证券研究报告·行业深度报告·金融产品 金融产品行业深度报告 低利率时代 REITs 的配置价值：制度、市场 与展望 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ REITs 发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进 ◼ REITs 未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值 2025 年 07 月 09 日 证券分析师 孙婷 执业证书：S0600524120001 sunt@dwzq.com.cn 证券分析师 唐遥衎 执业证书：S0600524120016 tangyk@dwzq.com.cn 行业走势 -8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 48% 56% 64% 2024/7/9 2024/11/7 2025/3/8 2025/7/7 非银金融 沪深300 相关研究 《广发恒生港股通科技主题 ETF （159262.SZ）：估值修复潜力可观， 政策助力科技腾飞》 2025-07-06 《继续看好保险股估值修复；期待非 银中报较好表现》 2025-07-06 东吴证券研究所 1 / 30 请务必阅读正文之后的免责声明部分 ◼ REITs 基础概 ...

智通财经APP获悉，7月7日，香港财经事务及库务局副局长陈浩濂就新资本投资者入境计划的实施情 况，以及推动资产及财富管理业发展的相关措施发言指，"新计划"推出后反应持续热烈，截至2025年六 月底，投资推广署已接获超过1500宗申请，所有申请预计将为香港带来超过460亿港元的投资金额；资 产及财富管理方面，截至今年五月已协助超过190间家族办公室在港设立或扩展业务，香港亦通过基金 优化政策吸引资金来港，后续或进一步优惠税制，提升香港吸引力。 配合资产及财富管理业发展的其他措施 在推动家族办公室来港落户方面，投资推广署的家族办公室团队截至今年五月已协助超过190间家族办 公室在港设立或扩展业务，另有约150间家族办公室表示正准备或已决定在港设立或扩展业务，应能达 成2022年《施政报告》提出，在2022年至2025年间协助不少于200间家族办公室在香港设立或扩展业务 的目标。由此可见，家族办公室与高资产净值人士对香港前景充满信心。 特区政府致力壮大财富管理及家族办公室人才库，包括推行"提升资产财富管理业人才培训先导计划"， 以培养更多业界人才。此外，香港把"资产及财富管理专才"及"资产及财富管理合规专才"纳入" ...

"我们看重的是持续改革上市规则，建立真正有利于市场投融资的制度环境，并不只是盯着绝对排名，未来 还有很多事可做。"6月20日，港交所行政总裁陈翊庭在港交所25周年庆典上，针对港交所IPO融资额重回全 球第一作出回应。 从本地交易所起步，发展成为连接中国与世界的国际市场，成为拥有多元化投资者群体和丰富产品生态圈的国 际金融市场，香港交易所走过了25年历程。自2000年至今，香港上市公司的数量从790家增加到2600家，上市 规则、挂牌企业分布、投资者结构、产品类型等都发生了长足的变化。 截至6月20日，今年港交所IPO上市项目共31单，融资规模累计达到了884亿港元，已经超过了去年全年的融资 额；证券市场日均成交额超过2400亿港元，较2000年的130亿港元增加了17倍多；衍生品市场日均成交量176万 张合约，而2000年只有3.75万张。 25年发展从本地到国际化 6月20日，香港交易所在香港金融大会堂举办25周年庆祝活动，由香港交易所主席唐家成及集团行政总裁陈翊 庭主持，香港特别行政区行政长官李家超通过影片致祝贺辞，出席活动的嘉宾包括香港财政司司长陈茂波，以 及香港交易所现任和历任董事及高管团队。 李家超 ...

日本央行行长植田和男：正在考虑如何处理日本央行持有的房地产投资信托基金（REITs）和ETF资 产。 ...

REITs在2025年开局表现强劲，但近期股市的动荡使得最终走势难以预判。帕洛内提到："从历史经验 看，当经济下行风险从单纯的担忧转化为切实影响企业盈利时，市场对该领域的关注往往会更持续。" 然而，较高的利率可能对股价表现构成风险，其中10年期美国国债收益率(US10Y)的影响最为显著。 盈利预期 智通财经APP获悉，摩根大通近日发布一份研究报告，房地产投资信托基金(REITs)在2025年的回报率 预计约为10%，但不同物业类型的增长潜力与机会将呈现分化。 摩根大通高级分析师兼美国房地产股票研究联席主管安东尼·帕洛内(Anthony Paolone)指出："我们认 为，4%的股息收益率、2%-7%的运营资金(funds from operations，FFO)增长，加上估值有一定扩张空 间，可能共同推动总回报率达到约10%。" 他补充称："若出现显著的经济放缓，REITs的盈利增长韧性可能优于市场多数板块。" 2025年迄今回报率超10%的重点REITs包括： 多元化医疗保健信托(Diversified Healthcare Trust, DHC.US.US)、派拉蒙集团(Paramount Group, ...

花旗认为，领展可通过租赁及成本优化应对宏观经济逆风，并在营运表现上跑赢整体市场。在2026至 2027财年，花旗预计每单位分派(DPU)同比分别下降2.5%及1.5%，其中香港零售业务上预计3%至5%负 租金调整;停车场业务增长(同比增1%至2%)，受惠于收费调整及智能停车系统;财务成本上，浮动利率债 务(177亿港元，占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)。 该行续指，更新后的高管薪酬计划纳入单位回报、财务及营运指标、ESG及房地产平台等关键绩效指标 (KPI)，以实现更好的利益一致性。 花旗表示，领展股价自4月以来上涨25%。以6.4%的计算，相较10年期美国国债收益率溢价190个基点， 与10年平均水平持平，但低于3年及5年平均值(同为250个基点)。该行表示，由于预计每单位分派(DPU) 因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%，总回报看似合理。此外，因领展近期无明显负面催化剂，预期 股价将在当前水平附近整固。 花旗发布研报称，根据领展房产基金(00823)3.0策略，其将通过基金管理及上市房地产投资信托基金 (REIT)组合打造双引擎。该行认 ...

数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 2024-06 2024-10 2025-02 沪深300 中证REITs全收益 REITs 2025 年 06 月 08 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 相关研究报告 《中金中国绿发商业 REIT 正式获 批，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.2 《试点持有型不动产 ABS 扩募，消 费 REITs 表现持续优异—行业周报》 -2025.5.25 《地方政策积极支持公募 REITs 产 品发行，消费 REITs 表现持续优异 —行业周报》-2025.5.18 推动基础设施 REITs 提质扩容，高速公路 REITs 表 现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 推动基础设施 REITs 提质扩容，高速公路 REITs 表现持续优异 2025 年第 23 周， ...

REITs 2025 年 06 月 08 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 2024-06 2024-10 2025-02 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《中金中国绿发商业 REIT 正式获 批，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.2 《试点持有型不动产 ABS 扩募，消 费 REITs 表现持续优异—行业周报》 -2025.5.25 《地方政策积极支持公募 REITs 产 品发行，消费 REITs 表现持续优异 —行业周报》-2025.5.18 推动基础设施 REITs 提质扩容，高速公路 REITs 表 现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 2025 年第 23 周，共有 16 只 REITs 基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭 式基 ...

新华财经新加坡5月16日电（记者刘春涛）受4月初美国"解放日"（Liberation Day）加征关税消息影响， 新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）板块一度下跌6.2%，截至5月14日，年初至今总收益为0.4%， 尚未完全恢复至加税前水平，表现逊于海峡时报指数和MSCI新加坡指数同期分别4.3%和11.0%的回 报。 新加坡华侨银行分析报告指出，一季度财报显示，新加坡房地产投资信托基金板块整体每单位派息 （DPU）同比下降2.8%。在其所覆盖的10只基金中，7只符合市场预期，1只超出预期，2只低于预期。 其中丰树泛亚商业信托（MPACT）、星狮物流商业信托（FLT）和丰树物流信托（MLT）每单位派息 降幅超过10%，连续第三个季度表现疲弱，主要受高借贷成本、汇率不利及资产剥离收入减少等因素影 响。 新加坡华侨银行投资研究部建议投资者继续精选优质个股，尤其青睐具备派息增长潜力、资产组合强 劲、资金实力雄厚以及在新加坡资产占比高的房地产信托基金。该机构重点推荐腾飞房产信托 （CLAR）、凯德综合商业信托（CICT）、吉宝数据中心信托（KDCREIT）和百汇生命房地产信托 （PLIFE），同时认为估值处于历 ...

■王丽新 国家金融监督管理总局局长李云泽5月7日在国新办举行的新闻发布会上表示，加快出台与房地产发展新 模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。 在笔者看来，这一表态，为房地产行业未来发展指明了关键方向。眼下，居民对于房地产的关注点已 从"有没有"转向"好不好"，住房消费需求愈发多元化。在供需结构转变的新形势下，构建房地产发展新 模式，迫切需要出台新融资制度来适配。未来，配套融资制度有望从个人住房、房地产开发、城市更新 等三大领域发力。 在住房消费领域，配套融资制度有望更大力度释放多元化住房需求，提升市场活跃度。 新的融资制度可建立政府、企业、金融机构多方合作的融资模式，政府通过财政补贴、税收优惠等政策 引导，金融机构提供多样化的融资产品，如棚改专项债等。接下来，城市更新行动也有望迎来创新性专 项债、中长期国债以及创新性货币政策等支持。各地也可"因城施策""因项目施策"，引导金融机构及社 会资本参与，推动城市更新项目顺利实施。 总体而言，当前货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"三管齐下，叠加与房地产发展新模式相适配的 系列融资制度加快出台，将为新模式落地生根提供坚实的资金保障，助力房地产行 ...