证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 05 18 年 月 日 房地产开发 2025W20：本周新房成交同比-11.3%，二手房同比+3.7% 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深 300 指 数 1.43 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 25 名。 新房：本周 30个城市新房成交面积为195.6万平方米，环比提升29.2%， 同比下降 11.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 60.1 万方，环比 +41.1%，同比+13.8%；样本二线城市为 87.5 万方，环比+25.5%，同比 -28.1%；样本三线城市为 48.0 万方，环比+22.9%，同比+4.3%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 230.4 万方，环比增长 44.3%，同比增长 3.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 96.8 万方，环比 63.4%；样本二线城市为 104.9 万方，环比 26.4%；样 本三线城市为 28.7 万方，环比 64.8%。 信用债：本周共发行房企信用债 5 只，环比减少 5 只；发行规模共计 36.00 亿元，环比减少 ...

行业点评 本周 A 股地产、港股地产均下跌、港股物业上涨。本周（5.10-5.16）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各 板块中位列第 25；恒生港股房地产板块涨跌幅为 0%，在各板块中位列第 11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超 20%。本周（5.10-5.16）全国 300 城宅地成交建面 334 万㎡， 单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率 2%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12486 万㎡，累计同 比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比有所下滑，景气度延续承压。本周（5.10-5.16）47 个城市商品房成交合计 343 万 平米，周环比+30%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+29%，周同比+0%；二线城市周环比+43%，周同比-22%；三四 ...

保利发展 20250515 摘要 • 保利发展核心城市销售占比持续提升，2025 年 1-4 月达 91%，高于 2024 年的 90%，主要得益于前期布局。38 个核心城市中，14 个城市市 占率超 10%，一线城市北上广销售占比达 30%，广州网签排名第一，上 海第二，北京排名提升。 • 2025 年 1-4 月，保利发展拓展项目 15 个，总面积 146 万平方米，同比 增长 114%；拓展金额 308 亿元，同比增长 315%，拓展强度达 35%。 公司预留 1,000 亿元投资额度，对完成全年目标有信心。 • 保利发展资金成本持续下降，1-4 月新增有息负债平均成本约 2.8%，同比 下降 12 个基点，有息负债综合成本首次突破 3%以下，约为 2.96%，同 比降低 21 个基点。资本市场对公司信用和融资优势认可。 • 受市场小阳春后回落影响，保利发展来访量同比下降 16%。五一期间来访 人数同比下降三成，但成交总数与去年持平，转化率提升。公司通过促销 活动取得较好效果，新拓展地块税前成本利润率不低于 15%。 • 保利发展 2025 年总规划可售货值约 2,100 亿元，包括已推未售的存量货 值 ...

行业点评 本周 A 股地产、港股地产均下跌、港股物业上涨。本周（5.10-5.16）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各 板块中位列第 25；恒生港股房地产板块涨跌幅为 0%，在各板块中位列第 11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超 20%。本周（5.10-5.16）全国 300 城宅地成交建面 334 万㎡， 单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率 2%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12486 万㎡，累计同 比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比有所下滑，景气度延续承压。本周（5.10-5.16）47 个城市商品房成交合计 343 万 平米，周环比+30%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+29%，周同比+0%；二线城市周环比+43%，周同比-22%；三四 ...

丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 现房销售有哪些潜在影响？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary] 现房销售对于房企而言最大的影响在于现金流回正时间拉长，即周转率和 IRR 明显下降，净利 率也承压，ROE 受周转率和净利率双击，下降压力会更大；现实情况可能趋于折中，土地款延 期支付、地价下降和房价传导对净利率下行有所缓释，政策配套下杠杆率也有一定对冲，ROE 降幅可能趋缓；海南经验在当前不具备普遍参考性。此外，房企短期供货能力下降，现金流也 将承压，土地财政下行压力进一步加大，但行业资金壁垒显著提高，中期对优秀房企构成利好。 综合考虑制度改革和现实约束，预计现房销售大概率仍将以试点扩容的方式渐进推广。 分析师及联系人 [Table_Author] SAC：S0490520040001 刘义 侯兆熔 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 research.95579.com 1 [Table_Title 现房销售有哪些潜在影响？ 2] ——房地产行业周度观点更新 核心观点 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，但 4 月以来边 ...

Investment Rating - The report maintains an "Overweight" rating for the real estate sector [1] Core Insights - The central government has issued policies to promote urban renewal, aiming to stabilize the real estate market and foster healthy development. There is a noticeable sales differentiation among cities of varying tiers, with first-tier cities performing significantly better than second and third-tier cities [8][14] - The report highlights that while overall sales of new and second-hand homes have declined, the inventory cycle in key cities continues to decrease, indicating a potential recovery in demand [8][14] Summary by Sections 1. Weekly Market Review - The Shenwan Real Estate Index fell by 0.31%, while the CSI 300 Index rose by 1.12%, resulting in a relative return of -1.43%, indicating weaker performance compared to the broader market [2][12] 2. Industry Fundamentals - For the week of May 9-15, 2025, the total transaction of new homes in 38 key cities was 24,616 units, a year-on-year decrease of 11.2% but a month-on-month increase of 72.9%. The total transaction area was 2.608 million square meters, with a year-on-year decrease of 13% and a month-on-month increase of 69.1% [4][21] - In the same week, the total transaction of second-hand homes in 16 key cities was 20,827 units, a year-on-year decrease of 8.5% and a month-on-month increase of 88.9%. The total transaction area was 1.99 million square meters, with a year-on-year decrease of 6% and a month-on-month increase of 87% [4][33] 3. Market Dynamics - The inventory of commercial housing in 17 key cities was 187.874 million square meters, with a month-on-month growth rate of 0% and a de-stocking cycle of 146.7 weeks. The land supply for the week was 1.585 million square meters, a year-on-year decrease of 43.4% [5] - The total issuance of credit bonds by real estate companies was 4.184 billion yuan, a year-on-year increase of 69.39% but a month-on-month decrease of 27.49% [5] 4. Investment Recommendations - The report suggests focusing on financially stable and well-performing leading real estate companies such as Poly Developments, China Merchants Shekou, and Yuexiu Property, which are expected to effectively respond to market fluctuations under the current policy environment [8][14]

现金流从来都是企业的"生命线"。在房地产行业发展模式转型之际，房企摒弃了以往"三高"的发展模式，更加注 重企业现金流的稳健。 在今年各大房企的业绩会上，更多的房企高管也透露出更加看重现金流这一指标。"手中有粮，心中不慌"，现金 储备成为房企持续生存的重要保障；同时，房企更加强调经营性现金流这一自身"造血"指标，因为经营性现金流 的正向增长表明企业经营状况的向好。 在年报季尾声之时，新京报贝壳财经以中指研究院发布的2024年销售额排行榜为基础，根据已公布2024年年报的 上市房企公开信息梳理出"上市房企现金储备TOP30"以及"上市房企经营性现金流TOP30"，以此观察哪些房企最 有钱？哪些房企"造血"能力强？ 保利发展、华润置地、中海在手现金超千亿 据新京报贝壳财经记者统计，2024年，根据房企年报数据，手握现金排名前十名的房企分别是保利发展 （600048）、华润置地、中海地产、招商蛇口（001979）、建发股份（600153）、万科、绿城中国、龙湖集团、 滨江集团（002244）、保利置业。 其中，保利发展可谓是2024年度最有钱的房企。同时，保利发展和华润置地、中海地产也是3家手握现金超过千亿 元的房企 ...

Investment Rating - The report assigns a "Buy" rating to several companies in the real estate sector, including New World Development, China Resources Land, and Yuexiu Property, among others, with target prices indicating potential upside from current market prices [1][2][3]. Core Insights - The real estate market is experiencing a continued adjustment, with a significant decline in sales volume and prices, but government policies are increasingly supportive, aiming to stabilize the market [2][12]. - The report highlights that state-owned enterprises (SOEs) are outperforming private companies in sales, with SOEs holding a market share of 73.1% in the top 50 developers [11][12]. - The report anticipates that as purchasing barriers are lowered and mortgage affordability improves, demand in the secondary market will continue to recover, while the primary real estate market remains stable [2][12]. Summary by Sections Stock Market Performance - The stock prices of mainland Chinese developers have generally outperformed the Chinese corporate index over the past month, with the industry’s net asset value discount expanding to 87.3% [3][6]. Developer Sales Performance - In April 2025, the total sales of the top 100 developers decreased by 10.4% month-on-month to 308.9 billion RMB, with a notable decline in sales area and average selling price [10][11]. - Among the 22 tracked major listed developers, sales fell by 19.5% month-on-month, primarily due to a 16.7% decrease in sales area and a 2.2% drop in average selling price [11][12]. Market Conditions - The new housing transaction volume in 10 cities fell by 24.99% month-on-month in April 2025, while supply increased by 20.8%, leading to an inventory digestion period of approximately 18.04 months [19][20]. - The report notes that the price index for new residential properties in 70 major cities showed a year-on-year decline of 5.0% in March 2025, indicating a slight improvement in the rate of decline compared to previous months [29][30]. Policy Review and Company Updates - The central government continues to implement policies aimed at stabilizing the real estate market, including measures to support troubled developers and promote high-quality housing supply [34][36]. - In April 2025, over 37 cities introduced real estate easing policies, focusing on increasing housing fund support and providing financial incentives for home purchases [36][37].

2024年房地产经历了一轮深度调整，尤其是在可供结转的销售额下滑显著背景下，导致2024年房企营收承压，多数房企营收都出现不同程度的下滑。 新京报贝壳财经记者根据已公布2024年年报的上市房企公开信息整理出"2024年上市房企营收TOP30",共有10家房企营收超过了千亿，其中万科以3432亿元 的营收规模位居榜首，但同比下降超20%。在营收超千亿的房企中，仅华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发国际同比实现了正增长。 那么，哪些房企营收规模领先？又有哪些房企营收同比大幅下滑？ 据中指研究院发布的中国房地产上市公司研究报告显示，过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。整体来看， 2024年，房地产上市公司营收增速较上年明显下降。 值得一提的是，2024年，头部房企表现分化明显，营收下降的占比更大。其中，万科以3432亿元稳居营收榜第一，但同比下降了26.32%，相当于跌回5年前 （2019年营收3678.94亿元）的水平。保利发展、华润置地分别以3117亿元2788亿元位列二、三名，但保利发展营收同比下滑10.16%，华润置地则增长 11%，华润置地在逆势中表现更优。 前五名房 ...

日前，由上海市房协主办的上海暨长三角房地产行业「明日好房」系列研讨会在沪成功举行。 这是自"好房子"被写入政府工作报告后，长三角举行的一次大规模研讨盛会， 首批沪上好房子案例吹响集结号。 左右现场实景图 01 首批好房案例正在集结 本次研讨会上，上海好房子案例征集活动正式启动， 有45个项目作为首批征集案例，在本次会上共同签署《建设"好房子"倡议承诺书》。 上实城开副总裁杨勇先生 ，代表诸多房企发起倡议承诺：要坚持品质至上，让居住安全舒适；要注重绿色智慧，让居住健康方便；要强化客户服务，让 居住幸福温馨。 现场实景图 从寸土寸金的黄浦江畔到欣欣向荣的临港热土，都有他们的身影：既有 翠湖天地六和、海玥黄浦源、露香园天誉、保利世博天悦这样的城央豪宅；又有 前滩公馆、海上清和玺、保利外滩序、浦发莲园、紫薇之星、中环置地中心望云这类高品质改善项目；还有 理想之地、上江南璟荟名庭、港城悦领、上 实听海等新城人居样本。 02 大咖齐聚聊好房 上海市房地产行业协会是本次活动的主办方，秘书长蒋慰如先生在开幕致辞中表示： 好房子时代已来临，当前房地产市场供求关系变化，民众住房需求 向品质和体验提升转变。 国家高度重视好房子建设 ...