9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 ◎ 文/俞倩倩 步入2025年三季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但前8月累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年 8月30个重点城市二手房成交累计同比增9%，与新房成交环比转降形成鲜明对比。究竟2025年8月二手房市场成交结构有哪些变 化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？ 刚需发力，京沪深杭200万以内成交占比同比持增，高端需求持稳 从 成交总价段 来看当前居民当前购买力， 主要呈现出以下特征 ： 一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年8月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。 以上海为例，2025年8月总价 200万以内房源成交套数占比为43.78%，环比上升1.44pcts,同比上升6.45pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州 总价200万以内成交套数占比同比也分别增长了3.24pcts、1.02pcts和1.8pcts。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主 力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%以上。 二是刚改需求"塌陷"，京沪深300-6000万成交占比同比持降，客户 ...

地产销售回款率115.05%，商业运营板块持续发力。融资端取得突破进展，为业内规模民企中极少"零违约"的企业。 ◎ 作者 / 沈晓玲、冯添龙 核 心 观 点 【上半年销售实现103.3亿，区域业绩贡献呈现结构性变化】 2025年上半年新城控股实现销售金额103.3亿元，同比下降56.14%；全口径销售额排名第43 名。实现回款金额118.84亿元， 回款率达到115.05%。长三角销售贡献度有所下滑 ，但仍是贡献度最高的区域，环渤海业绩贡献度增长5个百分点至 27%。 【 三四线城市土储占比超六成，土地储备结构调整 待调整 】 2025年上半年新城控股在公开市场未新增土地储备。由于本期企业官微未披露具体的土储规 模情况，根据2023度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，2025年上半年末新城可售土地储备约3210万平左右。在从土储能级分 布情况来看， 新城控股土地储备集中在三四线城市约61%， 一、二线城市土地储备占比仅为39%，三四线土储中主要位于 长三角区域和中西部区域 。 【 毛利率同比增长，整体利润率保持相对稳定】 2025年上半年新城控股实现营业收入221亿元，相比去年同期减少 ...

受销售规模下降以及计提减值影响，归母净利亏损；仍需关注流动性，但公开市场债务压力得到缓解。 ◎ 作者 / 沈晓玲、蔡浩盛 核 心 观 点 【 合约销售额同比下滑超五成，沪穗汉等七地为主力贡献城市】 2025上半年金地集团实现合约销售金额171.5亿元，同比下降52.5%；销售均价13676元/ 平方米，同比下降9.0%，较2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于销售业绩的下滑，金地集团全口径的行业排名也下滑至24位。根据金地集团公 布的主要开发投资及销售项目情况，25年上半年合约销售金额超5亿的共有7个城市，分别是上海、广州、武汉、天津、北京、太原和苏州，其中上海合约 销售超12亿。 【 拿地节奏放缓，总土储规模降至2701万平方米 】 进入2025年，金地仅在杭州、上海重启拿地，按权益金额算，2宗地累计土地权益成交金额仅1.47亿 元，投资依旧谨慎。由于拿地减少，金地集团土储进一步下降，上半年金地集团的总土地储备约2701万平方米，较年初下降7%。 【营收下滑叠加减值计提，归母净利润亏损37.01亿元】 2025上半年金地集团实现营业收入156.8亿元，同比下滑26%，其中房地产开发收入约97 ...

2025年第36周 Weekly 2025年9月1日-2025年9月7日，第36周土地供应规模、成交规模均环比下降超过四成，土拍热度低位回升。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为464万平方米，环比下降45%，成交建筑面积为203万平方米，环比下 降41%。本周北京、上海均有宅地出让，土拍热度低位回升，平均溢价率6.4%，环比增加了4.1个百分点。 供应： 本周供应建筑面积464万平方米，环比下降45%。 本周一线城市仅广州新增挂牌了3宗含宅地，其中白云新 城宅地出让总价13.3亿元。重点城市供应含宅用地55幅，平均容积率2.05，成都、石家庄、郑州、广州本周供应宅 地平均容积率均不低于2.0。 重点供应地块方面，厦门本周进行了集中挂牌，4宗地块起拍价均不低于15亿元，容积率均不低于2.1。其中起拍楼 板价最高的是湖里中心地块，达到3.87万元/平方米，地块出让底价20.38亿元，容积率2.1，是本轮厦门挂牌宅地中 容积率最低的一块。地块隶属湖里西部老城核心区，教育、商业等配套齐全，南侧临近仙岳山公园，西面海湾湿 地，生态资源优势突出。地块西南方向约1公里的建发象屿观雲项目地块于2024年11月成交，容积率2 ...

销售规模同比下滑，同时商业运营板块持续发力，成为利润结构的重要支撑。 ◎ 作者 / 沈晓玲、冯添龙 核 心 观 点 【 上半年销售规模下滑，区域业绩贡献呈现结构性变化 】 2025年上半年新城控股实现销售金额103.3亿元，同比下降56.14%；全口径销售额排名第43 名，行业排名继续下滑，较去年年底下滑19个名次。实现回款金额118.84亿元， 回款率达到115.05%。长三角销售贡献度继续下滑，下降7个百分点至 33%， 但仍是贡献度最高的区域，环渤海业绩贡献度增长5个百分点至27%。 【 三四线城市土储占比超六成，土地储备结构调整压力犹存 】 2025年上半年新城控股在公开市场未新增土地储备。由于本期企业官微未披露具体的土储 规模情况，根据2023度新城披露的可售土地储备与2024年以来销售及投资情况估算，2025年上半年末新城可售土地储备约3210万平左右。在从土储能级 分布情况来看， 新城控股土地储备集中在三四线城市约61%， 一、二线城市土地储备占比仅为39%，三四线土储中主要位于 长三角区域和中西部区域 。 【地产业务营收持续下降，整体利润率保持相对稳定】 2025年上半年新城控股实现营业收入2 ...

核 心 观 点 【合约销售下降12%至889亿，经营性现金流净流出20亿 2025年上半年，招商蛇口签约销售金额888.94亿元，同比下降12%，行业规模维持第五；销售权 益比为65%。期内，招商蛇口销售商品、提供劳务收到的现金同比略降2%至648亿，但购买商品、接受劳务支付的现金增长了11%，经营活动产生的现金 流量净额为净流出20亿元。 期内新增权益地价219亿，净利率3.38%，受永续债影响，留存收益不增反减。 ◎ 作者 / 房玲、易天宇 【新增土储权益地价219亿，期内加大开发与存量去化】 2025年上半年，招商蛇口累计获取 16宗地块，权益地价约219亿，占2024全年权益地价的65%； 同时也加大了项目的合作力度，新增土储总价的权益比为62%。期末，招商蛇口的存货中，在建开发产品的账面价值为2495亿元，较期初上升了10%；同 时加大存量项目去化，已完工开发产品的账面价值为783亿元，同比下降了9%。 【 净利率下降至3.38%，永续债影响留存收益 】 2025年上半年，招商蛇口的营业收入515亿元，与去年同期大致持平。毛利率14.4%，开发业务毛利率为 16.27%；净利率为3.38%。投资收益 ...

2025年第36周，地方稳市场政策持续加快推进，周内多地出台了优化公积金政策，并进一步加强了税费优惠，以此 进一步加强对于需求侧的支持。典型如深圳在周末大幅放松了限购政策，即便没有本地社保，在8区的前2套房不限 购，并同样在利率方面不区分首套房和二套房，限购放开力度显著大于北京和上海。 0 1 政策趋势：本周地方"稳市场"发声频次延续回升，补贴和税费类新政首次超过"优化公积金" 就周度政策发布频次来看，本周地方层面共发布稳市场政策17次，较上周持续回升。主要是本周涉及补贴类的政策数量有所 增加，下半年以来首次成为周度稳市场政策第一大类。 从本周主要稳市场政策的发布频次变动来看， 补贴与税费优惠类政策跃升为第一大类， 与传统营销周期同步， 8月末以来各 地补贴与税费优惠新政的发布频次显著提升， 譬如湖南岳阳出台了金九银十惠民置业活动，单套购房补贴（奖励）最高可达 20万元，杭州对购买余杭特定区域新房一次性给予4万元补助。 优化公积金则排在其次， 如深圳与限购解绑同步，就两项公 积金规定出台了相关优化提取的征求意见，加大对职工购买首套或第二套住房的支持力度。其他稳市场方面，除深圳限购解 绑之外，其他城市多为稳定市 ...

9月恰逢传统营销旺季，供应量提升和折扣力度持续加大预期助力新房成交止跌回升，但考量到当前居民购房信心和消费乏力的客观 事实，整体增幅有限，延续弱复苏走势。 ◎ 文/俞倩倩 8月因高温天气影响整体楼市呈现出季节性回落，新房供求稳中有降，但项目去化率同环比齐增重回年内高位。究竟当前热销楼盘有 什么共性特征？"金九"预期成色几何？ 8月30城推盘"提质缩量"支撑平均去化率重回年内高位达42% 01 8月市场热度稳中有增，据CRIC监测数据，30个重点城市8月平均开盘去化率为42%，环比上升12pcts，同比上升16pcts，重回年内 高位。 从项目去化率来看，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推，炎热天气叠加低迷行情影响了房企推盘积极 性。 分城市来看，去化率超6成城市为重庆、长沙、成都、宁波、杭州，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。而从变化趋势来看， 环比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率稳中有增，热度持续上升；二 是武汉、西安、南京、郑 州、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率延续增势；三是青岛、佛山、徐州、常州等弱二三 线城市8 ...

Core Viewpoint - The article emphasizes the increasing importance of community operations in the real estate sector, highlighting how companies are leveraging community engagement to enhance brand value and customer experience [3][4][27]. Group 1: Community Engagement Trends - Real estate companies are intensifying their community operations, moving beyond traditional community engagement to create commercial value through resource collaboration [3][4]. - A market survey indicates that "community service experience" has risen to 47% in the decision-making factors for homebuyers in 2024, up from 18% in 2019, reflecting a shift in value assessment from location to quality of life [4]. - Community engagement has become a standard feature for many real estate companies, evolving into a critical component of residential products [4]. Group 2: Innovative Community Activities - Companies like Greentown China are launching themed community events, such as the "Dolphin Plan," which includes a comprehensive ecosystem for youth swimming talent development [6][9]. - China Merchants Shekou initiated the "Deck Life Festival," integrating community activities across over 30 cities, emphasizing a holistic approach to community engagement [7][20]. - China Electric Power Real Estate introduced the "Little Wave Camping Season Community Carnival," focusing on sports and outdoor activities to enhance community interaction [7][12]. Group 3: Community as a Value Driver - The article discusses how community initiatives are evolving to create unique emotional value and differentiation in a highly competitive market [11][19]. - Companies like China Resources Land are innovating by integrating pet-friendly spaces within residential areas, fostering community engagement through pet-related activities [19][21]. - The article highlights the emergence of community leaders who are driving the co-creation of community experiences, moving towards a model of shared governance and collaboration [18][27]. Group 4: Commercial Value Creation - Real estate companies are exploring new commercial opportunities through community engagement, aiming for sustainable development by building trust and effective communication with residents [19][20]. - The article notes that successful community initiatives can lead to significant brand value and customer loyalty, as seen in the case of China Railway Construction's diverse community events [26][27]. - The integration of community activities with commercial partnerships is becoming a key strategy for enhancing the overall value proposition of real estate offerings [20][27].

鸟姐 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 排行榜 1 、 前 8 月 30 城 累 计 成 交 7869 万 平 方 米 ， 较 去 年 同 期 微 降 3%；2 、 百 强 房 企 8 月 实 现 销 售 操 盘 金 额 2070.4 亿 元 ， 环 比 降 低 1.9% ， 同 比 降 低 17 .6%。 2025年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜 企业投资脚步大幅放缓。CRIC重点监测的30家典型企业8月拿地金额环比"腰斩"，创近一年新低，其中有18家企业本月无新增土地入账。 2025年8月中国房地产企业品牌传播力TOP50 头部企业"用业绩稳信心、以ESG塑品牌、靠交付赢口碑"，同时通过文化IP和社群活动强化与用户的情感链接，在淡市中凸显差异化竞争力。 观点 2 0 2 5年1 - 8月中国房地产企业销售TOP1 0 0排行榜 行业透视 | 9月预期新房供应"量增质优"，成交或迎低位回升 随着传统营销旺季来临，9月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌 ...