本报记者 陈潇 11月份，房地产行业债券融资规模延续回升态势。12月17日，中指研究院最新发布的数据显示，2025年11月份房地产行业 债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%，相比今年10月份，融资规模环比保持增长，显示行业融资环境持续改善。 从年内整体表现看，2025年1月份至11月份房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅相比前10个 月进一步扩大。有业内人士认为，融资规模回升是政策支持、融资工具完善与市场预期修复共同作用的结果。 多重因素推动融资规模扩大 从结构上看，11月份，房地产行业融资呈现出"多渠道并进"特征。信用债、ABS（资产证券化产品）与海外债同步发力， 为融资规模增长提供支撑。 值得一提的是，近期，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意 见。这标志着境内商业不动产REITs试点正式启动，REITs市场有望迎来新一轮扩容。 中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。从长期看，公募REITs是盘活商业地产存量，打 通融投管退全链条的重要方式。在业界看来，这些政策的推出 ...

证 券 研 究 报 告 【债券周报】 政策双周报（1121-1209）：政治局会议召开， 保险投资股票风险因子调降 ❖ 宏观基调：发挥存量增量政策集成效应，增强消费品供需适配性 （1）政治局会议：12 月政治局会议强调继续实施更加积极的财政政策和适度 宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调 节力度。 （2）促消费：11 月 26 日，六部门联合发文增强消费品供需适配性进一步促 进消费。 （3）金融强国：12 月 3 日，中央金融办副主任、中央金融工委副书记王江发 表署名文章称，扎实做好金融防风险、强监管、促高质量发展各项工作，推动 金融强国建设在"十五五"时期取得新成就。 ❖ 财政政策：更加有力有效实施积极的财政政策，地方债发行突破 10 万亿 （1）政策基调：财政部部长蓝佛安发表了题为《发挥积极财政政策作用》的 署名文章，强调准确把握"十五五"时期财政面临的形势任务，更加有力有效 实施积极的财政政策。 （2）地方债：12 月 2 日，据第一财经，全国地方政府债券发行规模约为 10.1 万亿元，为年度地方政府债券发行规模历史上首次突破 10 万亿元。 ❖ 货币政策：关注跨周期平衡 ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 本文为金融行业监管动态跟踪系列，旨在阐述2025年11月国内金融监管的最新资讯。我们持续关注金融 行业法规政策变化，提供整体概览及重点提示，协助金融机构了解和有效应对，以持续优化合规管理效 率和效果。 重点法规提示 《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》 致同提示 发布背景：基建REITs五年探索，平稳有序运行 《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》）为涵盖 八大条款的纲领性文件，其发布的背景是自2020年以来，不动产投资信托基金（REITs）市场经过五年 探索实践的稳步发展。REITs市场功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富 管理需求等方面取得一定成效。2024 年以来，中证 REITs 全收益指数上涨 22.46%，REITs 市场运行平 稳有序，已逐步成为重要的大类资产配置品种。REITs市场形成了较为成熟的监管与运行框架，为商业 不动产领域拓展奠定了坚实基础。 2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基 ...

中金基金副总经理李耀光表示，现阶段推出商业不动产REITs具有多重积极意义。一是有利于盘活存量商业不动产，将沉淀 的资产转化为流动性资本，助力拉动消费和扩大有效投资；二是有利于稳定房地产行业预期，促进房地产市场向"租购并 举"的新模式平稳过渡；三是有利于在当前低利率环境下，为居民提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的投资工具，增 加财产性收入。 对于实体经济而言，商业不动产REITs的推出将构筑多方共赢的新格局。它不仅为持有大量商业不动产的企业开辟了全新的 直接融资渠道，优化其资本结构，更将引导企业从传统的"重开发、轻运营"模式向"重管理、重服务"的资产管理商战略转 型。通过市场化定价机制，REITs能有效激励企业强化运营管理，持续提升资产质量和盈利能力，从而促进整个商业不动产 市场的良性竞争和健康发展。 对于广大投资者，商业不动产REITs的落地意味着资产配置菜单的进一步丰富。投资者将有机会通过公募基金，低门槛地参 与到以往资金门槛极高的优质商业不动产项目中，分享这些资产产生的稳定租金收益和潜在的资产增值红利，这对于优化 个人与机构的投资组合具有重要意义。 【环球网财经综合报道】中国资本市场服务实体经济的工 ...

Investment Rating - The report rates the real estate sector as "Outperform" [5] Core Insights - New home transaction area increased month-on-month but decreased year-on-year, with a significant drop of 45.8% compared to the same period last year [5] - The launch of commercial real estate REITs (Real Estate Investment Trusts) is being piloted, indicating a new phase of development for the REITs market in China [5] - The report highlights a shift in the real estate market dynamics, with a focus on stabilizing the fundamentals and exploring new consumption scenarios in commercial real estate [6] Summary by Sections 1) New Home Market Tracking - In the week of November 22-28, 2025, new home transaction area in 40 cities was 225.3 million square meters, up 8.6% month-on-month but down 45.8% year-on-year [5][15] - Transaction volumes in first, second, and third/fourth-tier cities showed varied performance, with first-tier cities seeing a 50.3% increase month-on-month [15][21] - New home inventory in 12 cities was 11,379 million square meters, with a month-on-month increase of 0.3% and a year-on-year decrease of 10.7% [40][41] 2) Second-Hand Home Market Tracking - In 18 cities, second-hand home transaction area was 161.7 million square meters, down 4.4% month-on-month and 26.0% year-on-year [47][51] - First-tier cities experienced a year-on-year decline of 30.7% in transaction volumes, while second-tier cities saw a decrease of 19.3% [51][55] 3) Land Market Tracking - Total land transaction area across 100 cities was 2,050 million square meters, up 7.3% month-on-month but down 28.2% year-on-year [62][63] - The average land price was 2,282.4 yuan per square meter, reflecting an 18.5% increase month-on-month but a 16.6% decrease year-on-year [64][68] - The land premium rate was 1.3%, down 1.3 percentage points month-on-month but up 0.01 percentage points year-on-year [68] 4) Policy Developments - The China Securities Regulatory Commission is soliciting opinions on the pilot program for commercial real estate REITs, which aims to enhance the regulatory framework and operational standards for these funds [5] 5) Investment Recommendations - The report suggests focusing on companies with stable fundamentals in core cities, smaller firms showing significant breakthroughs, and commercial real estate companies exploring new consumption scenarios [6]

简评：商业不动产REITs试点推出意义重大，将为房企和地方国资提供市场化融资与退出渠道，有效缓 解流动性压力。采取与基础设施REITs并行推进策略，能精准对接商业不动产盘活需求。审核链条简化 有望加速产品扩容，中长期看，有利于盘活万亿级存量资产，降低杠杆，防范风险，为房地产发展新模 式提供金融支持，促进资本市场服务实体经济质效提升。 今年以来，截至12月1日，共有3004只科技创新债券正式发行，发行规模合计达3.18万亿元，发行数量 及总规模相较去年同期分别增长85%和98%，为科技创新企业提供了有力的资金支持。 简评：今年科创债发行明显提速，发行主体及发行规模扩容显著。发行科创债有助于帮助企业融资，为 科创企业提供中长期资金，缓解融资难问题。同时，可以增加债券市场品种，满足多元投资需求，助力 资本市场创新。引导资金流向科技创新领域，提高政策传导效率。 【博时市场点评12月2日】两市震荡调整，成交有所缩量 每日观点 今日沪深三大指数震荡调整，两市成交缩量至1.6万亿。昨日美国供应管理协会（ISM）数据显示，11月 美国制造业PMI从10月的48.7降至48.2，连续第九个月低于50的荣枯线，并创下四个月来的最 ...

作者丨崔文静 编辑丨张星 视频｜ 柳润瑛 11月28日，证监会就《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见 稿）》（以下简称《公告》）公开征求意见， 标志着我国公募REITs市场正式从基础设施领域 拓展至商业不动产领域，进入"双轮驱动"新阶段。 此次试点是落实资本市场新"国九条"、推动REITs市场高质量发展的关键举措。其核心在于打 通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决 方案。 市场普遍视此举为水到渠成。历经近五年探索，基础设施REITs已上市77只产品，形成了较为 成熟的监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定了坚实基础。当前，我国商业不动产存量 规模庞大，但缺乏高效退出渠道，试点推出精准回应了市场迫切的盘活需求。 支持构建房地产发展新模式被认为是其首要功能。 一位券商资深分析师表示，传统房地产高 杠杆、高周转的开发销售模式正在经历深刻转型，商业地产亟需找到一条依赖长期运营而非短 期销售的全新路径。REITs为此提供了标准化的退出渠道和持续的权益融资来源。它不仅能够 帮助企业优化资产负债表、降低杠杆风险，更将从根本上倒逼企业从"开发商"转向专 ...

长江商报消息 ●长江商报记者 李璟 在基金注册及运营管理要求方面，《公告》明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业 不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。同时，发挥基金管理人和专业机构作用，压 严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。 在具体规则设计上，《公告》一方面要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续 稳定现金流，确保入池资产的质量；另一方面，特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业 的投管和运营体系，通过专业化运作提升资产价值。 此外，在强化监管责任方面，《公告》明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测 处置等职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行商业不动产投资信托基金 自律管理职责。商业不动产REITs其他有关事宜，参照《指引》有关规定执行。 中国资本市场REITs版图迎来重要扩容。 近日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新"国九条"要求，推动不动产投资信托基金 （REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次 资本市场服务实体经济质效，中国证监 ...

2025 年 11 月 30 日 唐猛 A0230523080003 tanqmeng@swsresearch.com 相关研究 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 研究成功费 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 联系人 商业不动产 REITS 推行，盘活 并化解风险 -申万宏源建筑周报（20251124-20251128） 本期投资后了 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 一周板块回顾：板块表现方面，SW建筑装饰指数+2.81%，沪深 300 指 O 数+1.64%，相对收益为+1.17pct。周涨幅最大的三个子行业分别为生态 园林 (+9.04%)、基建民企 (+7.21%)、设计咨询 (+6.23%)，对应行 业内三个公司：国晟科技（+57.69%）、汇通集团（+20.00%）、招标股 份 (+24.71%); 年涨幅最大的三个子行业分别是基建民企 (+71.33%)、生态园林 (+53.39%)、装饰 ...

Core Viewpoint - The announcement of the pilot program for Commercial Real Estate Investment Trusts (REITs) marks a significant innovation in China's capital market, aiming to connect commercial real estate with the capital market and provide standardized solutions for revitalizing trillions of yuan in existing assets [1][5]. Group 1: Institutional Design - The pilot program establishes a comprehensive market-oriented operational system, defining commercial real estate REITs as public funds that invest in real estate asset-backed securities to obtain ownership or operational rights, emphasizing the importance of active management [2][3]. - The announcement requires that the commercial real estate assets must have clear ownership and generate stable cash flows, ensuring asset quality for investors [2]. - Fund managers are mandated to actively manage and operate the assets, moving away from passive management to enhance asset value through professional operations [2][3]. Group 2: Market Impact - The introduction of commercial real estate REITs provides a new financing channel for companies holding substantial commercial properties, allowing them to convert illiquid assets into liquid capital without losing operational control [5][6]. - REITs are expected to transform the operational logic of commercial real estate, compelling managers to improve operational capabilities and enhance property value through refined management practices [6]. - The REITs model is anticipated to inject new vitality into the capital market, appealing to long-term investors and providing ordinary investors with access to quality commercial real estate investments [6][7]. Group 3: Future Outlook - The development of commercial real estate REITs is based on five years of experience with infrastructure REITs, aligning with international practices and market trends [7][8]. - The market is prepared for implementation, with exchanges revising rules and fund companies forming specialized teams to support the initiative [7]. - Successful pilot implementation will require supportive policies, including tax and state-owned asset transfer regulations, to create a conducive environment for the growth of the REITs market [8][9].