信用债周策略 20260203 地产债情绪修复到哪里? glmszqdatemark 2026 年 02 月 03 日 [Table_Author] | 1 本周地产热点事件 3 | | --- | | 1.1 三道红线政策逐步退场 3 | | 1.2 2026 年以来地产相关政策梳理 3 | | 2 地产债情绪修复到哪里？ 5 | | 2.1 近期地产债市场成交情况 5 | | 2.2 热门产业类地产主体交易情绪修复到哪里？ 6 | | 3 投资策略 9 | | 4 一级市场跟踪 16 | | 5 二级市场观察 19 | | 5.1 二级市场成交的"量" 19 | | 5.2 二级市场成交的"价" 21 | | 6 风险提示 23 | | 插图目录 24 | 三道红线政策逐步退场：2026 年 1 月 28 日，据财联社等多家媒体报道，监管部 门不再硬性要求房企每月上报"三条红线"指标。"三条红线" 政策回顾：2020 年 8 月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了 重点房地产企业资金监测和融资管理规则， ...

Core Viewpoint - The top 100 real estate companies in China are experiencing a significant reshuffling in their rankings as of January 2026, with a notable decline in overall sales figures compared to the previous year [2][3]. Group 1: Sales Performance - In January 2026, the total sales of the top 100 real estate companies reached 190.52 billion yuan, representing an 18.9% year-on-year decline [2]. - Only three companies achieved sales exceeding 10 billion yuan in January, a decrease of two compared to the same period last year [2]. - The number of companies with sales over 5 billion yuan increased to ten, up by two from the previous year [2]. Group 2: Ranking Changes - The top 10 rankings saw significant changes, with Poly Developments, China Overseas, and China Resources remaining in the top four, while Vanke dropped from fifth to ninth place [3]. - China Travel Investment emerged as a major dark horse, jumping from outside the top 40 to fifth place [3]. - China Jinmao rose from thirteenth to seventh, indicating intensified competition within the top tier [3]. Group 3: Performance of Private Enterprises - Among the 32 companies that experienced year-on-year growth in January, six private enterprises had growth rates exceeding 100% [3]. - Bangtai Group and China Construction Yipin entered the top 20 in sales, benefiting from strategic investments during market lows [3]. Group 4: New Entrants and Market Dynamics - Seven new companies entered the top 100 list in January, with four being small to medium-sized private enterprises [4]. - State-owned enterprises continue to dominate land acquisition, with companies like Yuexiu Property and China Resources maintaining strong investment levels [4]. Group 5: Policy and Market Outlook - The policy environment is shifting towards stabilizing expectations, with measures such as extended tax rebates and loan extensions being implemented [4]. - The market is expected to see a gradual release of demand in March, driven by promotional activities from real estate companies before the Spring Festival [5].

2026年新年伊始，房企销售业绩取得"开门红"了吗？ 1月31日，中指研究院、克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心、亿翰智库三大机构公布百强房企销售业绩。据中指 研究院数据，2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%，相比去年全年的降幅基本持平。 值得关注的是，在房企的"开局战"中，TOP10的房企排名发生了变化，其中，中旅投资成为最大的黑马，在1月以 92.8亿元的销售额位列百强房企第5位。 同比下降背后：去年1月基数较高 | 8 | 建发房产 | 65.0亿元 | | --- | --- | --- | | 9 | 万科 | 55.8亿元 | | 10 | 滨江集团 | 52.9亿元 | | 11 | 越秀地产 | 45.0亿元 | | 12 | 保利置业 | 38.0亿元 | | 13 | 中国铁建 | 37.4亿元 | | 14 | 绿地图股 | 36.3亿元 | | 15 | 中建东孚 | 35.2亿元 | | 16 | 中交房地产 | 34.0亿元 | | 17 | 大华集团 | 32.1亿元 | | 18 | 华发股份 | 28.0亿元 | | 19 | 碧桂园 ...

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 2 月 2 日 强于大市 商业不动产 REITs 点评 首批商业不动产 REITs 发行在即，存量盘活规模可期 核心观点 相关研究报告 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生—— 房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《资产证券化系列报告二：从"证券化"到"通证 化"，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《资产证券化系列报告一：我国资产支持证券存量 规模超 3 万亿元；公募 REITs 从破冰到常态化发行， 未来空间可期》（2025/06/30） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大， 保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管 时代》（2023/05/08） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 REITs 支持政策推进力度不及预期；商业不动产REITs发行节奏不及预期；底层资产租赁市场需求变化风险，租赁需求超预期下行，租金水平波动等。 房地产行业 公募 REITs 市场从基础设施领域拓展至商业不动产领域。证监会于 2025 年 12 月 31 日发布了《中国证监会关于推出商 ...

"短期来看，传统淡季效应仍将主导市场节奏，供需双方均进入短暂休整期。"中指研究院上海企业常务 副总经理程宇表示，但随着前期出让的优质地块逐渐进入供应序列，市场对年后的"小阳春"行情仍然抱 有预期。程宇认为，在整体市场承压的背景下，更需坚守产品主义，聚焦核心地段的价值挖掘。在政策 与市场的双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点。 项目层面，高端改善盘成为上海新房市场的绝对主力。1月上海商品住宅销售金额TOP20项目合计销售 108.2亿元，其中安澜上海以21.8亿元登顶，陆家嘴太古源・源邸（17.8亿元）、澐启滨江（11.6亿元） 分列二三位。销售面积榜单上，安澜上海以1.2万平方米领跑，陆家嘴太古源・源邸（1.0万平方米）、 澐启滨江（0.8万平方米）紧随其后。销售套数方面，澐启滨江以49套居首，安澜上海与永泰三里城以 47套并列第二。 土地市场则呈现理性筑底态势。1月，上海共推出各类用地规划建筑面积28.37万平方米，成交规划建筑 面积165.17万平方米，其中成交涉宅用地规划建筑面积32.75万平方米。值得注意的是，1月进行的2025 年度第十批次和第十一批次土拍中，共出让5宗涉宅用地，均以底 ...

[Table_Page] 投资策略周报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 5 周 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 43 ⚫ 商业不动产大举来袭，"三道红线"正式走出历史。虽然从 23 年开始 "红线"对企业融资行为已经无实质约束作用，但上周的这个报道仍代 表着一个时代的结束。上周四、五，证监会主导的商业不动产 REITs 开 始第一批申报，首批申报规模超 321 亿元，占存量 C-REITs 规模的 14%，来势汹汹，未来 C-REITs 特别是不动产 REITs 的规模将会大幅 度提升。多地政府加大"以旧换新"力度，收购目标从新房和土地变成 二手房，这将会极大的提升政府资金对于稳定市场价格的效率和作用。 ⚫ 基数走低全口径数据同比增速走强，二手房实时成交表现稳定。房管 局网签，50 城新房环比+3.3%，周同比+37.2%，26 年 1 月前 29 天同 比-19.5%，对齐春节-18.6%；11 城二手网签环比-9.0%，周同比大幅 上升 8.7%，1 月二手网签同比+9.6%，对齐春节-16%。中介高频成交， 79 城认购环比持平，1 ...

证券研究报告 | 证券分析师：彭文玉 | | A0230517080001 | | --- | --- | --- | | 朱敏 | | A0230524050004 | | | 任奕璇 | A0230525050002 | | 研究支持: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 联系人: | 陈榕杰 | A0230125080001 | | 2026.02.02 | | | 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ 首批8单商业不动产REITs集中申报，呈现六大特征：涉及写字楼、商业零售（购物中心、奥特莱斯）、酒店等多种业态，并首次 出现公募REITs首发混装；地域分布更加分散；由国资主导但也不乏优质民企和外企；发行规模较基础设施同类项目更大；商业 零售估值安全垫高（较已上市可比项目）、写字楼偏低；业绩上零售经营稳健，写字楼地域分化，酒店波动显著。具体来看：1） 中金唯品会商业REIT：75亿元超大募资规模，郑州杉杉奥莱在郑州具有较强的先发优势与区域垄断地位，哈尔滨杉杉奥莱历史期 间经营和运营稳健，具备较高成长性；2）华夏凯德商业REIT：深圳来福士项目嵌套商办住于一体，为南油片区 ...

证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2026 02 01 年 月 日 房地产开发 新房：本周 30个城市新房成交面积为136.9万平方米，环比提升16.3%， 同比下降 32.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 40.3 万方，环比 +6.7%，同比-20.0%；样本二线城市为 64.9 万方，环比+24.4%，同比- 29.8%；样本三线城市为 31.7 万方，环比+14.1%，同比-46.6%。从今年 累计 4 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 490.1 万方，同比-47.1%； 一线城市为 151.5 万方，同比-41.0%；二线城市为 228.6 万方，同比- 47.6%；三线城市为 110.0 万方，同比-52.9%。 2026W4：本周新房成交同比-32.3%，关注春节假期对齐后的同比表现 春节前第三周新房成交同比-30.1%，二手房同比-10.9%。由于今年春 假假期较晚，常规高频数据计算下的同比可能出现降幅大幅收窄甚至转正 的现象，尤其是二手房方面可能同比会有明显增长。因此近几周我们将周 报第三章统计的样本城市二次统计，以春节周开始和结束日期为锚进行周 度对齐。 ...

昔日地产板块的配套行业，正在成为房企核心人才的新赛场。 1月27日，保利物业的四条公告打破了物管行业的平静，这距离该公司上一次关键人事变动已过去三年。2023年1月，吴兰玉接任董事长，姚玉成空降出任 总经理。 而此次，因工作调整辞任总经理的姚玉成，其职位由47岁的王英男接棒，后者履历几乎贯穿地产开发全链条。 头部物企的人事变动并非行业孤例，随着地产行业的深度调整，拥有稳定现金流的物业板块反而成了"香饽饽"，越来越多地产高管也开始转投物企。据 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）统计，仅2026年以来，保利物业、建业新生活、弘阳服务已陆续迎来了地产背景高管。 地产大佬去物业 2026年开年，多位地产老将集体奔赴物管赛道。 1月27日，保利物业连发四条公告，官宣管理层换血，深耕地产领域15年的王英男接棒姚玉成出任总经理。 事实上，约半个月前，保利发展将运营管理中心与产品管理中心合并为不动产运营中心，集团架构调整的信号刚释放，王英男调任的消息便已传开。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者指出，保利发展这一架构调整，标志着集团层面已打破开发与运营的职能壁垒，物业板块引入地产高管，是 组织架构变革的自然延伸。 ...

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2026 年 2 月 2 日 [Table_Title] 首批 8 只商业不动产 REITs 正式上线 [Table_Title2] 公募 REITs 周速览（2026 年 1 月 26-30 日） [Table_Summary] 本周（2026 年 1 月 26-30 日）中证 REITs 全收益指数收于 1052 点， 周度上涨 0.47%，日均成交量、日均成交额、日均换手率环比分别减少 15.73%、18.30%、0.11pct，市场成交活跃度边际下滑。 截至 1 月 30 日，我国已上市的 78 只 REITs 总市值收于 2287亿元，其 中流通市值 1247 亿元。华夏中核清洁能源将于 2026 年 2 月 2 日星期一上 市交易，持有的不动产为新疆波波娜水电站项目，按照 5.015 元发行价测算 的分派率约为 4.7%，同为水电资产的嘉实中国电建清洁能源目前分派率约 为 5%。 ►一级市场：首批 8 只商业不动产 REITs 已被受理 2025 年末，证监会正式推出商业不动产 REITs，目前重点支持的是权 属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳 ...