四年前的6月21日，全市场首批9只REITs顺利上市，标志着境内REITs试点正式启航。四年来，深交所 REITs加快推进常态化发行，底层资产类型实现稳步拓展，产品治理、运营管理不断规范，监管框架机 制持续完善，市场功能逐步发挥，市场活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效。（上证 报） ...

中经实习记者 孙汝祥 记者 夏欣 北京报道 2021年6月21日，首批公募REITs在沪深证券交易所上市。有关数据显示，四年来，中国内地REITs市场 总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过 中国香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。 四年来，上交所着重建立以市场化价格为核心，带动发行定价、二级市场交易、存续期管理全链条发展 的良好生态，相信市场，以市场化力量共同促进REITs市场高质量发展。 从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最 终确定发行价格。 据行业专家分析，当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对 均衡的状态。 记者了解到，近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给 予投资者充分的定价权，充分激发了市场投资人的热情，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍 （剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs 第一。 中外运最终定价参考市场化报价结果较评估 ...

金十数据6月20日讯，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共 上市66只REITs产品。在中国证监会的指导下，上交所正积极打造REITs市场建设发展主阵地。从一级 市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前，上交所 44只REITs产品的市值达到1370亿元。 （上证报） 我国REITs市场总市值突破2000亿元 ...

证券研究报告 领展房产基金 (823 HK) 高息领舵，展帆资管 | 华泰研究 | | | 首次覆盖 | | --- | --- | --- | --- | | 2025 年 | 6 月 | 19 日│中国香港 | 房地产开发 | 我们首次覆盖领展房产基金（0823 HK），给予"买入"评级，目标价 50.59 港元。作为香港首家上市 REIT，领展核心资产聚焦本地必选消费场景，资 产组合覆盖中港及海外，总估值约 2258 亿港元，自上市以来其基金单位持 有人年化回报率为 10.9%，彰显其高息与稳增长特性。展望未来，人民币升 值、人口回升、美联储降息及纳入港股通等因素有望共同推动公司估值修复。 人民币升值叠加常住人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖 全球去美元化趋势正逐步展开，人民币兑美元（及港元）汇率具备一定的升 值潜力。若人民币兑港元重返强势区间，将有望重新激发内地居民赴港消费 动能，同时亦有助于提升香港市民留港消费的意愿，整体将对香港零售市场 形成双向提振。此外，香港"抢人才"政策已初见成效，常住人口自 2023 年起恢复增长，为本地消费注入增量需求，前期人口流失导致的消费基数下 滑的负面影响正被逐步 ...

点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 中国公募REITs四周年回顾： 1）市场政策徐徐推进，为市场规模持续增长和存续期信息披露体系完善奠定基础。总体而言，我们认为市场当前仍处于政 策红利期。2）中国REITs市场市值已突破2,000亿元，项目个数66个，为亚太地区最多，展现强劲发展势头。新资产类型项目获高倍数认购，反映市场高 度认可和积极态度。3）持有型不动产ABS助力构建多层次REITs市场。我们统计截至6月13日，持有型不动产ABS已发行（含发行期）8单，共计136.03亿 元。4）REITs投资吸引力逐步增强，二级市场估值底部回升。 下一阶段市场发展展望： 1）资产类型再扩容，首发和扩募再提速。往前看，新资产类型入市（例如数据中心、景区、养老等）或进一步丰富当前市场资 产生态，也为投资者提供具备不同风险收益特征的投资选择；存量项目的常态化扩募则能够真正激活单体REIT的生命力，打通REITs外生增长路径。2） 在实践和总结中加快多层次REITs市场建设。我们认为多层次REITs市场的建设是有必要且有需求的，其核心逻辑在于，依据底层资产所处的发展阶段差 异以及投资者各异的风险偏好，设计出差异化的 ...

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 1、 二级市场 2025年6月9日-2025年6月13日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现稳步上 行的趋势：加权REITs指数收于143.48，本周回报率为0.74%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低 排序分别为：原油>黄金> REITs>美股>纯债>A股>可转债。 从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前 三的是华安张江产业园REIT/华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT；成交额方面，周内成交额前三的是 华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT。 主力净流入：本周主力净流入总额为-1230. ...

REITs在2025年开局表现强劲，但近期股市的动荡使得最终走势难以预判。帕洛内提到："从历史经验 看，当经济下行风险从单纯的担忧转化为切实影响企业盈利时，市场对该领域的关注往往会更持续。" 然而，较高的利率可能对股价表现构成风险，其中10年期美国国债收益率(US10Y)的影响最为显著。 盈利预期 智通财经APP获悉，摩根大通近日发布一份研究报告，房地产投资信托基金(REITs)在2025年的回报率 预计约为10%，但不同物业类型的增长潜力与机会将呈现分化。 摩根大通高级分析师兼美国房地产股票研究联席主管安东尼·帕洛内(Anthony Paolone)指出："我们认 为，4%的股息收益率、2%-7%的运营资金(funds from operations，FFO)增长，加上估值有一定扩张空 间，可能共同推动总回报率达到约10%。" 他补充称："若出现显著的经济放缓，REITs的盈利增长韧性可能优于市场多数板块。" 2025年迄今回报率超10%的重点REITs包括： 多元化医疗保健信托(Diversified Healthcare Trust, DHC.US.US)、派拉蒙集团(Paramount Group, ...

花旗认为，领展可通过租赁及成本优化应对宏观经济逆风，并在营运表现上跑赢整体市场。在2026至 2027财年，花旗预计每单位分派(DPU)同比分别下降2.5%及1.5%，其中香港零售业务上预计3%至5%负 租金调整;停车场业务增长(同比增1%至2%)，受惠于收费调整及智能停车系统;财务成本上，浮动利率债 务(177亿港元，占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)。 该行续指，更新后的高管薪酬计划纳入单位回报、财务及营运指标、ESG及房地产平台等关键绩效指标 (KPI)，以实现更好的利益一致性。 花旗表示，领展股价自4月以来上涨25%。以6.4%的计算，相较10年期美国国债收益率溢价190个基点， 与10年平均水平持平，但低于3年及5年平均值(同为250个基点)。该行表示，由于预计每单位分派(DPU) 因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%，总回报看似合理。此外，因领展近期无明显负面催化剂，预期 股价将在当前水平附近整固。 花旗发布研报称，根据领展房产基金(00823)3.0策略，其将通过基金管理及上市房地产投资信托基金 (REIT)组合打造双引擎。该行认 ...

6月8日，领展房地产投资信托基金发布公告，针对近期媒体关于其可能计划将中国内地及香港以外若干 物业分拆为单独上市实体的猜测进行澄清。 公告显示，领展董事会注意到若干媒体报导猜测领展房托可能计划将其在中国内地及香港以外若干物业 分拆为单独上市实体。董事会谨此澄清，领展作为积极的管理人，会定期就各项资本及其他企业交易进 行可行性研究，包括所猜测的潜在分拆上市，务求为领展房托的基金单位持有人创造价值及增进长远利 益。然而，有关可行性研究可能会或可能不会引致任何交易。 领展表示，若进行任何潜在交易，将会在需要时严格遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则及房地 产投资信托基金守则的相关规定。同时，领展也表示，除已披露的信息外，并不知悉任何根据上市规则 及 / 或房地产投资信托基金守则需予披露的其他资料。 财报数据显示，领展2024/2025财年收益仍达142.23亿港元，同比增长4.8%，物业收入净额增长5.5%至 106.19亿港元。截至2025年3月31日，领展共拥有154项物业资产，其中130项位于香港，12项位于内 地，12项分布在澳大利亚、新加坡和英国，总估值达到2260亿港元。 具体表现来看，期内香港物业组 ...

智通财经APP获悉，全美房地产投资信托协会(NAREIT)研究与投资者拓展执行副总裁John Worth表示， 当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势，但与整体经济一样，正面临关税政策反复无常带 来的市场波动冲击。 在上周协会举办的REITweek投资者大会上接受采访时，Worth表示这种不确定性已反映在REITs股价 上，并为整个商业地产市场蒙上阴影。 但写字楼市场呈现明显分化。"高品质写字楼的入住率已接近满租水平，几乎达到100%。"而困境主要 集中在低品质写字楼。他补充道，在REITs板块中，写字楼物业市值占比不足5%。 然而，关税政策的不确定性延缓了市场正常化进程。在当前波动环境下，私有业主出售资产的意愿明显 降低。 虽然关税不直接影响REITs，但会冲击其租户群体，进而影响对工业物流等流通型地产的需求。宏观经 济放缓则会对酒店、写字楼等业态造成压力。此外，潜在关税还扰乱了融资市场，增加了募资难度。 "过去两年多我们一直处于交易低迷期，"Worth表示，"市场闸门尚未完全打开，部分原因在于今年以来 的波动行情。" 但好消息是REITs资产负债表状况"极其健康"，在高利率环境下具有独特优势： ...