核心销售趋于均衡，投资开发仍需助力 [Table_Industry] 房地产 房地产行业 2026 年展望 行 业 深 证 券 研 究 报 告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股 票 | [姓名table_Authors] | 电话 | 邮箱 | 登记编号 | | --- | --- | --- | --- | | 涂力磊(分析师) | 021-23185710 | tulilei@gtht.com | S0880525040101 | | 谢皓宇(分析师) | 010-83939826 | xiehaoyu@gtht.com | S0880518010002 | | 陈昭颖(分析师) | 021-23183953 | chenzhaoying@gtht.com | S0880525100002 | 本报告导读： 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖。基于以上判断，我们认 为 2026 年重点城市销售有望率先寻找均衡点。长尾城市市场拖累依旧，但幅度收 窄。 投资要点： [Table_Report] 相关报告 房地产《第 4 周成交涨跌互现，供给下降有利市 场重获均衡》2026.01.25 房地 ...

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 1 月 27 日 强于大市 房地产行业 2025 年 12 月月报 12 月新房成交同比降幅收窄，二手房降幅扩大；全年新房成交 同比降幅收窄，二手房同比增速由正转负 核心观点 【新房成交】 【二手房成交】 【新房库存与去化】 相关研究报告 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 12 月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。12 月 40 城新房成交面积环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄 6.6pct。我们认为，影响 居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加 25Q1 销售的基数也相对较高，我们预计 26Q1 市场仍 将面 ...

瑞银发布研报称，以加权平均值计算，2025年中国物管公司盈利预计同比增10%，相对于市场预期升 12%，另较2024年及2025年上半年增长15%及12%有所放缓，相信主要是由于现金收款比率下降、增值 服务收入与利润率下滑。 在主要物业管理公司中，该行预期绿城服务(02869)表现将会领先，其次为华润万象生活(01209)、保利 物业(06049)、中海物业(02669)、万物云(02602)及碧桂园服务(06098)，当中首选华润万象生活和绿城服 务。 ...

Group 1 - The core viewpoint of the report indicates that the profitability of Chinese property management companies is expected to increase by 10% year-on-year in 2025, which is 12% higher than market expectations, but shows a slowdown compared to growth rates of 15% and 12% in 2024 and the first half of 2025 respectively [1] - The anticipated slowdown in growth is attributed to a decline in cash collection ratios and a decrease in revenue and profit margins from value-added services [1] Group 2 - Among major property management companies, Greentown Service (02869) is expected to outperform, followed by China Resources Mixc Lifestyle (01209), Poly Property (06049), China Overseas Property (02669), Wanwu Cloud (02602), and Country Garden Services (06098) [1] - The report favors China Resources Mixc Lifestyle and Greentown Service as top picks in the sector [1]

智通财经APP获悉，瑞银发布研报称，以加权平均值计算，2025年中国物管公司盈利预计同比增10%， 相对于市场预期升12%，另较2024年及2025年上半年增长15%及12%有所放缓，相信主要是由于现金收 款比率下降、增值服务收入与利润率下滑。 在主要物业管理公司中，该行预期绿城服务(02869)表现将会领先，其次为华润万象生活(01209)、保利 物业(06049)、中海物业(02669)、万物云(02602)及碧桂园服务(06098)，当中首选华润万象生活和绿城服 务。 ...

摩根士丹利发布研报称，预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体应符合预期，盈利增长为低单位数，但 分化加剧。在其覆盖的公司中，预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 （同比增10%至15%），其次为保利物业（06049）与中海物业（02669）（中单位数增长）。融创服务 （01516）可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累。然而，除万物云 （02602）外，来自关联方的减损风险已大致清除。 大摩认为，内地物管及服务公司短期利润率仍承压，但随着领先的项目管理公司会退出低质量和非核心 项目以优化业务组合，全年经营现金流应维持在利润的1倍左右。而第三方应收帐款的减损仍持续成为 各物管公司盈利分化的关键驱动因素。 大摩表示，领先企业持续受益于第三方市场整合，但现金回款疲弱仍是主要阻力，尽管竞争加剧，多数 物管公司仍达成全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力。但受居民预付款减少及2022年后交付的高 空置率项目占比上升，去年现金回款比率仍同比降1至2个百分点。 大摩认为，内地物管及服务公司短期利润率仍承压，但随着领先的项目管理公司会退出低质量和非核心 项目以优化业务组合 ...

大摩认为，内地物管及服务公司短期利润率仍承压，但随着领先的项目管理公司会退出低质量和非核心 项目以优化业务组合，全年经营现金流应维持在利润的1倍左右。而第三方应收帐款的减损仍持续成为 各物管公司盈利分化的关键驱动因素。 智通财经APP获悉，摩根士丹利发布研报称，预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体应符合预期，盈利 增长为低单位数，但分化加剧。在其覆盖的公司中，预计绿城服务(02869)与华润万象生活(01209)将实 现最高利润增长(同比增10%至15%)，其次为保利物业(06049)与中海物业(02669)(中单位数增长)。融创 服务(01516)可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累。然而，除万物云 (02602)外，来自关联方的减损风险已大致清除。 大摩表示，领先企业持续受益于第三方市场整合，但现金回款疲弱仍是主要阻力，尽管竞争加剧，多数 物管公司仍达成全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力。但受居民预付款减少及2022年后交付的高 空置率项目占比上升，去年现金回款比率仍同比降1至2个百分点。 ...

| 5.3 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细 | | --- | 业绩方面，截至报告期末睿远均衡价值三年持有混合A基金份额净值为1.7064元，报告期内，该类基金份额净值增长率为-0.26%，同 期业绩比较基准收益率为-1.52%；截至报告期末睿远均衡价值三年持有混合C基金份额净值为1.6767元，报告期内，该类基金份额净 值增长率为-0.33%，同期业绩比较基准收益率为-1.52%。 赵枫在季报指出，宏观周期正向着有利权益资产的方向变化。伴随反内卷措施不断落实，中国经济有望逐步走出通缩预期，企业盈 利质量将逐步改善，具备定价权和成本转嫁能力的行业龙头更为受益。资本市场改革持续推进，长期资金入市环境逐步优化，市场 内在稳定性增强。在此背景下，仍将聚焦基本面扎实、竞争壁垒深厚的企业，通过结构性配置获取超额回报。 具体配置上，赵枫关注处于快速海外扩张的国内龙头企业。他表示，看到了一批国内的行业龙头正在加速海外发展，这批公司在产 品品质、创新和价格竞争力上已经完全不输海外龙头企业，目前正在快速补上服务和渠道的短板，品牌认知也在持续提升中，预计 未来五到十年，海外收入增长将成为驱动这批 ...

业绩方面，截至报告期末睿远成长价值混合A基金份额净值为1.9685元，报告期内，该类基金份额净值增长率为0.57%，同期业绩比 较基准收益率为-1.37%；截至报告期末睿远成长价值混合C基金份额净值为1.9159元，报告期内，该类基金份额净值增长率为 0.47%，同期业绩比较基准收益率为-1.37%。 傅鹏博和朱璘在季报中表示，为2026年的组合搭建做了准备：一方面，减持了基本面趋势偏弱的公司，降低了其对组合净值可能带 来的负面影响；另一方面，增加了数据中心液冷、存力和算力的相关公司，主要是基于对行业发展态势，以及个股跟踪研究后的选 择。对于上一年重点配置的光模块、PCB材料、芯片、数据中心液冷等板块和个股，持续看好其未来的发展，2026年将进一步加大 研究力度。 近日，睿远基金披露2025年四季报。在2025年四季度期间，傅鹏博和朱璘管理的睿远成长价值混合基金加仓了寒武纪(688256.SH)， 新易盛(300502.SZ)、阿里巴巴-W(09988)、东山精密(002384.SZ)等个股则遭其减仓。从前十大持仓来看，较为明显的变化是移动运营 商个股配置不在前十行列，取而代之的是四季度表现突出的光伏和半导体 ...

Core Insights - The real estate market continues to face downward pressure, with all 70 cities experiencing a decline in second-hand housing prices for four consecutive months, indicating a "catch-up" phenomenon in first-tier cities [9][19] - The average year-on-year decline in new housing prices across 70 cities in 2025 was 3.8%, which is less than the 4.5% decline in 2024, marking three consecutive years of decline [4][12] - The average year-on-year decline in second-hand housing prices was 6.3% in 2025, also less than the 7.4% decline in 2024, indicating a persistent downward trend for four years [4][12] Real Estate Market Performance - In December 2025, new home prices in 70 major cities fell by 0.4% month-on-month, while second-hand home prices decreased by 0.7%, maintaining the same rate of decline as in November [4][12] - The total sales area in December was 93.99 million square meters, with a year-on-year decline of 15.6%, showing a slight improvement from the previous month's decline of 17.3% [12][13] - The total investment in real estate development in December was 419.7 billion yuan, with a year-on-year decline of 35.8%, marking the largest single-month decline since 2000 [16][19] Housing Price Trends - In first-tier cities, new home prices fell by 0.3% month-on-month in December, with Shanghai showing a slight increase of 0.2%, while Beijing, Shenzhen, and Guangzhou experienced varying declines [5][9] - The average year-on-year decline in new home prices in first-tier cities was 1.8% in 2025, a reduction of 1.4 percentage points compared to 2024 [5][9] - Second-hand home prices in first-tier cities fell by 0.9% month-on-month in December, with an average year-on-year decline of 4.2% [5][9] Investment Recommendations - The report suggests focusing on three main lines: stable companies with high sales and land reserve ratios in core cities, smaller companies that have made significant breakthroughs in sales and land acquisition since 2024, and commercial real estate companies exploring new consumption scenarios [10][20] - Companies such as China Resources Land, Binjiang Group, and China Merchants Shekou are highlighted for their strong market positions [10][20] - The report anticipates potential policy adjustments by the end of Q1 2026, which could help stabilize the market [9][19]