上半年，中国土地市场呈现"量缩价涨"的特征。在核心城市优质地块供应增加带动下，300城土地出让金同比明显增长。据中指研究院最新数据，在公开市 场，全国300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，相比之下，成交面积同比下降5.5%。 上半年，中国土地市场"冰火两重天"。一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，频现高溢价成交，而三四线城市则持续遇冷。在公开土地市场中，共有19 个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。上海虽然在公开市场宅地出让金未过千亿，但 其非公开市场的涉宅地出让金额超800亿元。 值得关注的是，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%，其中二线城市以13.6%的平均溢价率反超一线城市，房企投资逻辑清晰聚焦"安全性与盈利确定 性"的项目。 19城宅地出让金超百亿元，京杭超千亿 此外，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%（2024年全年为51%），占比明显提升，市场分化加剧。共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇 江外，均为核心一二线城市，其中在公开市场中，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元。 截至6月末，杭州 ...

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 7 月 7 日 [Table_Title] 上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场 [Table_Summary] ►上半年，土地出让金止跌转增，城市间分化明显 连跌四年后，今年 1-6 月土地出让金 1.19 万亿元，同比增长 12%，迎来拐点。重点城市拉动明显，出让金 TOP3、TOP5、 TOP15 的城市占据全国 1/4、1/3、1/2 的市场份额，较去年同 期有 6-9 个百分点的提升。 具体城市上，杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差 距，出让金、溢价率双高，扣除这四城后，1-6月出让金同比增 长 0.4%。扣除出让金 TOP15 城后，1-6 月出让金下滑 6%。 ►下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海 7 月 土拍 根据供地数据，7 月供地起始价 2142 亿元，同比下滑 11%，环 比下滑 29%，整体供地力度已经减弱。 热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过 20亿元的高价地块 供给来看，7 月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数 量较少。7 月上海供地起始价同比大幅增长 156%，环比增长 18%，推地涉及南京西路 ...

❖ 一、景气向上： 宏观研究 证 券 研 究 报 告 【每周经济观察】第 26 期 乘用车零售继续上行 1）耐用品消费：乘用车零售增速继续上行。6 月前 22 日，乘用车零售同比为 +24.8%。5 月同比为+13.3%。 2）外需：海外主要经济体制造业 PMI 回升。6 月，海外主要经济体 Markit 制 造业 PMI 初值平均约为 51.1%，5 月为 50.9%。回升的贡献主要来自日本、印 度和英国，美国持平于 5 月。 3）土地溢价率：低位反弹。6 月 22 日当周，百城土地溢价率回升至 7.3%。近 三周平均为 3.2%。5 月为 4.93%。 ❖ 二、景气向下： 1）华创宏观 WEI 指数略有回落。截至 6 月 22 日，指数为 7.63%，较 6 月 15 日的 7.94%下行 0.3%。4 月以来华创宏观周度经济活动指数上行的主要驱动因 素是沥青开工率、乘用车批零和商品房成交面积。 2）服务消费：地铁客运及航班接近去年同期。地铁，6 月前 19 日，27 城地铁 客运日均 7742 万人，同比+0.5%；5 月全月日均客运 7933 万人，同比+1%。 航班，6 月前三周，国内航班执行数为 ...

文 ： 华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866） 报告摘要 2 、土地溢价率：明显回落。 截至 6 月 8 日当周，百城土地溢价率为 1.04% 。 5 月为 5.14% 。 4 月为 9.75% 。 景气向上 1 、华创宏观 WEI 指数：有所上行。 截至 6 月 8 日，该指数为 6.35% ，环比 5 月 25 日的 5.82 % 上行 0.53% 。 4 月以来，该指数上行的主要驱动因素是沥青开工率和乘用车批零，对应基建和耐用品消费。 2 、耐用品消费：乘用车零售维持较高增速。 6 月前日，乘用车零售同比为 +19% 。 5 月同比为 +13.3% 。 4 月同比为 +14.5% 。 3 、地产销售：商品房住宅销售降幅收窄 。我们统计的 67 个城市， 6 月前 13 日，商品房成交面积同比 -5.3% ，环比 5 月 -8.6% 。 5 月同比 -13% 。 4 、基建：石油沥青装置周度开工率、水泥发运率均继续回升。 截至 6 月 11 日当周，石油沥青装置开工 率为 31.5% ，同比 +9.3% ，环比前一 ...

文 ： 华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866） 2 ）出口：多数货量高频指标回落。 1 ）美国自中国进口大幅回落。 从海运进口提单数据来看， 5 月 前 21 天美国从中国进口同比大幅降至 -8% ， 4 月 30 天同比为 9.9% 。 2 ）中美之间直接贸易流量 降幅扩大 。截至 5 月 24 日的 15 天内，从中国发往美国载货集装箱船数量同比进一步降至 -37.5% ， 截至 4 月 30 日同比为 -23.1% 。 3 ）潜在转口： 截至 5 月 24 日当周，东盟主要国家港口停靠船舶 数量大幅回落，环比前一周 -6.3% ， 5 月 17 日当周环比为 1.6% 。 5 月前 24 天，东盟主要国家港口 船舶停靠数量同比降至 4.5% ， 4 月 30 天同比为 8.3% 。 3 ）土地溢价率明显回落。 截至 5 月 18 日当周，百城土地溢价率为 1.37% 。 4 月 28 日 -5 月 18 日 三周，百城土地溢价率平均为 5.5% ， 4 月为 9.69% 。 4 ）物价：煤炭、地产相关价格偏弱 。 ...

2025年第16周 Weekly 2025年4月14日-2025年4月20日，第16周土地成交规模持续回落，三四线土拍溢价率持续升温。本周重点 城市监测供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。成交124万平方米，环比下降50%。本周一二线城市 仅出让了4宗含宅用地，均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10%，不过三四线城市平均 溢价率再度攀高，达到8.8%，连续四周超过5%。 供应： 本周供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。 本周供应含宅用地平均容积率为2.3，南京、西安、 宁波本周供应宅地平均容积率均不低于2.2，杭州本周供应宅地平均容积率也达到了1.9。 重点供应地块方面，4月14日，南京雨花台上新一宗宅地，起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万 元/平方米。地块位于雨核板块的徐工片区，周边聚集着华为、中兴等软件公司，优质客源充沛，且教育、医 疗、生态资源等配套规划较为完善。小片区上一次土地出让是毗邻的2023G38地块，在2023年7月成交，成交 楼板价为2.4万元/平方米。目前同板块主力新房售价在3.7万元/平方米左右。 4月18日，杭州拱墅区新天地板块挂牌一 ...

Group 1: Market Overview - Recent land premium rates in core cities have reached a new high since the second half of 2021, indicating a significant shift in the land market dynamics[2] - Overall, both supply and demand in the land market have decreased, with land supply dropping by approximately 25.5% year-on-year in early 2025[3] - The land transaction area also saw a decline of about 4.2% year-on-year, reflecting weak demand despite some recovery in core cities[3] Group 2: Inventory and Corporate Behavior - National land inventory has accumulated to approximately 3.8 billion square meters, with a depletion cycle extending to 56 months, indicating ongoing pressure in the market[4] - The willingness of real estate companies to acquire land remains low, with a land acquisition-to-sales ratio of 0.17, significantly below the historical threshold of 0.3[4] - Major state-owned enterprises have increased land acquisition, with the top seven state-owned enterprises acquiring land worth 109.4 billion yuan in early 2025, a 161% increase year-on-year[8] Group 3: Premium Rates and Future Outlook - The land premium rate for 2025 has surged to 13.4% in key cities, marking the highest level since July 2021[6] - The contribution of first-tier cities to the overall land premium rate has surpassed levels seen in the first half of 2021, indicating a structural recovery in the market[8] - Future land supply is expected to remain constrained, with policies focusing on reducing total supply while enhancing the quality of land offered in core urban areas[2]

在重点城市高溢价地块成交带动下，平均溢价率再创新高。 今年以来，一二线城市土地市场高溢价地块频现，但三四线城市仍以底价成交为主。 据克而瑞研究中心统计，2月以来，北京、上海、杭州多宗高总价地块的高溢价成交，拉动重点监测城市平均 溢价率升至13.4%。这是自2021年7月以来平均溢价率首次突破10%。 业内人士预计，上半年重点城市土地热度有望延续，将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市， 具备"低库存+强购买力"双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。 重点城市平均溢价率创新高 2月，尽管土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交 金额同比上涨，平均溢价率也再创新高。 据克而瑞研究中心统计，截至2月25日，2月全国300城土地供应2702万平方米，环比下降22.6%，同比下降 36%；成交建筑面积2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%；成交金额917亿元，同比上升39%，其中， 一线城市成交金额304亿元，环比下降4%，同比上升27%。因一二线城市优质地块成交占比上升，2月平均楼 板价达到4019元/平方米，环比上月同期增加48%。 值得注意的是，重点监 ...

据克而瑞研究中心统计，截至2月25日，2月全国300城土地供应2702万平方米，环比下降22.6%，同比下降36%；成交建筑面积2283万平方米，环比下降 52%，同比下降6%；成交金额917亿元，同比上升39%，其中，一线城市成交金额304亿元，环比下降4%，同比上升27%。因一二线城市优质地块成交占比上 升，2月平均楼板价达到4019元/平方米，环比上月同期增加48%。 在重点城市高溢价地块成交带动下，平均溢价率再创新高。 据克而瑞研究中心统计，2月以来，北京、上海、杭州多宗高总价地块的高溢价成交，拉动重点监测城市平均溢价率升至13.4%。这是自2021年7月以来平均溢 价率首次突破10%。 业内人士预计，上半年重点城市土地热度有望延续，将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，具备"低库存+强购买力"双重优势的区域有望率 先迎来地价回暖。 重点城市平均溢价率创新高 2月，尽管土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨，平均溢价率也再创新高。 值得注意的是，重点监测城市平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点，自2021年7月以来首次 ...