01 舆论共识与政策转向的背景 1985年"广场协议"签订后，日本企业凭借大幅升值的日元去美国收购不动产，日本国内房价猛涨， 泡沫急剧扩大，日本房地产市场进入前所未有的狂热状态，催生了一场巨大的资产泡沫。那时报纸 杂志充斥着"日本第一"、"买下美国"等民族主义情绪高涨的报道，进一步强化了民众对经济实力的 过度自信，银行甚至接受土地作为唯一抵押品无限制放贷。198 9年日本三菱地所斥资收购纽约洛 克菲勒中心的交易，被欧美媒体渲染为"日本威胁论"的象征，而在日本国内则被吹捧为国家崛起的 标志。这种舆论环境使任何质疑泡沫风险的声音都被边缘化，一度形成了全社会对房地产投机行为 的集体盲从。 1990年美国进入房地产周期性衰退，房价急剧下跌，到美国购买不动产的日本企业都折损了一半以 上，同时造成日本国内地价与房价下跌。这又在日本社会催生了谴责"房地产泡沫"的呼声。在社会 共识的急剧转向中，日本媒体起到了推波助澜的作用。舆论将房地产业描述为"吞噬实体经济的癌变 组织"。主流报刊如《朝日新闻》则带头批判房地产"抽干了制造业的血液"，将"产业空心化"归咎 于房地产。社会活动家甚至发起"反不动产运动"，称炒房者为"国贼"，要求 ...

孟晓苏 2025年7月7日 198 9-1991年，日本社会在房价急剧上涨形成"房地产泡沫"面前惊恐不安，"主动刺破泡沫"的主张占了上峰。1991年起日本央行通过连续加息，触发了楼市 崩盘。泡沫破裂后日本政府又实施了加重税负、加速"法拍"等反向政策，与负面舆情相互强化形成恶性循环。日本房地产从1991年起持续低迷了约22年，最 低时东京房价不足历史峰值的一半，日本制造业也因需求减退而陷入困境，股票市场长期处于低谷，日本经济陷入"失去的二十年"。 自 2013年起日本房价逐渐走出低迷，其触发点是"安倍经济学"的金融宽松政策，以及东京申奥成功带来的建设需求。截至2025年日本房价已连续上涨了12 年，推动日经指数连创新高，年轻人对经济发展建立了信心。 研究日本的经验，对当前我国房地产市场的政策制定与舆情引导，有着一定的借鉴意义。 一、舆论共识与政策转向的背景 1985年"广场协议"签订后，日本企业凭借大幅升值的日元去美国收购不动产，日本国内房价猛涨，泡沫急剧扩大，日本房地产市场进入前所未有的狂热状 态，催生了一场巨大的资产泡沫。那时报纸杂志充斥着"日本第一"、"买下美国"等民族主义情绪高涨的报道，进一步强化了民众 ...

韩国央行预警：持续宽松加剧楼市与债务风险 金十数据6月25日讯，尽管韩国金融体系在长期政治动荡和美国关税压力下总体保持稳健，但首尔都市 圈持续攀升的房价可能加速债务累积，对金融稳定构成威胁。韩国央行周三发布的半年度金融体系报告 指出，尽管上半年金融市场和外汇市场波动加剧，金融体系仍基本保持稳定。这一时期的特点包括：前 总统尹锡悦遭弹劾后出现的领导层真空导致政治不确定性升高，以及特朗普政府延续对韩贸易施压政 策。与此同时，央行对不断上涨的房价和家庭债务与降息周期形成的碰撞发出警报。这一警告凸显韩国 央行面临的政策困境：如何在支撑经济放缓的同时，避免重蹈以往宽松周期引发的房地产泡沫覆辙。 ...

2023年，一线城市房价的跌势，印证了吴晓灵教授早在2018年时的精准预判。彼时，房地产市场正处于沸腾状态，她发出警告："房地产泡沫狂欢的盛宴即 将结束，潮水退去后的寒冬，每个国家，每个人都将面临。" 当时，这番话并未引起广泛重视。如今，回首往昔，其预见性令人叹服。 房地产市场正经历着 漫长的调整期，潮水退去后，炒房客、开发商和银行都承受着巨大的压力，昔日的繁荣景象已不复存在。 自2021年起，国内房价便开始走下坡路。 最初，郑州、天津、石家庄等二三线城市率先出现房价下跌，而2023年，这一趋势蔓延至北上广深等一线城市。 以上海为例，市中心房价平均已下跌30%之多。 如今，全国二手房市场普遍出现价格下跌，资产持续缩水的趋势已成定局。 " 与此同时，持有数套房产的炒房客面临着日益沉重的债务压力。尽管银行已将房贷利率降至历史低位，但疫情的影响仍在持续发酵。许多炒房客生意惨淡， 甚至失业，导致还款压力陡增，远超仅有一套房子的普通购房者。 这便是房地产市场寒冬的真实写照。 实质上，吴教授的两次预判相互关联，构成一个完整的逻辑链条。"泡沫狂欢日渐式微"预示着房地产市场即将进入去泡沫化阶段，而"资产缩水和债务风 险"则是 ...

近期，广州白云新城举办的第三届南方财富峰会上，数百名来自广东省的企业家和专家学者齐聚一堂。中房集团董事长孟晓苏在接受采访时大胆预测：如果 将2022年中国老百姓新增15万亿存款的三分之一用于购房、装修及相关消费，中国经济便可重振雄风。然而，这一提议却引发了广泛争议，其可行性遭到众 多网友的质疑，理由有三： 一、 经济下行与储蓄意愿的增强： 2022年，疫情反复冲击以及实体经济低迷，导致民众普遍担忧失业和收入减少，购房需求自然被搁置。央行发布的 《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，倾向"更多储蓄"的居民占比高达61.8%，较上一季度增长3.7个百分点，这直接反映出民众对未来经济的谨 慎态度以及风险规避的强烈意愿。 并非所有家庭的存款都增加了，这15万亿的增量更多地流向了本已拥有充裕资金、且无需购房的富裕阶层，而真正需要 购房的低收入群体却往往无力承担。 二、 高房价与购房能力的巨大差距： 即便拥有存款，高昂的房价也构成了巨大的门槛。2022年12月，全国百城新建商品住宅均价高达16177元/平方米，二 手住宅均价也达到15876元/平方米。一套普通住宅动辄需要150万至250万，首付便需50万至60 ...

如今，盛况不再。房地产市场泡沫破裂的迹象已十分明显。以上海为例，一位2022年购入一套400万元房产的炒房客，如今其资产缩水至265万元，两年多的 时间内，房价跌幅超过30%。与此同时，A股市场也让众多股民深陷亏损泥潭，2023年人均亏损高达5.4万元，预计2024年散户仍将亏损占主导地位。 这究竟是为何？ 一、房地产泡沫破裂的深层原因 长达二十余年的房价暴涨，早已透支了未来的增长潜力，居民的债务杠杆也攀升至极限。房价已无上涨空间，巨大的泡沫岌岌可危。那些在历史高位购入房 产的人，如今资产大幅缩水，财富被"收割"也就不足为奇了。目前，二三线城市房价收入比普遍在20-25倍之间，而一线城市如上海和深圳则高达40倍，这 预示着房价仍有较大的下调空间。 我国居民的投资渠道长期以来局限于房地产市场和股市（包括偏股型基金），而这两个市场近年来却成为吞噬居民财富的巨兽。 回望过去，2000年到2022年间，国内房地产市场经历了持续繁荣的"黄金时代"。彼时，轻轻松松购入几套房产便能实现财富自由的案例比比皆是。然而，A 股市场则截然不同，30年来仅出现过几次短暂的牛市，更多的是漫长的熊市，令无数投资者望穿秋水，空手而归。 二 ...

二战之后，日本经济自1950年初开始恢复增长，并快速赶超一些发达国家，1953-1970年期间，日本经 济实现年均9.2％的高增速。但随着后发优势的逐渐退去，日本经济增速从1970年之后开始下滑。在尼 克松冲击和第一次石油危机的影响下，日本通胀率高企，日本政府从刺激性政策转向紧缩的货币政策与 财政政策，虽然成功抑制了通胀，但日本经济增速在1974年创下二战后首次负增长，并且从1974年之 后，经济无法回到过去的高增长，1971-1990年期间，日本经济增速中枢下移至4％附近，完成了经济增 速换挡。1990年代初房地产泡沫破灭之后，日本经济增速中枢进一步下移至1％。 整体来看，1953-2018年日本股票收益率为5.5％，高于4.3％的经济增速。一方面，这是因为企业存在加 杠杆，ROE高于经济增速是正常的，另一方面，也可能是正如Piketty（2014）所论述的，资本在收入分 配中占有优势。日本股票收益率和经济增速整体上正相关。进入1970年代，日本经济增速完成换挡后， 股票收益率却不断上升。我们对日本经济增长率与股票收益率做10年期移动平均处理，可以看到1970年 开始日本经济增速处于下行趋势（"L型"一竖） ...

在进入到2025年之后，房地产市场调整的趋势仍未改变。数据显示，2025年第一季度，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市数量达到58个，二 手住宅价格环比下降城市数量更是高达63个。 与此同时，2025年一季度，全国百城住宅均价环比下降1.7%，同比下降3.8%，这已经是连续第九个季度出现环比下降。而为了能把手里的房子卖出去，现 在很多开发商采取了"买房送装修"、"买房送车位"，甚至"买房零首付"等促销手段。以上这些数据和现象都已经说明了房地产市场迎来"寒冬期"。 首先，开发商之所以不愿意大幅降价促销的原因，主要有三个：①不少地方给开发商卖房设置了"限跌令"，开发商不敢大幅降价销售，否则会被要求整改。 ②开发商担心如果大幅降价促销，之前的购房者会大闹售楼处，这样房子反而更买不出去。③开发商担心，如果房价大幅降价了，潜在购房者都会选择观 望，那去库存就没希望了。 再者，地方政府不愿意看到房价大降。因为，如果房价大幅下降，开发商拿地积极性会大减。届时，土地市场出让金就会减少，这将会影响到地方政府的财 政收入和偿债能力。有研究表明，全国超过80%的城市依赖于土地财政。显然，地方政府出于自身利益的考虑，也不 ...

### 背景与泡沫形成： 1980年代，日本的房价翻倍，东京房地产总值突破美国总值的极限；然而，2006年美国次贷危机导致房价暴跌40%。为何这两个国家选择不保房价，而是主 动刺破房地产泡沫？宽松的货币政策、资本流入、房价收入比飙升，这些泡沫形成的机制竟然如此相似！进入2025年，中国楼市分化明显：核心区域房价涨 幅3%左右，三四线城市则下跌了10%以上。五一新政和房票政策的推出，为刚需族提供了利好，也可能促使三四线泡沫破裂成为趋势。本文将结合数据和 案例，深入分析日美的经验，并给出2025年中国楼市的买房策略。 自1960年起，日本经济持续腾飞，1985年《广场协议》促使日元升值，影响了出口。为应对经济困境，日本央行实施宽松政策，M2增速从8%提升至12%。 这一波资金大量涌入房地产市场，1986-1989年间，房价翻倍，东京的房地产价值占全球总值的五分之一。与此同时，房价收入比从1980年的5倍飙升至1990 年的12倍，制造业贷款占比大幅下跌。泡沫破裂的前兆来自大藏省限制融资并严格监管，1991年，东京房价暴跌65%，接下来的"踩踏式抛售"一度持续了三 个月。 从日本到美国，房地产泡沫的破裂直接导致了金 ...

在进入到2025年之后，居民存款热情高涨。资料显示，2025年一季度住户存款单季激增9.22万亿元，人均新增存款6000多元。而这一数据创下历史同期新 高。国内居民之所以爱存钱，主要是为了应对失业、疾病等突发事件。此外，现在股市、基金、银行理财产品等风险都很大，还不如把钱都存在银行里面， 这样可以更安心。 准备二，中小银行有可能破产或解散 近些年，银行破产倒闭或解散的情况越来越多。储户在中小银行的存款也不再安全。之前就有太子河村镇银行、辽宁商业银行等银行宣布破产。同时，仅 2024年就有195家中小银行宣布解散。这就让很多储户感到担忧，不知该如何应对中小银行可能发生的破产或解散。 而对于中小银行有可能会破产或解散的问题，我们给出两个建议：第一，储户应该把钱分开存入几家银行，每家银行存款本金+利息不要超过50万。这样即 使遇到中小银行破产，储户的存款安全性是有保障的。 准备一，银行存款利率越来越低 从2024年开始，国有银行连续下调存款利率，其他中小银行也纷纷跟进。之前储户把10万元存银行1年定期存款，利率是2.25%。而现在银行存款利率降至 1.55%。这意味着，储户的存款利息收入就少了700元。而导致银行下 ...