——房地产行业周度观点更新 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 现房销售有哪些潜在影响？ 报告要点 [Tablary] 现房销售对于房企而言最大的影响在于现金流回正时间拉长，即周转率和 IRR 明显下降，净利 率也承压，ROE 受周转率和净利率双击，下降压力会更大；现实情况可能趋于折中，土地款延 期支付、地价下降和房价传导对净利率下行有所缓释，政策配套下杠杆率也有一定对冲，ROE 降幅可能趋缓；海南经验在当前不具备普遍参考性。此外，房企短期供货能力下降，现金流也 将承压，土地财政下行压力进一步加大，但行业资金壁垒显著提高，中期对优秀房企构成利好。 综合考虑制度改革和现实约束，预计现房销售大概率仍将以试点扩容的方式渐进推广。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% %% %% research.95579.com 1 中央：《关于持续推进城市更新行动的意见》中提及，加快拆除改造 D 级危险住房；不搞大拆 大建；加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征 ...

大家，马上又要开盘了！一起回顾下周末的大消息，以及看看券商分析师们的最新研判！ 周末大事 中共中央国务院印发《党政机关厉行节约反对浪费条例》 近日，中共中央、国务院印发了修订后的《党政机关厉行节约反对浪费条例》（以下简称《条例》）， 并发出通知，要求各地区各部门认真遵照执行。 其中提到： 公务用车实行政府集中采购，应当选用国产汽车，优先选用新能源汽车。 接待单位应当严格按照标准安排接待对象的住宿用房，协助安排用餐、用车的按照标准收取伙食费、交 通费。工作餐不得提供高档菜肴，不得提供香烟，不上酒。不得在接待费中列支应当由接待对象承担的 费用，不得以举办会议、培训等名义列支、转移、隐匿接待费开支。 接待单位不得在机场、车站、码头和辖区边界组织迎送活动，不得跨地区迎送。严格控制陪同人数，不 得层层多人陪同。 3月中国减持189亿美元美债、持仓规模降至第三，英国升至第二 美国财政部当地时间5月16日公布的数据显示，2025年3月，美债前三大海外债主中，日本、英国增持美 国国债，中国减持。中国由美国第二大债主变为第三大债主，英国变为第二大债主。3月正值本轮美债 市场动荡前夕。美国财政部2025年3月国际资本流动报告（T ...

丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 现房销售有哪些潜在影响？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary] 现房销售对于房企而言最大的影响在于现金流回正时间拉长，即周转率和 IRR 明显下降，净利 率也承压，ROE 受周转率和净利率双击，下降压力会更大；现实情况可能趋于折中，土地款延 期支付、地价下降和房价传导对净利率下行有所缓释，政策配套下杠杆率也有一定对冲，ROE 降幅可能趋缓；海南经验在当前不具备普遍参考性。此外，房企短期供货能力下降，现金流也 将承压，土地财政下行压力进一步加大，但行业资金壁垒显著提高，中期对优秀房企构成利好。 综合考虑制度改革和现实约束，预计现房销售大概率仍将以试点扩容的方式渐进推广。 分析师及联系人 [Table_Author] SAC：S0490520040001 刘义 侯兆熔 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 research.95579.com 1 [Table_Title 现房销售有哪些潜在影响？ 2] ——房地产行业周度观点更新 核心观点 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，但 4 月以来边 ...

2025 年 05 月 18 日 房地产 信阳全面推行现房销售 周观点：现房销售逐步推进 信阳住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行） 的批前公示》，要求严控预售条件许可，规范预售资金使用。同时， 明确文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 我们认为，当前发展房地产行业新发展模式下，现房销售作为构建新 发展模式中的环节之一，将逐步试点推进，改善当前房地产市场供需 环境，增强居民购房信心。建议关注困境反转类房企：金地集团、新 城控股等；保持拿地强度的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨 江集团等；多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥等。 销售回顾（5.10-5.16） 重点监测 32 城合计成交总套数为 1.6 万套，环比上周增长 27.3%； 2025 年累计成交总套数为 29.6 万套，累计同比下降 2.6%。其中，一 线城市成交 5319 套，环比上周增长 43.6%，2025 年累计成交 8.5 万 套，累计同比增长 13%；二线城市成交 9045 套，环比上周增长 22%， 2025 年累计成交 17.6 万套，累计同比下降 8.9%；三线城市成交 1966 套，环 ...

中国房地产报文章指出，现房销售作为房地产发展新模式的重要一环，其试点工作早已在推进过程中。 据机构统计，目前全国至少已有30个省市发布推进现房销售试点的相关文件，18个城市推出实质性支持 举措。从市场情况看，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年 提升18.1个百分点，推进速度可见一斑。但是从目前房地产市场形势看，全面推行现房销售时机并不成 熟。现房销售作为一项涉及金融、土地、行业生态的系统工程，全面推行不可操之过急，更不能搞"一 刀切"。目前仍需以地方试点为基础，进一步完善相关配套政策，因势利导逐步推进。 ...

自上周个人住房公积金贷款利率宣布下调0.25个百分点以后，多个城市接连跟进落地，5年期以上首套房利率降至2.6%，多项政策给房地产市场带来积极影 响。 在上海，记者走访发现，随着住房公积金贷款利率下调，二手房成交量增长明显，根据上海市房地产交易中心数据显示，下调个人住房公积金贷款利率后的 首个周末，二手房日均网签成交量超过1000套。多家房地产中介门店的经纪人告诉记者，近期客户咨询量大幅度上升，看房意愿也在持续走高。 上海浦东新区某房地产经纪机构总监 陈辉：政策出来之后和政策出来之前对比的话，浏览量上浮了20%左右，带看量上浮了30%左右。 业内人士表示，新政对二手房市场有不小的刺激作用，特别是"以小换大"的改善型需求，近期增加明显。 上海某房屋交易服务中心高级经理 黄海建：这一周的成交，数据增长是非常显著的。置换的一些客户，他可能把一两套房子去换一套大房子，就是置换链 的一个打通。 不仅是二手房市场表现抢眼，新房市场的活跃度也不断提升。在北京，近期不少新房项目的咨询量、线下到访量也出现明显增大，部分项目到访量较新政前 增长了近一倍。最新数据显示，上周北京新建商品房网签1394套，成交面积约10.78万平方米 ...

VIEW 新规产品入市托举4月去化率同比持增 5月或将延续弱复苏走势，房企推货"提质缩量"背景下，广州、成都等新规项目集中入市或将带动市场"点状回温"。 专项债收储规模已近4000亿，回收宅地中民企占比17% 拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，其中14城广义消化周期下降超过1年。 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 观点 现房销售将加速落地，更是系统工程需完善配套制度 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。 城投拿地"量少地偏"，一线城市代建前景几何？ 代建项目在一线城市的渗透率仍会长期低于平均水平，但在商品住宅的代建以外，一线城市仍有很多公建配套类的政府代 建机遇值得企业深挖。 金科重整计划裁定通过，房企债务重组加速 房企债务重组和企业重整进入快车道。 年报点评 谨慎投资攻坚去化，建立扁平管理架构提效 期内谨慎获取京蓉两地块，推进组织架构调整，未来需关注存量去化，提升利润。 研报 2 0 2 5年4月全国住宅产品 ...

分享一篇文章。 国泰海通地产研究 分层推动现房销售，落实行业新发展模式——对信阳现房销售新规的点评【国泰海通房地产】 原创 阅读全文 ...

不过，现房销售在逐渐推行的过程，也是房地产企业优胜劣汰和转向新模式的过程。现房销售模式下， 房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，现房销售更加考验企业的 产品力，拥有高产品力的房企在未来也将获得更好的发展机遇。 近年来，全国多地探索推行现房销售，特别是2022年以来，全国超30个省(市)出台现房销售相关政策， 对部分项目进行现房销售试点，或出台配套支持政策，如延长土地出让金缴纳期限、进行购房者契税补 贴、提高公积金贷款额度等。 近日，河南省信阳市住房和城乡建设局官网发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》 的批前公示，规定在文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售，消息出来后引发市场的 高度关注。 过去，关于取消商品房预售制的风声曾让业界"颤抖"。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部 分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较 短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。现房销售因为周转时间拉长、成本增 加，更考验房企的资金实力。由此可见，转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配 ...

自2024年底全国住房城乡建设工作会议提出"大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售"以来，现房销售试点开始加速落地。 河南信阳全面推行现房销售 近期，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示，公示期2025年5月6日至2025年5月15日。文件印发 后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。适用范围为中心城区，新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。 至少32个省市发布相关试点文件 2025年5月6日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明确提出：文件印发后新出让土地开发的商品 房，一律实行现房销售。适用范围为中心城区。 "现房销售"和"商品房预售制"相对，指的是已完成建设并取得入住许可的商品住宅，核心特点为"即买即交付"。 数据显示，截至2025年2月全国现房销售占比达32.16%，较2024年全年26.97%提升5.19%，为近十年来最高点。 此外，据CRIC统计，2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。 但从目前来看，现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有 ...