2025 年 07 月 12 日 整体有所回调，能源类相对抗跌 ——公募 REITs 周度跟踪（2025.07.07-2025.07.11） 相关研究 《周内行情震荡回升，都江堰景区 REITs 中标——公募 REITs 周度跟踪 （2025.06.30-2025.07.04）》 2025/07/05 《审批节奏明显加快，首单保障房 REITs 扩募上市——公募 REITs 周度 跟踪（2025.06.23-2025.06.27）》 2025/06/28 《发行数量追平去年同期，首批数据 中心 REITs 获注册——公募 REITs 周度跟踪 （2025.06.16-2025.06.20）》 2025/06/22 证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 杨雪芳 A0230524120003 yangxf@swsresearch.com 联系人 杨雪芳 (8621)23297818× yangxf@swsresearch.com 债 券 研 究 证 券 研 究 报 告 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 中庚基金 使用 ...

策略报告 | 投资策略 华夏华润商业 REIT 拟开启二次扩募 7 月 9 日，华夏基金公告，旗下华夏华润商业 REIT 拟申请第二次扩募并新购 入基础设施项目。公告显示，华夏华润商业 REIT 二次扩募拟购入的基础设施 项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目，分 别位于浙江省杭州市、辽宁省沈阳市以及山东省淄博市。新购入基础设施项 目扩充了该基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，可以有效分散基金资 产组合风险，有利于拓展基金持有的消费基础设施资产组合，使基金在获取 稳定现金流的同时兼具成长性。 市场表现方面，本周 REITs 市场下行，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+4.25%） 领涨 本周（2025.7.7-2025.7.11），中证 REITs 全收益指数下跌 1.12%，REITs 总指数 下跌 1.68%，产权 REITs 指数下跌 2.04%，经营权 REITs 指数下跌 0.87%。大类 资产角度，REITs 总指数跑输沪深 300 指数 2.50 个百分点，跑输中证全债指 数 1.57 个百分点，跑输南华商品指数 2.69 个百分点。个券层面，嘉实京东 仓储基础设施 R ...

华夏基金将ESG深度融入REITs全生命周期的核心逻辑是通过全面考量ESG因素，提升REITs底层资产质量与运营效率， 实现长期稳定的回报，为投资者创造价值。 文｜闫佳佳 ID | BMR2004 2025年最新数据显示，作为境内头部基金管理公司，华夏基金资产规模已突破2.5万亿元。此外，累计上市13单公募 REITs，成为境内管理规模最大的公募REITs管理人。 在ESG投资方面，华夏基金是国内最早开展ESG投资的基金公司之一，在2017年便成为境内首家签署联合国负责任投资原 则（PRI）的公募机构。华夏基金将ESG作为投资的底层价值观，连续4年发布《中国ESG投资发展创新白皮书》。 华夏基金REITs业务相关负责人接受《商学院》杂志访谈时表示，近年来，华夏基金在ESG产品、ESG投资制度建设、流 程策略、ESG主题产品布局上做了诸多探索。 01 ESG理念如何深度融入投资流程 良好的公司治理与股东价值提升之间呈强正相关关系。 作为境内首家签署PRI的公募机构，华夏基金自2017年起就将ESG理念深度植入企业基因。2020年，公司率先成立ESG业 务委员会，标志着ESG治理进入新阶段。 值得注意的是，在投资 ...

Core Viewpoint - The article discusses the growth and future prospects of the REITs market in China, particularly focusing on the performance and strategies of China Resources Commercial REIT, highlighting its significance in the commercial real estate sector and its long-term vision for sustainable growth [2][5][11]. Group 1: Market Overview - Since the launch of the first public REITs products in June 2021, the market has seen continuous growth in scale and diversification of asset types, attracting a wider range of investors [2]. - The commercial REITs sector, particularly China Resources Commercial REIT, is recognized as one of the largest and highest-quality assets in the consumer REITs category [5]. Group 2: Future Outlook - The company aims to enhance capital operations through continuous fundraising, allowing for orderly exits from mature projects to reinvest in new projects, thereby increasing asset management scale and operational efficiency [5][11]. - The future of Qingdao MixC is optimistic, with the local GDP nearing 1.7 trillion yuan and a retail sales growth of 4.2%, indicating a strong consumer market [6]. Group 3: Operational Strategies - The operational strategy for Qingdao MixC focuses on three main areas: 1. Innovation in space operations to enhance commercial atmosphere and asset value [7]. 2. Brand innovation with an annual store opening rate exceeding 25%, maintaining a strong market position [8]. 3. Increasing foot traffic and membership, with a 9% year-on-year growth in foot traffic and membership surpassing 1.5 million [9]. Group 4: Asset Expansion and Selection - As of the end of 2024, the company has 92 shopping centers with an asset management scale close to 300 billion yuan, focusing on core cities and regions [10]. - The selection of assets for expansion will consider regulatory compliance, operational maturity, and project development cycles, ensuring a diversified asset portfolio [10]. Group 5: Market Expectations - The company expresses confidence in the future of consumer REITs, emphasizing the need for optimized mechanisms to enhance fundraising efficiency and market expansion [11][12]. - There is an expectation for a more diverse investor base to increase market activity and liquidity in the consumer REITs sector [12]. - Continuous improvement in asset management efficiency is seen as crucial for the long-term stable development of China Resources Commercial REIT [13][14].

Core Insights - The launch of the first batch of 9 REITs in June 2021 marked the official start of the domestic REITs pilot program, enhancing market vitality and resilience [1] - As of now, there are 22 REITs listed on the Shenzhen Stock Exchange (SZSE) with a total fundraising scale of 57.81 billion yuan, covering various asset types including ecological protection and logistics [2] - The regulatory framework for REITs has been continuously improved, with a comprehensive set of rules established to cover all business aspects of REITs [3] Market Expansion and Innovation - The SZSE has introduced several innovative REITs, including the first clean energy REIT and the first batch of rental housing REITs, with a focus on expanding asset types [2] - The market has seen a significant increase in investor participation, with the average subscription multiple for recent REITs reaching historical highs [2] Regulatory and Operational Enhancements - A robust regulatory framework has been established, consisting of various guidelines and notifications to streamline the REITs lifecycle and improve operational efficiency [3] - Continuous engagement with local authorities and market participants has been emphasized to enhance project reserves and conduct regular training sessions [4] Market Performance and Investor Engagement - As of June 20, 2024, the total market value of the 22 REITs is approximately 68.67 billion yuan, with an average closing price increase of 25.18% from the issue price [5] - Institutional investors dominate the REITs market, holding over 95% of the shares in the 18 REITs that disclosed their annual reports for 2024 [6] Future Development and Strategic Goals - The SZSE aims to optimize project services and expand the REITs pilot scale, focusing on high-quality development and supporting technological innovation [8] - Plans include enhancing regulatory mechanisms, improving the quality of listed REITs, and fostering a more diverse investor base to ensure sustainable market growth [8]

其中，华夏华润商业REIT底层资产2024年实现营业收入6.30亿元，2024年末出租率为99%，前五大租户 租金收入占全部租金收入的13.13%，2024年客流量同比增长10.90%，截至2024年末会员人数达到145万 人，同比增长22%。中金印力消费REIT底层资产2024年实现营业收入2.39亿元，2024年末出租率为 97.91%，前五大租户租金收入占全部租金收入的10.54%。华夏大悦城（000031）商业REIT底层资产 2024年实现营业收入1.03亿元，2024年末出租率为98.10%，前五大租户租金收入占全部租金收入的 7.62%。 估值稳定，消费REITs收益分配有保障。截至2024年末，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏 大悦城商业REIT的最新评估值较首发时评估值变化幅度分别为0.04%、0.00%、0.12%，估值整体较为平 稳。从分红情况来看，截至6月5日收市，深市消费REITs累计分红12次，分红金额合计7.23亿元，收益 分配频次较高，分红属性凸显。 随着制度不断完善、流动性机制逐步优化，REITs正加速从政策推动走向市场主导。今年以来，REITs 市场持续升温 ...

5月15日盘后，据沪深交易所披露，多只REITs在当日完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规 模。拉长时间看，近期涨幅领先的消费类REITs"登榜"更为频繁，显示出机构对这一板块更为活跃的交 易。 与频繁出现的大宗交易形成对比的是，多只REITs在二级市场方面每天仅有数百万元的成交量，有机构人 士指出，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓宽 公募REITs投资者范围，加速增量资金入场以及优化估值与考核机制，引导市场估值提升等措施提升流动 性。 多只REITs出现大宗交易 5月15日，中金印力消费REIT大宗交易成交235万股，成交金额约为1000万元，据测算成交均价约为 4.25元，较收盘价4.27元略有折价；华夏华润商业REIT完成52万股的大宗交易，成交金额约为494万 元。此外，在深交所上市的还有平安广州广河REIT、食品饮料ETF天弘，在上交所上市的中航易商仓储物 流REIT、华安张江产业园REIT以及科创芯片ETF和医疗ETF等均出现了大宗交易。 | 当前日期 | 证券代码 | 证券简称 | 累计成交全额 | 累计成交数量 | 买/卖五档 | ...

5月15日盘后，据沪深交易所披露，多只REITs在当日完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规 模。拉长时间看，近期涨幅领先的消费类REITs"登榜"更为频繁，显示出机构对这一板块更为活跃的交易。 与频繁出现的大宗交易形成对比的是，多只REITs在二级市场方面每天仅有数百万元的成交量，有机构人士指 出，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓宽公募 REITs投资者范围，加速增量资金入场以及优化估值与考核机制，引导市场估值提升等措施提升流动性。 以深交所数据为例，拉长时间看，近一个月内，多只消费类REITs成为大宗交易的"常客"，华夏华润商业 REIT、中金印力消费REIT以及华夏大悦城商业REIT等频繁登榜，而这也是近日相关板块走牛的缩影。 据统计，年内中证REITs指数平均涨幅高达8.34%，在震荡的权益市场背景下殊为难得，且领涨的多为消费类 基金。如华安百联消费REIT涨幅高达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅亦超过四 成。此外，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT涨幅分别达到了39%和30%。 华泰证券分析称，今年 ...

一季度业绩分化明显，运营能力成关键竞争力 消费类REITs行情火热，两只产品接连停牌提示风险。 5月14日开市起，华安百联消费REIT就停牌1小时，复牌后冲高回落，一度由涨转跌，截至收盘上涨 1.56%。前一交易日，该产品收盘价相较基准的涨幅，首次达到51.29%，且连续9个交易日收涨，年内 涨幅52.47%，在全市场65只上市交易的公募REITs中年内涨幅最大。 除了华安百联消费REIT，近期还有多只消费类REITs领涨市场，且年内涨幅超过40%。其中，华夏首创 奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅分别高达45%、43%。 某消费REIT原始权益方相关人士告诉第一财经，消费类REITs今年表现出色，但投资者仍需关注市场风 险。随着涨幅不断扩大，部分产品估值已处于较高水平，未来可能存在回调风险。参与消费类REITs投 资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风。 二级市场高溢价，稀释分红收益 华安百联消费REIT这轮连续上涨，最早从4月初开启，目前累计涨幅已经超过24%。14日，该产品因涨 幅过大触发停牌机制，并暂停基金通平台份额转让1小时。 华安基金提醒，REITs价格持续上涨，将抬 ...

点击注册小程序 查看完整报告 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类 REITs区间日均换手率领先其他。截至4月30日，已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间 日均换手率均值为0.8%。从单只REIT层面来看，月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港 REIT/博时蛇口产园REIT；月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投 新能源REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著。主力资金净流入层 面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园 区基础设施类。本月主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控 REIT。 报告摘要 1、 一级市场 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达 1730.26亿元（不含扩募）。从底 层资产类型来看，截至2025年4月30日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71 ...