房地产行业月报 旺季整体楼市保持稳定，现有政策进一步优化 行业与大盘一年趋势图 资料来源 : FactSet 7/24 11/24 3/25 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 行业表现 恒生指数 谢骐聪, CFA, FRM philip.tse@bocomgroup.com (852) 3766 1815 莫佩雯 carman.mok@bocomgroup.com (852) 3766 1840 交银国际研究 行业更新 估值概要 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价 | 收盘价 | | -----每股盈利----- | ----市盈率---- | | | ----市账率---- 股息率 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | FY25E | | | FY26E FY25E FY26E FY25E FY26E | | | FY25E | | | | | | (当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币) ...

近期地产行情的直接推手或源于多家房企债务重组的实质性突破。 7月10日，龙光集团公告称，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司境内债券重组已完成投票，涉 及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元，涵 盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。本次重组获得投资人高度支持，大部分债券表决提前通 过。 据悉，此次重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项。在资产抵债的 选项当中，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安 排，这不仅是其他同业方案所不具备的做法，也是投资人最为关注的一点；设立单一资产信托模式降低 中小投资者参与门槛；"以物抵债"和"单一资产信托"模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全 部收益将完全归属于投资人。 今日盘中，港股地产股大幅走高，龙光集团一度上涨超80%，远洋集团盘中上涨超35%，融创中国、佳 兆业集团、富力地产等多股跟随上涨。 | 流同 ▼ | L2核心内参 | | 个股风云 | 分析师指数 | | 亲生选股 | 高级元股 | 选股諮 | | 打开导航 | ▽□ | | ...

境外债重启，无疑是上半年房企融资"破冰"的一大重要信号。 今年2月18日，绿城中国公告宣布，新发行本金总额1.5亿美元的优先票据。尽管这1.5亿美元的额度在房地产发债高峰期并不起眼，但在海外债融资市场历经 近两年缺席后，其意义远远超过金额本身。但代价也不低，该美元债的利率高达8.45%。 4个月后（2025年6月），新城发展也成功发行了一笔3亿美元的境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。而11.88%的利率，再次拉高 了新城发展的平均融资成本。 境外债重启但成本高企，境内融资利率走低 房企融资仍然呈现收缩态势。 克而瑞监测报告显示，今年上半年，房企融资规模1844亿元，同比下降30%。其中，二季度融资1004亿元，环比上升19%，但同比下降25%，仍处于历史低 位。 《每日经济新闻》记者注意到，尽管去年以来房企融资支持政策边际改善，各地纷纷推广融资协调机制"白名单"，但行业融资情况仍较为严峻，多数民营房 企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。 "民企发债仍面向少数尚未出险的品牌房企，新生力量中小民营房企和出险房企均未能受益。"中指研究院企业研究总监刘水分析指出，从房企融资环境看， 下半年 ...

2025 年 7 月 7 日 星期一 恒生医疗保健指数上周上涨 5.0%并显著跑赢恒生指数。彭博报道全球医药行业巨头阿斯利康（AZN US）正与康方生物 （9926 HK）的海外合作伙伴 Summit (SMMT US)就依沃西单抗的授权谈判，如谈判成功授权交易总额可能达 150 亿美元。 依沃西单抗为康方生物自主研发的肿瘤药，目前正与 Summit 合作进行海外三期临床。市场认为如果阿斯利康最终与 Summit 达成依沃西单抗的海外合作，将显著增加依沃西单抗在美国获批的可能性，因此康方生物（9926 HK）周四与周五 大涨。市场也期待荣昌生物（9995 HK）未来能用类似的形式通过近期签订授权协议的 Vor Bio (VOR US)与海外著名药企 就泰它西普的海外研发与销售达成合作，公司管理层也表示过对这件事很有信心，因此荣昌生物周四与周五也上涨。我 们暂时还无法确定因此观望，但将积极关注事态的进展。 上周新能源及公用事业港股普遍上升，其中光伏板块更为突出。信义光能(968 HK)、福莱特玻璃(6865 HK)、协鑫科技 (3800 HK)全周上涨 20.4%-22.8%。近期市场聚焦中央关注内卷问题，期待 ...

2025年07月07日 证券研究报告 | 房地产行业2025年中期策略 审慎观察，积极博弈 行业研究 · 行业投资策略 房地产·房地产开发 投资评级：优于大市（维持） 证券分析师：任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn S0980520040006 证券分析师：王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn S0980520030001 证券分析师：王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn S0980522100002 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 核心观点 • 上半年回顾 当前"924"热度渐散，市场重回下行趋势，景气度回到了"924"之前。我们预计若无增量政策出现，短期内市场销售 端无自发修复的可能。 • 下半年展望 当前库存供需关系未明显好转，如回收存量土地计划全部落地，当前能消化约14%的超量闲置土地。如果不考虑增量政策， 我们预计2025全年销售额-5.8%，销售面积-3.6%，投资-9.3%，新开工-2%，竣工-26%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 目录 ...

证券研究报告 | 行业定期报告 2025 年 07 月 06 日 1-6 月累计拿地均价同比增幅较 1-5 月扩大 ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 3 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 7 月 3 日） | 新房（7 | 月 | 1 日-7 月 | 3 日） | 二手房（7 | 月 | 1 日-7 月 | 3 日） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市能级 | 同比 | | 较 6 月 | 城市能级 | 同比 | | 较 6 月 | | 样本城市 | -34% | -扩大 | -21 PCT | 样本城市 | -9% | -扩大 | -5 PCT | | 城） （39 | | | | 城） （16 | | | | | 一线城市 | -41% | -扩大 | -40 PCT | 一线城市 | -11% | 转负 | -17 PCT | | （4 城） | | | | （2 城） | | | ...

推动房地产市场平稳、健康、高质量发展，既是稳住经济基本盘的关键抓手，也是构建新发展格局的必 然要求。 从今年上半年的情况来看，持续落实房地产政策"组合拳"也取得了一定成效，房地产市场已经呈现出一 些积极变化，但仍面临诸多挑战。 中指研究院发布的上半年中国房地产行业数据显示，房地产市场的三个重要指标显示要推动房地产市场 平稳发展，还需要在稳定市场预期的同时，继续推出更多止跌回稳的政策。 从市场供求来看，2025年以来，核心城市新房市场整体平稳，一季度延续修复，二季度边际转弱，二手 房在"以价换量"下成交持续增长，重点城市新房可售库存下降，出清周期缩短。从房价来看，2025年1 —5月，百城二手住宅价格累计下跌2.88%，其中5月环比下跌0.71%，跌幅扩大；同期，受优质改善项 目带动，百城新房价格累计上涨0.97%。从土地市场来看，截至6月25日，300城宅地出让金同比增长 24.5%，但成交面积下降约7%，TOP20城市住宅用地出让金占全国66%；一季度，北京、杭州、成都多 次刷新地价，推动3月300城平均溢价率达18%；二季度以来，地块供应减少、房企趋于审慎，土地市场 降温，央国企仍为主要拿地主体。 202 ...

本月房地产类专项债大增，环比上涨54%至856亿，保障安居类专项债发行规模连续两月大幅增长。 本月土储类专项债中用于土地回收的比例持续提升， 以安徽省为例，本月发行了136亿土储类专项债，其 中至少45%的土储项目为存量土地回收或闲置土地回收。从分布情况来看，大多数土地回购类项目均位于 非省会城市的市辖县和代管县级市，也在侧面反映安徽省大多数地级市的市区广义库存仍在可控范围之 内。另一方面， 北京在本月发行了517亿元的保障安居类专项债， 快速推进城市更新工作，积极响应住建 部等中央部委部署，为其他城市的城市更新提供更多可参照样本，以成熟模式促进房地产市场加快稳定。 国务院会议最新部署任务指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，再 加之央行6月末的积极表态，表示将积极推动已出台金融政策措施落地，加大存量商品房和存量土地盘活 力度。预计下半年土储类专项债，尤其是涉及闲置用地处置、土储回收类专项债发行频次将进一步加快， 与城市更新共同发力，在供需两方面促进行业加快稳定，助力构建房地产发展新模式。 据CRIC整理，至截稿时 2025年6月 全国地方政府新增专项债发行规模为3384亿元，环 ...

来自报告 《 磨底未竟，转折已萌——房地产行业2025年中期投资策略 》 图表：广义的好房子定义 资料来源：住建部、申万宏源研究 以美国经验为鉴，在房地产危机之后，行业经历供给改革，企业进行模式优化，产品力及 库存管理能力强的优质房企穿越周期。 资料来源： Wind 、申万宏源研究 图表：房地产危机前后美国四大房企的杜邦分析 展望中国，预计未来能够缔造好房子产品的企业能行稳致远，产品力强（更高毛利率） +库存管理能力强（更高周转率）的优质房企将胜出。 我们推演房地产发展新模式可能包括：好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销 售制度等，并我们认为，房地产发展新模式的政策本意在于推动房地产行业从金融业回归 制造业。 好房子是政策导向，当前房地产处于好房子存量少+改需正值释放阶段，供给端估算目前 我国城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅为24%，而需求端估算2022-20年改需占比高达 44%，好房子也是行业内生需求、并且预示着广大空间。 资料来源： Wind 、七普、统计局、申万宏源研究 图表：中国好房子的供需分析 我们认为，市场对于好房子的追求也在从硬件层面逐步扩展到软件层面，好房子定义应 为：物理建筑->功 ...

5月7日，国新办就"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况举行新闻发布会，中国人民银行、国家 金融监管总局宣布了多项房地产金融支持措施，包括下调住房公积金贷款利率、降低利率、加快出台与 房地产发展新模式相适配的系列融资制度。接受证券时报记者采访的业内人士认为，一揽子措施从供需 两端为巩固房地产市场稳定态势提供了新的动力，在助力市场企稳的同时有力推动行业转型。 清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，一揽子措施从需求和供给两端为 房地产市场巩固止跌回稳态势提供了新的动力。其中，需求端的亮点是进一步降低了居民购房的融资成 本，特别是降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，与一季度多个城市出台的提升个人住房公积金 贷款额度等措施相结合，能够显着提升住房公积金对缴存人购房的支持力度，有助于进一步释放刚性和 改善性住房需求。 今年3月份，中办国办印发《提振消费专项行动方案》，强调稳楼市并提出相应举措，明确提出"适时降 低住房公积金贷款利率"，这也是此前市场期待和呼声较高的政策之一。央行行长潘功胜在此次新闻发 布会上宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房贷利率从2. ...