个月，创下十多年新高。 三四线当中，半数城市库存消化周期在30个月以上，有的地方甚至要五六年。 另外有研究估算，从广义 ...

很多人现在问得最多的问题就一个： "2026年，房价到底是涨还是跌？"买在高位的人，怕接着跌，首付眼睁睁跌没了；想上车的人，又怕今 天买了，明天继续降，心里更难受。 其实，没有一个谁敢打包票说"一定跌""一定涨"， 但从现在能看到的数据和趋势来看，有一点很清楚： 过去的"普涨时代"已经过去了，后面更多是"分化+调整+缓慢修复"的新常态。 如果2026年房价整体还是偏弱，甚至在不少地方继续下行， 那很可能有三个"连锁问题"一起冒出来。 这三个问题，不一定每个人都会碰上，但如果你有房、或者准备买房，一定要提前心里有个数。 问题一：家庭资产负债表"缩水"，高杠杆的人最难熬 什么叫"资产负债表缩水"？"你房子没以前值钱了，但欠银行的还是那么多。" 最近几年，很多城市的新房、二手房价格，相比高点已经跌了两位数，有的地方跌得更狠。 对"全款买房""贷款很少"的人来说，这更多只是心理上的不爽，只要你不卖、不断供，日子照样过。 在这种情况下： 你想卖吧，卖完可能还要倒贴钱给银行；你不卖吧，每个月还要雷打不动地还月供，一旦收入有波动， 压力就很大。 从宏观上看，居民整体负债率已经不低了，继续"借钱炒房"的空间越来越小，这也是这 ...

Core Viewpoint - The article discusses the transition from pre-sale housing to a new model of selling completed homes, emphasizing the need for a sustainable and healthy development of the real estate market in China, while addressing the risks associated with pre-sale properties [2][4]. Group 1: Current Real Estate Practices - The pre-sale system for housing has been in place since 1994, allowing developers to sell properties before they are built, which has facilitated urbanization and real estate development in China [1][3]. - The pre-sale model was initially successful, contributing to a significant increase in per capita housing space from 7.1 square meters in 1990 to over 40 square meters by 2024 [3]. Group 2: Challenges and Changes - The real estate market is currently facing challenges, including a decrease in demand and land sales, leading to a transformation in the industry as the previous "land finance" model becomes unsustainable [4][5]. - The government is advocating for a shift to a completed home sales model, which is seen as a part of a new development strategy, with a focus on stabilizing the market and reducing risks associated with unfinished properties [5][6]. Group 3: Implications of the New Sales Model - The new model will change the dynamics for developers, requiring them to focus on quality construction rather than leveraging financial risks [6]. - Local governments will need to innovate and shift their focus from land sales to enhancing housing quality and standards, which may involve new policies and incentives for developers [6]. - For consumers, the completed home sales model promises reduced risks of unfinished projects and a more transparent purchasing process, potentially leading to a greater sense of security in home buying [6].

Group 1: Fiscal Budget Framework - The fiscal budget system in China is structured as "four horizontal and five vertical," consisting of four independent budgets and five levels of government budgets[11] - The "four budgets" include the General Public Budget, Government Fund Budget, State Capital Operation Budget, and Social Insurance Fund Budget, which are interconnected and allow for cross-budget adjustments[11] - The General Public Budget is the core of the fiscal system, with 2024 revenues of CNY 21.97 trillion and expenditures of CNY 28.46 trillion, accounting for 53.8% and 57.5% of the total budget respectively[16] Group 2: Revenue and Expenditure Analysis - Tax revenue constitutes over 80% of the General Public Budget, with total revenue in 2024 reaching CNY 22.0 trillion, of which CNY 17.5 trillion is from taxes[31] - The Government Fund Budget, primarily funded by land use rights, had revenues of CNY 6.21 trillion and expenditures of CNY 10.15 trillion in 2024, representing 15.2% and 20.5% of the total budget respectively[16] - The Social Insurance Fund Budget, with revenues of CNY 12.01 trillion and expenditures of CNY 10.57 trillion in 2024, accounts for 29.4% and 21.4% of the total budget respectively[17] Group 3: Economic Implications and Risks - The overall scale of the "four budgets" is expanding, with total revenues of CNY 40.9 trillion and total expenditures of CNY 49.5 trillion in 2024, representing 30.3% and 36.7% of GDP respectively[19] - The mismatch between fiscal rights and responsibilities at the local level has led to increased central government transfer payments, which are projected to reach 47% of central public budget expenditures by 2025[49] - Risks include fluctuations in overseas economic policies, which could impact domestic fiscal stability[2]

Group 1: Fiscal Budget Framework - The fiscal budget system in China is structured as "four horizontal and five vertical," consisting of four independent budgets and five levels of government budgets[11] - The "four budgets" include the General Public Budget, Government Fund Budget, State Capital Operation Budget, and Social Insurance Fund Budget, which are interconnected and allow for cross-budget adjustments[11] - The General Public Budget is the core of the fiscal system, accounting for over 53.8% of total revenue and 57.5% of total expenditure in 2024, with revenues reaching 21.97 trillion yuan and expenditures at 28.46 trillion yuan[16] Group 2: Revenue and Expenditure Dynamics - Tax revenue constitutes over 80% of the General Public Budget, with total revenue in 2024 amounting to 22 trillion yuan, of which 17.5 trillion yuan is from taxes[31] - The Government Fund Budget, primarily funded by land use rights transfer income, generated 6.21 trillion yuan in revenue and 10.15 trillion yuan in expenditure in 2024, representing 15.2% and 20.5% of the total budgets respectively[16] - The Social Insurance Fund Budget, with revenues of 12.01 trillion yuan and expenditures of 10.57 trillion yuan in 2024, accounts for 29.4% of total revenue and 21.4% of total expenditure[17] Group 3: Economic Implications and Risks - The overall scale of the "four budgets" continues to expand, with total revenue reaching 40.9 trillion yuan and total expenditure at 49.5 trillion yuan in 2024, representing 30.3% and 36.7% of GDP respectively[19] - The mismatch between fiscal rights and responsibilities has led to increased central government transfers to local governments, which are expected to reach 47% of central budget expenditures by 2025[49] - The reliance on land transfer income has significantly decreased, with revenues dropping from nearly 8.5 trillion yuan in 2021 to about 4.2 trillion yuan in 2025, impacting local government finances[60]

地方卖地收入比四年前少了约4.6万亿，今年多省预计增长 作者：陈益刊 房地产市场持续低迷之下，地方政府卖地收入(即土地出让收入)四连降。 近日，财政部公开数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入(下称 土地出让收入)41518亿元，比上年下降14.7%。这是自2022年以来连续第四年这一收入出现两位数降 幅。与2021年地方土地出让收入峰值(8.7万亿元)相比，2025年地方土地出让收入减少了约4.6万亿元， 降幅达到52.3%。 粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，房地产市场深度调整直接导致地方土地出让收入持续下 滑，这减少了地方可用财力，加大地方偿债压力。预计2026年土地出让收入延续下滑态势，但降幅有望 收窄。 土地财政难以为继 罗志恒告诉第一财经，土地出让收入持续下行，缘于房地产市场深度调整，根本在于高质量发展要求下 的经济发展模式变迁。 "房地产供求形势变化导致市场低迷和房企经营困难，是'土地财政'持续下行的直接原因。城镇住房发 展形势已从总量短缺转为结构性供给过剩和高质量产品供给不足并存，房地产销售低迷导致房企经营困 难，房企拿地投资更加谨慎。"罗志恒说。 国家 ...

本文字数：2942，阅读时长大约5分钟 2026.02. 02 作者 | 第一财经 陈益刊 房地产市场持续低迷之下，地方政府卖地收入（即土地出让收入）四连降。 近日，财政部公开数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入 （下称土地出让收入）41518亿元，比上年下降14.7%。这是自2022年以来连续第四年这一收入出现 两位数降幅。与2021年地方土地出让收入峰值（8.7万亿元）相比，2025年地方土地出让收入减少了 约4.6万亿元，降幅达到52.3%。 粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，房地产市场深度调整直接导致地方土地出让收入持续下 滑，这减少地方可用财力，加大地方偿债压力。预计2026年土地出让收入延续下滑态势，但降幅有 望收窄。 土地财政难以为继 罗志恒告诉第一财经，土地出让收入持续下行，源于房地产市场深度调整，根本上由于高质量发展要 求下经济发展模式变迁。 "房地产供求形势变化导致市场低迷和房企经营困难，是'土地财政'持续下行的直接原因。城镇住房 发展形势已从总量短缺转为结构性供给过剩和高质量产品供给不足并存，房地产销售低迷导致房企经 营困难，房企拿地投资更加谨慎 ...