生态环保、消费、交通类 REITs 领涨。截至 2025 年 7 月 4 日，从不同项目 属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、 +1.1%。从不同项目类型 REITs 来看，各类 REITs 涨跌分化，其中平均涨幅 最大的三个项目类型分别为生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类 （+1.3%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为中金 中国绿发商业 REIT（+6.50%）、易方达华威市场 REIT（+5.25%）、华夏南 京交通高速公路 REIT（+3.91%）。 生态环保类 REITs 交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态类本周交易 最活跃，消费类成交额占比最高。前者区间日均换手率为 2.2%，成交额占 REITs 总成交额 6.1%。后者区间日均换手率为 1.3%，成交额占 REITs 总成交 额 21.6%。从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别 为中金中国绿发商业 REIT（5627 万元）、中航首钢绿能 REIT(3634 万元）、 中金亦庄产业园 REIT(1990 万元）。 核心观 ...

证券研究报告 | 2025年06月29日 公募 REITs 周报（第 23 期） 指数收跌，消费 REITs 迎新机遇 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证 REITs 指数收跌，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为-2.1%、-1.8%。从主要指数周涨跌幅对比来看：中证转 债>沪深 300>中证全债>中证 REITs，REITs 全周日均换手率较前一周略有上 升。全市场各类型 REITs 收跌，能源、生态、市政设施类 REITs 跌幅较小。 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主 流固收资产的静态收益率。产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP,经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP。 央行等六部门发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，支持符合 条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇。华夏北京保 障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现"首发+扩募" 闭环，奠定再融资常态化范式。 中证 REITs 指数周 ...

报告导读： 对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进 行详细展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。 REIT 估值方法主要包括三类：成本法，市场法和收益法，本质是分别基于投入成本、市场价值与未来收 益对 REIT 资产进行估值。 中国公募 REITs 政策明确要求以收益法作为基础设施项目估值的主要方法。 采用收益法契合 REIT 收益稳定性较高，强制分红等特征，也有利于倒逼提升 REITs 市场信息透明度。 ③ 经营收入到可供分配金额的调整。 REITs 要求分红需基于可供分配金额，因此虽然底层资产经营情况 是决定 REITs 估值的核心变量，但可供分配金额的调整对实际分红分派乃至估值模型的影响同样值得关 注。此外，期初预留资金与外部杠杆也会影响各期分配金额。我们将 EBITDA 与可供分配金额的差额设为 调整项，从实际项目情况来看，调整项对可供分配金额的影响普遍在 +/-20% 左右，部分项目影响超 50% ，甚至 100% 。 ④ 差补机制有利于平滑项目收入。 2024 年以来部分新发 REITs 项目带有收益分配调节机制，即通过协 议承诺保障底层资产的 ...