证券研究报告 | 2026年02月27日 房地产行业快评 优于大市 "沪七条"进一步释放购买力，数据改善和政策博弈情绪共振 |  | 行业研究·行业快评 | |  房地产 |  投资评级：优于大市（维持） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 证券分析师： | 任鹤 | 010-88005315 | renhe@guosen.com.cn | 执证编码：S0980520040006 | | 证券分析师： | 王粤雷 | 0755-81981019 | wangyuelei@guosen.com.cn | 执证编码：S0980520030001 | | 证券分析师： | 王静 | 021-60893314 | wangjing20@guosen.com.cn | 执证编码：S0980522100002 | 事项： 2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中 心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称"沪七条"），明确进一步 调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产 ...

智通财经APP获悉，华源证券发布研报称，今年1月以来，上海、深圳等核心城市二手房成交普遍回 暖，供需关系迎来边际改善。结合全球房地产周期调整经验，该行认为，我国本轮房地产调整在时间与 空间上或已相对充分，在行业基本面经历深度出清、政策托底信号持续强化的背景下，房地产板块的整 体胜率有望逐步抬升。 华源证券主要观点如下： 限购、公积金、房产税三端优化 2月25日，上海发布楼市新政，核心调整如下：1）限购：非沪籍外环内购房社保/个税年限由3年降至1 年，社保/个税满3年在外环内可增购1套；持居住证满5年可在全市范围内限购1套。2）公积金：缴存人 家庭的首套住房公积金贷款最高贷款额度从160万提升至240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷 款额度上浮政策后可达324万，二套住房的最高贷款额度亦相应提升；公积金贷款认定标准优化（无房 或拥有一套房且结清公积金贷款可再贷）。3）房产税：沪籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于 成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。 稳定市场意图明确 2026年初官媒密集释放积极信号，开年首期《求是》杂志发文提及"房地产带有显著的金融资产属 性"、"政策要一次性给足"等突破 ...

记者 戚颖璞 昨天是上海楼市"新七条"施行首日。记者采访发现，线上热度已经活跃起来，衡量楼市活跃度的先 行指标开始出现变化。 热线咨询量连续破千 新政7条细则聚焦限购、公积金和税收三方面。尽管政策传导至市场交易量尚需时日，但不少意向 购房人已开始计划"上车"。 昨天13时新政发布后，市民小俞便在微信买房群里和群友热聊起来。"我就盼着公积金贷款能再提 一点。"小俞说，新政将首套住房公积金贷款的最高额度再次上调，这次他下定决心买房，但对于具体 能贷多少，还需仔细研究。 记者从上海市公积金管理中心获悉，"新七条"发布约半小时后，公积金贷款细则同步落地。从前天 13时30分至昨天中午12时，通过12329公积金热线等线上渠道涌入的市民咨询量已接近1500件。"大家最 关注的是最高贷款额度的具体计算方式。"工作人员介绍。 如果市民已申请公积金贷款，但尚未放款，能否撤销重办？这也成了此轮咨询的重点。市公积金管 理中心工作人员答复说，2026年2月26日前已受理但未发放的贷款，借款申请人与购房合同各方协商一 致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公 积金贷款受理机构。 与此 ...

上海楼市"新七条"出台，你的朋友圈被刷屏了吗？ 今天（26日）是新政施行首日，又逢工作日，记者走访发现，线上热度已经活跃起来 ，衡量楼市活跃度的先行指标开始出现变 化。 交易热线咨询量连续两天破千 新政7条细则聚焦限购、公积金和税收三方面。尽管政策传导至市场交易量尚需时日，但不少意向购房人已开始计划"上车"。 昨天13时新政发布后，市民小俞便在微信买房群里和群友们热聊起来。"我就盼着公积金贷款能再提一点。"小俞说，新政将首 套住房公积金贷款的最高额度再次上调，这次他下定决心买房，但对于具体能贷多少，还需仔细研究。 记者从上海市公积金管理中心获悉，"新七条"发布约半小时后，公积金贷款细则同步落地。从昨天13时30分至今天中午12时， 通过12329公积金热线等线上渠道涌入的市民咨询量已接近1500件。"大家最关注也是最高贷款额度的具体计算方式。"工作人员 介绍。 如果市民已申请公积金贷款，但尚未放款，能否撤销重办？这也成了此次咨询的重点。市公积金管理中心工作人员答复说， 2026年2月26日前已受理但未发放的贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按 照调整后的政策重新申请 ...

Investment Rating - The report maintains an "Outperform" rating for the real estate industry [3] Core Insights - The real estate market is showing signs of recovery, particularly in the second-hand housing sector, with significant year-on-year increases in transaction volumes in major cities [10][11] - Policy measures are being implemented to support the market, including tax reductions and adjustments to purchase restrictions, which are expected to stabilize market expectations and improve transaction volumes [17][27] - The new housing market is lagging behind the second-hand market, with a notable decline in new housing supply in key cities [11][12] Summary by Sections Market Performance - In January, major cities saw a year-on-year increase of over 20% in second-hand housing transactions, contrasting with a decline in new housing supply, which dropped by over 40% in key cities [5][11] - The transaction window for the real estate market has extended due to the timing of the Spring Festival, leading to improved sales figures [10] Policy Environment - Recent policy changes include a reduction in the value-added tax on homes sold within two years from 5% to 3%, and the continuation of tax refunds for home exchanges, aimed at lowering transaction costs [17] - On February 25, 2026, Shanghai adjusted its purchase restrictions, allowing non-resident families and single adults to buy homes with a reduced social security requirement, and increased the maximum housing fund loan limit from 1.6 million to 2.4 million [17] Market Outlook - The report anticipates that 2026 will continue to focus on "city-specific policies to control growth, reduce inventory, and optimize supply," with ongoing pressure on new construction and investment chains [27] - The report highlights the potential for a gradual stabilization of housing prices, driven by increased transaction volumes in the second-hand market and supportive policy measures [17][27] Investment Recommendations - The report suggests focusing on developers with sufficient core area inventory and new value, such as Jianfa International Group, Greentown China, and China Resources Land [27] - It also notes opportunities in intermediary agencies as the proportion of second-hand transactions increases, highlighting companies like Beike and Wo Ai Wo Jia [27]

建发海宸售楼处。 李贝贝/摄 本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道 2月25日，上海五部门联合发布楼市新政，聚焦稳定房地产市场、支持合理住房需求，推出涵盖住房限 购、公积金贷款、个人住房房产税三大类共计七项调整措施，将于2月26日正式实施。 新政的出台迅速为上海楼市注入暖意，市场热度初步显现。2月26日，《华夏时报》记者在走访时获 悉，不少在售项目的来访量、咨询量均有所增长。建发海宸销售经理孙福吉向记者透露，新政官宣当 晚，该项目便先后接到两组客户主动咨询房源信息，业务员第一时间邀约客户到场看房，最终成功促成 两套成交；金茂璞元营销负责人则表示，自2月25日新政"官宣"后，项目已累计接待20多组客户咨询。 业内普遍预判，上海楼市提前锁定"小阳春"，并有望成为全国楼市止跌回稳的重要风向标。中指研究院 认为，上海接连出台楼市利好政策，释放积极信号，短期市场或将迎来"小阳春"行情，未来随着更多政 策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳。 激活刚需与改善需求 2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五 部门联合印发《关于进一步优化调整本市 ...

证券研究报告 政策：政策工具利率下调助力收储，降准降息仍有空间 关注节后楼市走向，优质房企具备配置价值 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产 强于大市（维持） 证券分析师 杨 侃 投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬 投资咨询资格编号：S1060522070003 2026年2月26日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 本月观点：春节假期新房成交相对平稳，2.15-2.22可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2.15-2.22北上 深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1%。春节期间（2.15-2.23）内房股指数上涨0.43%。我们认为节后楼市走向仍为板块短期走势关键，房 企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存 结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益"好房子"建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、 保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商 ...

内房板块年初至今已上升16%，展望未来两个月，摩通预计该板块或持续波动，大致上保持韧性，直至 4月底的政治局会议，即下一个政策窗口。摩通首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂，但认为 中国海外发展有望迎头赶上，因其表现一直落后。 摩根大通发表研报指，上海推出新一轮购房政策优惠政策，包括放宽非户籍人士购房限制，外环以外区 域所需社保/税单证明由3年缩短至1年、允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位等。摩通 认为举措并不意外，且上海放宽力度较去年北京12月类似举措强，相信未来一至两个月上海的成交量及 价格将会回稳。然而，摩通不认为单凭该政策便预期内房市场可持续复苏；而下一个放宽的城市将是深 圳。 ...

前两周（2026年2月9日-22日），昆明楼市受春节小长假影响，整体呈现量价齐跌的态势。春节假期昆明的住宅备案共计27套，同比上涨54%，是近五年最 好的一年。 据克而瑞发布的数据显示，仅1个项目供应约0.57万㎡，环比下跌28%；成交约1万㎡，环比下跌84%；成交均价约11286元/㎡，环比下跌8%。其中，新规住 宅成交量占比达3成，新旧规项目成交均价相差约2600元/㎡。 从"双榜"情况来看，邦泰四代宅项目和城市核心区大平层产品热销，上榜项目多为学区盘、新规楼盘。 信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘，也成为销售金额榜单上的主力项目，均销售约0.06亿元，成交均价分别约为16370元/㎡、 13348元/㎡、14835元/㎡，套均价约294万/套、282万/套、281万/套。 （信达万科·京江隐翠项目紧挨着金康园金瑞校区） 揽湖半山则因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数TOP5榜首，成交10套，成交均价仅约5000元/㎡，套均价约51万/套。 官渡国投柏悦府次之，成交6套，成交均价约10198元/㎡，套均价约92万/套；西市区的新规住宅项目龙湖天境，则以3套房的成交末位上榜，成交均 ...

开源证券发布研报称，此次新政缩短社保年限、公积金贷款额度提升等政策均在预期工具箱范围内，政 策精准度和诚意均较高，外环内购房门槛大幅降低。政策在春节后、楼市传统"小阳春"前精准落地，旨 在降低刚需及改善型购房门槛，有望进一步巩固上海楼市自年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回 稳。 投资建议 开源证券主要观点如下： 推荐标的：(1)布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集 团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；(2)住宅与商业地产双轮 驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；(3)"好房子，好服 务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服 务、建发物业。 事件：上海调减住房限购、优化住房公积金贷款 公积金贷款额度上调，完善个人住房房产税 本次政策灵活应用公积金工具，降低购房成本，首套最高公积金贷款额度提升80万至240万，叠加多子 女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%，最高额度可达到324万元，有效降低了购房贷款成本。同时贷款 套数认定向商贷看齐，已结清住房公积金贷款可再 ...