万科企业股份有限公司 自 2024 年 1 月 1 日 至 2024 年 12 月 31 日止年度财务报表 审计报告 毕马威华振审字第 2508989 号 万科企业股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称"贵公司") 财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金 流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准 则 (以下简称"企业会计准则") 的规定编制，公允反映了贵公司 2024 年 12 月 31 日的合并及 母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称"审计准则") 的规定执行了审计工作。审计 报告的"注册会计师对财务报表审计的责任"部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按 照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我 们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的 ...

内部控制审计报告 毕马威华振审字第 2508990 号 万科企业股份有限公司全体股东： 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审计了万科 企业股份有限公司 (以下简称"贵公司") 2024 年 12 月 31 日的财务报告内部控制的有效性。 一、企业对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指 引》的规定，建立健全和有效实施内部控制，并评价其有效性是贵公司董事会的责任。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上，对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并 对注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷进行披露。 三、内部控制的固有局限性 内部控制具有固有局限性，存在不能防止和发现错报的可能性。此外，由于情况的变化可 能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制审计结果推 测未来内部控制的有效性具有一定风险。 第 1 页，共 2 页 2025 年 3 月 31 日 第 2 页，共 2 页 毕马威华振审字第 2508990 号 四、财务报告内部控制审计意见 我们认为，贵公司于 2024 年 12 月 ...

作为万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）独立董事，本人按照《公 司法》、《上市公司独立董事管理办法》有关法律、法规及《万科企业股份有限 公司章程》（以下简称"《公司章程》"）等规定勤勉履职，切实维护公司整体 利益和全体股东特别是中小股东的合法权益。现将本人 2024 年 1 月至 2024 年 12 月（以下简称"任职期间"）履行独立董事职责的主要情况报告如下： 一、个人基本情况 （一）个人履历 （一）股东大会 万科企业股份有限公司 2024 年度独立董事述职报告 （沈向洋） 本人现为公司独立董事、薪酬与提名委员会召集人，香港科技大学校董会主 席、粤港澳大湾区数字经济研究院理事长、清华大学高等研究院双聘教授。本人 于 1996 年获得卡内基梅隆大学计算机学院机器人专业博士学位，历任微软亚洲 研究院院长、微软全球副总裁和微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部并 主要负责推动微软中长期总体技术战略、策略以及前瞻性研究与开发工作。本人 是美国国家工程院外籍院士、英国皇家工程院外籍院士。本人目前兼任美团和网 易有道的独立非执行董事，曾任东方明珠新媒体股份有限公司独立董事。 （二）独立性情况 本人具备《上市公司独 ...

证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-031 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司(以下简称"公司"或"万科")之 控股子公司前期已向金融机构融资，公司及公司之控股子公司继续通过信用保证、 资产抵押、股权质押分别为相应的融资提供担保。 万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司执行 副总裁对于单笔对外担保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 公司执行副总裁已在上述授权范围 内决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项（一）进展 （一）担保事项概述 公司之控股子公司郑州荣望房地产开发有限公司(以下简称"郑州 ...

Core Viewpoint - Vanke's decision to open franchise opportunities for its long-term rental apartment brand, Banyu, marks a significant shift from "heavy asset holding" to "light asset operation" [1][21]. Summary by Sections Franchise Models - The franchise model consists of two main types: project franchise and capital franchise. The project franchise offers services such as brand authorization, system usage, sales operation, and member services to property owners who wish to introduce a long-term rental brand [2]. The capital franchise connects investors with projects, allowing those with idle funds to invest in the long-term rental sector [3]. Target Audience - The franchise initiative aims to attract two types of participants: investors with available funds and property owners looking to partner with a rental brand, essentially targeting those who are "cash-rich but asset-poor" and "asset-rich but cash-poor" [4]. Industry Context - Vanke's move to open franchises is unexpected within the industry, especially given its leading position with over 260,000 managed units, and its profitability as reported in 2023 [5][6]. The franchise model is typically used for rapid market expansion, but it poses challenges in quality control due to limited oversight of franchisees [7]. Historical Background - The franchise model has been more common among entrepreneurial rental brands, while developer-backed brands like Vanke have historically relied on their financial strength to support their rental operations without franchising [10][11]. As these brands grow, they are beginning to adopt more market-oriented business models that require broader social cooperation [11]. Competitive Landscape - Other developer-backed brands, such as Longfor and CIFI, have already begun exploring light asset cooperation models, indicating a trend towards franchise and partnership strategies in the industry [12][13][15]. Market Position - According to research, Vanke's Banyu leads the long-term rental market with a significant share of managed units, accounting for nearly 20% of the top 30 rental brands [17][19]. The brand has established a strong operational presence across 29 cities, with a high occupancy rate of 95% and a customer satisfaction rate of 95% [19]. Financial Performance - Vanke's Banyu reported a revenue of 3.46 billion yuan in 2023, achieving profitability for the first time under cost accounting [20]. However, the company faces financial pressures and a projected loss of 45 billion yuan in 2024, prompting the need for sustainable growth strategies like franchising [20]. Implications for the Industry - Vanke's franchise initiative is expected to set a precedent for other developer-backed rental brands, potentially accelerating industry consolidation and increasing competitive pressure on smaller brands [22].

Investment Rating - The report indicates a positive outlook for the Tianjin real estate market, suggesting a "small spring" trend in land transactions and new home sales for early 2025 [3]. Core Insights - The Tianjin real estate market has shown signs of recovery with significant land transactions and new home sales, establishing a solid foundation for market development in 2025 [3]. - The top 10 real estate companies in Tianjin achieved a total sales volume of 6.92 billion yuan in January and February 2025, with a minimum threshold of 480 million yuan for the ranking [4]. - The top-selling project, "Jian Investment Yuhe Yuan," recorded sales of 580 million yuan, leading the project sales ranking [6]. Sales Performance of Top 10 Companies - The top three companies by sales volume are: 1. 泰达建设 (Teda Construction) - 1.36 billion yuan 2. 中海地产 (China Overseas Property) - 950 million yuan 3. 天津城投 (Tianjin Urban Investment) - 740 million yuan [4][6]. - The total sales area for the top 10 companies reached 1.1 million square meters [4]. Project Sales Performance - The top 10 residential projects in Tianjin achieved a total sales volume of 2.95 billion yuan, with a minimum threshold of 210 million yuan for the ranking [6]. - The leading project by sales area was "Jian Investment Yuhe Yuan," with a transaction area of 21,000 square meters [6]. Policy Environment - In February, the central government emphasized boosting consumption, including housing demand, and urged local governments to enhance the supply of affordable housing [8]. - The report anticipates that the upcoming national meetings will release more positive signals for stabilizing the real estate market, which is expected to boost market confidence [8]. Land Market Analysis - In February 2025, Tianjin launched 23 land parcels, including 5 residential land parcels, with a total transaction amount of 4.657 billion yuan [10][12]. - The most notable transaction was for a residential land parcel in Heping District, which sold for 296 million yuan with a premium rate of 8.82%, marking a new high since 2018 [3][13].

万科企业股份有限公司 特此公告。 关于董事会会议召开日期的公告 万科企业股份有限公司 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 董事会 二〇二五年三月十八日 公告编号：〈万〉2025-030 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》13.43 条，董事会审议定期 报告应预先披露董事会召开日期；根据《深圳证券交易所股票上市规则》11.2.1 条，信息披露需境内外同步披露。万科企业股份有限公司（以下简称"本公司"） 谨此公布： 本公司将于 2025 年 3 月 31 日召开董事会会议，审议本公司 2024 年度报告 及财务报表等相关事项。 ...

为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司向银行申请贷款，公司之控股子公司通过股权质押、资产抵押分别 为相应的贷款提供担保。此外，部分控股子公司为相关贷款承担共同还款责任。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司执行 副总裁对于单笔对外担保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保额度范围内，公司执行副总裁已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、担保事项一 万科企业股份有限公司 关于为银行贷款事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-028 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 （一）担保事项概述 公司之控股子公司万纬物流发展有限公司（以 ...

万科企业股份有限公司 关于"20 万科 02"公司债券付息、赎回结果暨摘牌公告 证券代码：000002、299903、149057 证券简称：万科 A、万科 H 代、20 万科 02 公告编号：〈万〉2025- 029 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：149057。 2．债券简称：20万科02。 3．赎回登记日：2025年3月14日。 4．赎回资金到账日：2025年3月17日（2025年3月16日为休息日， 顺延至其后的第1个交易日，后同）。 5．赎回价格：人民币103.42元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例: 100%。 7．摘牌日：2025年3月17日。 一、"20万科02"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公 开发行公司债券（第一期）（品种二）。 3．债券简称：20 万科 02。 1 4．债券代码：149057。 5．债券余额：10 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 7 年期（附第 5 年 ...

Investment Rating - The report maintains a "Strong Buy" rating for the non-bank financial sector, specifically focusing on the elderly care industry [1]. Core Insights - The elderly care industry is characterized by a diverse range of participants, including government entities, real estate companies, insurance firms, and specialized elderly service operators. Insurance companies are identified as the main investors in elderly communities due to their financial, customer, and resource advantages [3][4]. - The operational models in the elderly care sector primarily consist of heavy asset and light asset approaches, with heavy asset models being suitable for financially robust participants like insurance and real estate companies [3][4]. - The profitability of elderly care institutions revolves around rental and sales strategies, with a predominant focus on external leasing for stable income generation [4]. Summary by Sections 1. Current Status of Institutional Elderly Care Services - The development of institutional elderly care services is steadily progressing, supported by policies that encourage a multi-faceted approach to elderly care [15][32]. - The number of registered elderly care institutions and their bed capacity has been increasing, although the overall bed utilization rate has declined, indicating a faster growth in community care services [33]. 2. Diversity of Participants in Elderly Real Estate - The elderly real estate sector features four main types of social capital participants, each with unique strengths, with insurance companies holding a comprehensive advantage [3]. - The operational models are categorized into heavy asset, light asset, and a combination of both, allowing for flexibility in service coverage [3][4]. 3. Profitability Models - Elderly care institutions primarily generate revenue through direct sales, external leasing, or a combination of both, with external leasing being the most common approach for stable income [4].