■王丽新 今年以来，中央与地方政府密集出台文件，构建起"好房子、好服务"政策框架。当前，"好房子"工程已在全国各地推进。 伴随社会需求从"住有所居"向"住有宜居"跃升，"好服务"已经成为"好房子"的核心及延续。 7月10日，中指研究院发布的《2025中国物业服务满意度研究报告》显示，当前，物业服务满意度行业均值呈现波动下行 态势，反映出物业服务水平亟待提升。在笔者看来，物业服务质量要加紧跟上，服务模式也需从"被动响应"向"主动创变"转 型，推动行业迈入"服务生长"时代。那么，"好服务"要怎样更好地落地生长？ 第一，物业费可由业主"弹性定价"。"好服务"通常与物业费挂钩，企业和业主首先要面对的就是物业费如何定价的问题， 但一味盲目地降低物业费并不一定是个好选项，由业主"弹性定价"或许有利于促成双赢局面。 "弹性定价"是指一种按需收费的定价机制，核心逻辑是将物业服务选择和定价权交予业主。这主要有两种主流操作模式， 一是通过业主大会与物业企业协商确定差异化收费标准，以保障物业服务成本合理分摊，维系社区长效治理的资金基础；二是 物业企业提供翔实的服务清单，业主清晰地了解每一项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流 ...

行 业 及 产 业 行 业 研 究 / 行 业 点 评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 2025 年 07 月 13 日 楼市成交进入淡季，更大力度政策 值得期待 看好 ——地产及物管行业周报（2025/07/05-2025/07/11） 本期投资提示： 房地产 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 中庚基金 使用。1 证 券 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 行业点评 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 50%，一二线环比下 研 究 报 告 - ⚫ 地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比下降。上周（25/7/5- 25/7/11）34 个重点城市新房合计成交 198.3 万平米，环比-50.1%；其中，一二线环 比-51%、三四线环比-28.3%；7 月一手房月成交同比-16.0%，较 6 月-4.3p ...

房地产 证券研究报告/行业定期报告 2025 年 07 月 12 日 | 评级： | 增持（维持） | 重点公司基本状况 | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 简称 | 股价 | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | 分析师：由子沛 | | | （元） | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 执业证书编号：S0740523020005 | | 保利发展 | 8.26 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 8.2 | 19.7 | 18.0 | 16.2 | 15.3 | 买入 | | Email：youzp@zts.com.cn | | 招商蛇口 | 9.17 | 0.65 | 0.37 | 0.48 | 0 ...

Core Insights - The article highlights the ongoing challenges and initiatives in managing electric bicycle charging facilities in Dongguan, particularly in residential areas, following a recent fire incident that destroyed over a hundred electric bicycles [1][2]. Group 1: Current Situation and Challenges - A recent fire in a residential area has brought attention to the safety issues surrounding electric bicycle charging stations, with many located near gas pipelines and other hazardous areas [1][3]. - Dongguan's fire department has identified several challenges in standardizing the management of charging facilities, including limited space, lack of maintenance, and unclear responsibilities for equipment upkeep [1][4]. - As of now, 1,288 out of 1,423 residential complexes with professional property management have established charging facilities, totaling 59,932 charging ports, achieving a nearly 72% ratio of 5:1 for bicycles to charging ports [2]. Group 2: Regulatory Framework and Initiatives - According to the Civil Code, the addition of charging facilities in existing residential complexes requires the consent of the homeowners, with the housing and urban-rural development bureau overseeing the process [2][6]. - The Dongguan government is working on a three-year action plan to build centralized charging points in public spaces around residential areas to address the shortage of charging facilities [6]. - A fire safety standard for electric bicycle charging areas was implemented in July 2022, which serves as a reference for property management companies to enhance safety measures [3][4].

各位朋友好，我是帮主郑重。最近李大霄又放话了，说中国股市可能步入"逼空牛"，这消息一出来，朋友圈都炸锅了。今天咱们就结合最新市场动态，好好 唠唠这事儿。 对中长线投资者来说，有三个方向值得关注。一是政策受益的消费升级板块，比如智能家居、文旅服务，这些行业在人均GDP突破1.5万美元后需求会爆 发；二是科技成长股，但得盯着CUDA生态和主权订单这些硬逻辑，别被短期情绪带偏；三是高股息蓝筹，银行、能源这些板块虽然涨得慢，但能抗波动， 适合稳健型资金。 最后提醒一句，市场永远不缺故事，缺的是定力。2015年杠杆牛崩盘时，多少人在5000点追高被套？现在虽然政策给力，但经济复苏的基础还不牢固，企业 盈利能不能跟上才是关键。我是帮主郑重，每天带你看透市场本质，咱们明天见！ 先说李大霄的观点。他最近在社交媒体上提到，主力资金选择了逼空式上涨，这招够狠，直接让空头没脾气。这让我想起他2020年那波分析，当时大盘也是 在一片悲观中突然拉升，北上资金单日流入154亿，活生生把空头逼得追高。现在的情况有点类似，6月底六部门刚出台金融支持政策，中央汇金又下场增 持，市场情绪一下子就起来了。 再看市场表现。最近A股像打了鸡血一样，上 ...

此外，广州大宗物业投资市场第二季度成交金额显著增长，录得成交总额为52.6亿元，环比增长3.5倍。 上半年累计成交总额达到64.4亿元，同比增长154%。从投资目的来看，以自用为目的购买宗数占总成 交50%，较2024年显著提升了33个百分点，当中，办公物业的购买目的均为自用。 （文章来源：中国新闻网） 据世邦魏理仕10日发布的2025年上半年广州房地产市场回顾，2025年上半年，广州录得35.9万平方米优 质写字楼入市，同比上升126%，均位于琶洲、金融城和鱼珠这三个新兴商务区。同时，上半年广州优 质写字楼净吸纳量有所改善，同比增长20.5%。 从具体成交看，科技互联网行业办公成交面积稳居所有行业的第一位，占比20%。紧随其后的是消费品 制造业、专业服务业、金融业、消费服务业、零售贸易和房地产建筑。科技互联网行业中，软件系统开 发企业占比最高，并且超过九成的成交面积位于琶洲。另外，快消品在消费品制造业中占主导。另外， 上半年还录得直播、低空经济和出海相关的新型行业成交案例。 世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，经济刺激政策正逐步修复市场信心，数 字经济、游戏及直播电商有望成为新增长点。作 ...

戴德梁行：上海二季度写字楼区域分化明显 零售商业迭代升级 大宗交易韧性中见新机 上海，2025年7月 2日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2025年上海二季度市场回顾媒体发布 会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产管理市场进行多维度的解 读。 上海写字楼市场：甲级写字楼平稳过渡 区域分化明显 结构性机遇仍存 2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压。数据显示，本季度净吸纳量仅8.53万平方米， 环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级 写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。 供应端方面，二季度迎来4个新项目集中入市，为市场注入约24万平方米新增供应，核心商圈与新兴商 圈各占2席。分别为浦东竹园板块的"世纪财富广场"、长宁核心板块的"AFA上海融侨中心"、浦东洋泾 板块"恒基新岸商业中心"、闵行莘庄板块的"天荟云洲"，集中入市进一步加剧市场竞争压力。 从租赁需求结构来看，零售贸易制造与TMT行业成为租赁主力，合计占据市场半壁江山，占比分别为 28%、23 ...

截至7月10日收盘，物业管理概念上涨1.70%，位居概念板块涨幅第9，板块内，141股上涨，深深房A、 光大嘉宝、渝开发等涨停，德必集团、特发服务、金融街等涨幅居前，分别上涨11.11%、10.06%、 8.25%。跌幅居前的有安妮股份、玉禾田、恒银科技等，分别下跌5.36%、3.97%、2.89%。 今日涨跌幅居前的概念板块 | 概念 | 今日涨跌幅（%） | 概念 | 今日涨跌幅（%） | | --- | --- | --- | --- | | 硅能源 | 3.39 | 兵装重组概念 | -3.20 | | 房屋检测 | 2.89 | 电子身份证 | -1.63 | | 有机硅概念 | 2.51 | 无人零售 | -1.34 | | 租售同权 | 2.45 | PET铜箔 | -1.29 | | 信托概念 | 2.07 | 数字货币 | -1.11 | | 稀土永磁 | 1.95 | PCB概念 | -0.97 | | 毛发医疗 | 1.77 | 移动支付 | -0.94 | | 水泥概念 | 1.75 | AI PC | -0.91 | | 物业管理 | 1.70 | AI手机 | -0.83 | | ...

Core Viewpoint - The property management industry is transitioning towards high-quality development, focusing on service value rather than merely increasing management area, as companies actively withdraw from low-quality projects to ensure survival and growth in a challenging market environment [1][3]. Market Overview - As of June 24, the total market capitalization of 67 listed property management companies is approximately 259.82 billion yuan, with an average PE ratio of 21.18, showing recovery compared to the previous year [1][7]. - By the end of 2024, the total managed area in the property management industry is expected to reach 31.41 billion square meters, growing to 37.54 billion square meters by 2029 [1]. Industry Trends - The industry is experiencing a significant decline in project retention rates, with the top 100 property companies' project retention rate at 96.81% in 2024, down 1.36 percentage points from the previous year [4]. - Companies are shifting their strategies from pursuing scale to focusing on quality and profitability, leading to a trend of withdrawing from underperforming projects [3][5]. Company Actions - Several property management companies, including China Overseas Property and Longfor Intelligent Life, have announced or planned to exit certain projects due to low occupancy rates and difficulties in collecting property fees, resulting in operational losses [3][5]. - The withdrawal of projects is seen as a necessary measure for quality control rather than a goal, emphasizing the importance of both maintaining and expanding quality projects [5]. Service Innovations - Companies are innovating service offerings, such as the introduction of flexible pricing models that allow homeowners to choose services and set property fees based on their needs [6]. - Property management firms are focusing on high-value projects in core cities and targeting high-net-worth individuals, while also enhancing service transparency and standardization [6]. Investment Climate - The property management sector is witnessing a recovery in stock valuations, although significant disparities exist among individual companies [7][10]. - The industry is characterized by stable cash flows and strong anti-cyclical properties, providing potential for recovery despite challenges in the real estate market [10]. Market Exit Trends - Some listed property management companies are choosing to exit the capital market, with examples including the privatization of Ronshine Services [11].

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能 穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。 编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通 的合作机会。 因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出"2025博鳌观点访谈"系列报 道——"博鳌·融合的力量"。 观点网美好的事物无法久存。荔枝"一日色变、两日香变、三日味变"，岭南距长安五千余里，山水迢 迢，《长安的荔枝》剧中便生动再现了唐代荔枝北运长安的艰辛历程。 8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌产业科技大会也将同步进行。我们通过采访、调 研及研究，深入洞察产业、物流与供应链企业和代表性人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他 们的所思、所想与所获。 正值荔枝丰收时节，我们和林木雄有了次交流。这次见面，他带着一个新的身份——湾区智控执行董 事，壹智控机器人首席执行官。而大众对他的熟悉度，可能更多来自于他在第一太平戴维斯履职20年的 华南区董事长经历。 林木雄不认为自己的改变是一次突然、彻底的转型，只是在人工智能和机器人的浪潮 ...