证券研究报告 证券分析师：彭文玉 A0230517080001 朱敏 A0230524050004 任奕璇 A0230525050002 联系人: 任奕璇 A0230525050002 2025.07.01 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ 扩募业务新政出台，明确三类扩募方式。在首批公募REITs上市4周年之际，公募REITs总市值首次突破2000亿元。一 方面，供给端加速扩容，REITs市场规模和成熟度的提升，另一方面，在市场利率低位运行与资金配置需求共振之下， REITs稳定的分红收益和权益资产的属性，吸引投资者纷纷入场。政策方面，6月24日，央行、国家发改委、财政部 等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，提出支持消费基础设施发行REITs，预期更加多元 化的消费基础设施REITs有望入市；6月27日，上交所发布并实施REITs扩募的新政策，明确REITs三大扩募形式，对 限售、定价、除权及分红等细节作出安排，深交所REITs非定向扩募业务功能将于6月30日起正式启用，相关细则同 步公告，预期公募REITs扩募流程将进一步规范，可预期性提升，"首发+扩募"双轮驱动的 ...

截至6月27日收盘，沪深两市上市的REITs达到68只，数量上位居亚洲第一。这是自2021年试点开闸至今， 中国公募REITs在四年时间里常态化发行取得的成果。但也要看到，公募REITs中传统基建项目占比现象较 为明显，其规模普遍不大，难以承载大体量资金配置需求。 券商中国记者多方深入采访获悉，"数量不少、规模不大"现象背后，公募REITs面临着优质资产供给不足与落 地效率偏低的"双重制约"，以及税收政策模糊、估值与定价机制不成熟等伴生问题。受访人士参考成熟市场经 验，从"自上而下"视角提出系列改进建议，涵盖立法、税收政策、市场交易、长线资金等方面。 传统基建项目占比过大 根据Wind统计，截至6月27日在沪深交易所上市的REITs数量达到68只，不仅超过在新加坡交易所（35只）上 市的REITs数量，还比东京交易所的58只REITs多出10只，跃居全亚洲第一。如果加上在审核产品的数量，中 国公募REITs的总数量，达到了88只，一共来自26家基金管理人。 天相投顾称，公募REITs当前规模，在公募基金约33万亿元的总规模中占比较低。数量指标表明公募REITs具 有活力，规模能否跟进发展，仍需要多方努力。创金 ...

记者了解到，中国结算公司近日发布《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引》，且于2025 年6月27日起已正式施行，新指引由2022年6月24日所发布的沪深两市结算业务指引整合而成，原沪深两 市指引同期作废。此次新指引旨在支持公开募集基础设施证券投资基金向不特定对象扩募发售，进一步 优化业务规则体系。最新数据显示，公募REITs自2020年起步以来，四年已突破2000亿元总市值。（记 者 林坚） ...

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项 目。至此，国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公 路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型。 2024年以来，首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市；今年6月5日，公募REITs总市值站上 2000亿元台阶；6月18日，全国首批数据中心REITs获批，这一系列标志性事件反映出我国公募REITs市 场稳步提质扩容的发展态势。 "国内首单租赁住房REITs扩募项目上市，标志着公募REITs市场'首发+扩募'双轮驱动格局进一步形成， REITs常态化发行加速向前迈进。"有业内人士告诉《金融时报》记者，扩募不仅是资产规模的扩张，更 是对相关方项目整合、运营管理能力的考验。目前，国内REITs市场扩募项目仍然较少，期待未来持续 加快推动REITs项目扩募，更好发挥REITs市场再融资功能，在促进多层次REITs市场健康发展的同时， 进一步盘活存量资产、合理扩大有效投资，服务实体经济高质量发展。 一直以来，作为公募REITs产品的重 ...

又有公募REITs（不动产投资信托基金）产品上市首日30%涨停的情况出现。 6月26日，中金基金旗下中金亦庄产业园REIT于上交所上市，首发基金份额共计4亿份，每份发售价格 为2.72元，募集资金合计10.88亿元。该基金开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。中 金亦庄产业园REIT于6月10日正式发售，由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发 行仅一天便提前结束公众募集。根据后续公布的配售结果，该产品的认购倍数、网下投资者和公众投资 者配售比例均创下新纪录，足见投资者的热情。 此外，《每日经济新闻》记者注意到，2025年以来，公募REITs产品受到资金热捧，年内上市的多只产 品首日即涨停。另外，包括嘉实物美消费REIT、华夏大悦城（000031）商业REIT在内的多只产品年内 涨幅已经超过50%。 发售一天就提前结束募集 在发售阶段，中金亦庄产业园REIT就受到行业和投资者关注，仅发售一天就提前结束募集。后续公布 的认购申请确认比例公告显示，该基金公众投资者有效认购基金份额数量约为647.43亿份，约为公众发 售初始基金份额数量的1798.42倍，创下新纪录。此外，网下投资者 ...

本期基事关注：中金中国绿发商业REIT上市首日涨停，6月30日开市起停牌1小时，午间收盘涨7.4%；杨华辉离任兴证全球基金董事长，由庄园芳代任， 同日苏军良上任兴业证券董事长；富国基金于洋因个人原因离职；淳厚基金薛莉丽因身体原因卸任淳厚信睿、淳厚欣颐；杨达伟离任浦银安盛品质优选， 任期内亏损超一半；华宝基金副总经理吕笑然因工作调动离任，上任仅半年。 一周速览：全球股市集体上涨 过去的一周全球股市持续震荡走高。上证指数收于3424.23，全周上涨1.91%；深证成指收于10378.55，微涨0.34%；创业板指收于2124.34%,上涨5.69%。 美股强势上涨，纳斯达克指数上涨4.25%，标普500指数上涨3.44%，英伟达市值重返全球第一。 申万一级行业指数数据显示，计算机板块领涨7.7%，国防军工上涨6.9%，非银金融上涨6.66%，通信、电力设备、有色金属板块涨幅均超5%；石油石化 跌幅2.07%，食品饮料跌0.88%，交通运输跌0.24%。 基金方面，前海开源1-3年国开债D下跌4.45%；ETF中，建信易盛能源化工ETF跌4.41%，华夏饲料豆粕期货ETF跌4.29%，华宝中证金融科技领涨，涨幅 1 ...

累计分红金额超过 220 亿元 Wind 数据显示，截至 6 月 28 日，全市场公募 REITs 总市值达到 2060.74 亿元，尽管较 6 月 23 日创出的 2067.31 亿元市值历史高点有所回落，但仍站稳 2000 亿元整数关口。 【导读】公募REITs上市四周年：从制度"破冰"到生态繁荣 书写高质量发展新篇章 总市值突破 2000 亿元 中国基金报记者 陆慧婧 2025 年 6 月 21 日，国内首批 9 只基础设施公募 REITs 迎来上市四周年。 这场承载着 " 盘活存量资产、创新融资机制 " 使命的金融实践，如今已交出亮丽答卷：总规 模从首批发行时的 314 亿元增长至超 2000 亿元，产品数量达到 73 只，累计分红金额突破 220 亿元。过去 4 年间，公募 REITs 资产类别从仓储物流、产业园区等传统领域，扩容至 保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，形成覆盖国民经济多个重要领域的底层资产矩 阵。 业内人士表示，国内 REITs 市场正加速制度创新与国际接轨，吸引全球资本重估中国基础设 施价值，开启从规模扩张向质量提升的历史性跨越。 公募 REITs 还积极通过分红的方式回馈投 ...

来源：环球网 【政策要闻】 广州拟2026年起新出让宅地全部实施装配式建筑 近日，广州市住建局发布《关于大力发展智能建造与工业化建筑加快建设建筑业现代产业的实施意见 （征求意见稿）》。征求意见稿提出，到2030年底全市装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于80%， 智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元；从2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建 筑；每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建筑总面积的比例不低于10%；新出让的商服用 地，公共部分应采用装配式装修。 沈阳发布住房公积金优化措施 提振住房消费 6月26日，沈阳住房公积金管理委员会审议通过6项住房公积金优化措施，自7月1日执行。包括最低15% 首付优惠延至2025年末；灵活就业者、异地缴存职工与现役军人可将已还满五年的商贷转公贷；购买经 认定的新建高品质住宅，贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍；贷款额度核算时账户余额倍数由22倍 升至25倍；提取公积金支付首付款的购房时限延至2026年末等。 6月27日，杭州上半年土拍收官战6宗宅地悉数成交，分布于钱江世纪城、未来科技城等板块，总规划建 筑面积38.8万平方米，合计成交金额1 ...

城市是推动高质量发展、创造高品质生活、全面建设社会主义现代化国家的重要载体。截至2024年底， 我国常住人口城镇化率达到67%，已有9.4亿人生活在城镇。人民群众的需要从"有没有"转向"好不好"， 我国城市建设也从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时 期。 实施城市更新行动，是新型城镇化战略的重要内容，城市更新需要大量资金资源要素的投入。近年来， 财政金融政策加力支持，投融资机制不断创新，各地城市更新加快了脚步，推动城市建设高质量发展的 同时，进一步稳投资、促消费、惠民生，在扩大内需中持续绘就幸福生活的新图景。 既融资又"融智"，政策性金融为老旧小区改造按下"加速键" "路面不平、雨天积水，人行道经常被汽车占用，出行很不方便。"说起过去的居住环境，在江西萍乡市 湘东区富丽小区住了20年的蔡云秋直摇头。 "家里人一直劝我搬走，但老房子住惯了，跟街坊邻居也有感情。"蔡云秋犹豫之际，传来了小区改造的 好消息。 坑洼的路面修整后铺上了柏油，雨污管网改造后下水顺畅了，新规划的停车位、活动广场分区明确…… 已基本完成改造的富丽小区焕然一新。"现在住得可踏实了，生活还更有滋味。"每天傍晚 ...

证券研究报告 | 2025年06月29日 公募 REITs 周报（第 23 期） 指数收跌，消费 REITs 迎新机遇 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证 REITs 指数收跌，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅分别为-2.1%、-1.8%。从主要指数周涨跌幅对比来看：中证转 债>沪深 300>中证全债>中证 REITs，REITs 全周日均换手率较前一周略有上 升。全市场各类型 REITs 收跌，能源、生态、市政设施类 REITs 跌幅较小。 截至 6 月 27 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于当前主 流固收资产的静态收益率。产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 143BP,经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 209BP。 央行等六部门发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，支持符合 条件的消费基础设施发行 REITs，消费 REITs 发展迎来新机遇。华夏北京保 障房 REIT 完成国内首单租赁住房扩募，租赁住房 REITs 实现"首发+扩募" 闭环，奠定再融资常态化范式。 中证 REITs 指数周 ...