证券研究报告 | 公司点评报告 2025 年 05 月 12 日 保利发展（600048.SH） 多措并举盘活存量资源，定向可转债获证监会批复 总量研究/房地产 24 年公司实现累计归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%，与业绩快报基本一 致，判断公司后续营收增速或承压，结算毛利率或逐步筑底；销售排名保持行业 第一，新增投资保持聚焦；多措并举盘活存量资源，土储结构持续优化；融资成 本持续下降，直融占比提升，可转债已获证监会同意注册批复；资产经营稳步发 展，物业服务规模持续扩大。预计 2025-2027 年 EPS 分别为 0.43、0.44 和 0.55 元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核 心受益标的，且随着公司逐步盘活存量资源，市场对公司减值压力的担忧或也 有望缓释，维持"强烈推荐"评级。 q 24 年公司实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%，与业绩快报基本一 致，判断公司后续营收增速或承压，结算毛利率或逐步筑底。公司 24 年营 收/营业利润/归母净利分别为 3117 亿/151 亿/50 亿，同比分别-10.1%/- 37.7%/-58.6%。在行业下 ...

证券研究报告 | 2025年05月12日 保利发展（600048.SH） 毛利率下行和资产减值拖累短期业绩 证券分析师：任鹤 证券分析师：王粤雷 S0980520040006 S0980520030001 归母净利下降 59%。2024 年公司实现营业收入 3117 亿元，同比下降 10.2%； 实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%。公司营收和利润双双下降的主要 原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024 年公 司实现毛利率 13.9%，同比下降 2.5pct，全年计提减值约 55 亿元。 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024 年公司实现销售面积 1797 万平方米，同比下降 24.7%；实现销售金额 3230 亿元，同比下降 23.5%，销 售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定， 约 2465 亿元，同比下降 14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年 38 个核心城市销售占比达到 90%，同比提升 2pct；38 个核心城市销售市占 率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城 ...

证券研究报告 | 2025年05月12日 保利发展（600048.SH） 毛利率下行和资产减值拖累短期业绩 归母净利下降 59%。2024 年公司实现营业收入 3117 亿元，同比下降 10.2%； 实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%。公司营收和利润双双下降的主要 原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024 年公 司实现毛利率 13.9%，同比下降 2.5pct，全年计提减值约 55 亿元。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024 年公司实现销售面积 1797 万平方米，同比下降 24.7%；实现销售金额 3230 亿元，同比下降 23.5%，销 售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定， 约 2465 亿元，同比下降 14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年 38 个核心城市销售占比达到 90%，同比提升 2pct；38 个核心城市销售市占 率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。 ...

保利发展 20250509 保利发展的推货情况如何？ 2025 年 4 月，保利发展的推货规模同比有较大下降，新开项目数量减少导致 整体推货规模减少。整个 4 月份推货金额为 190 亿元，其中最后五天（即 4 月 摘要 • 保利发展 2025 年 4 月认购主要集中于 38 个核心城市，占比高达 91%， 一二线城市占比约 80%，增量项目销售占比维持高位，达 61%，显示出 公司在核心区域和新项目上的优势。 • 2025 年 4 月保利发展推货规模同比下降，但最后五天推货金额占比高达 56%，主要为五一销售做准备。一线城市去化率达 45%，二三线城市介 于 35%-40%，各城市项目表现分化。 • 2025 年 4 月保利发展来访量同比下降约 40%，但前 50 个明星项目贡献 了 50%的来访，较去年同期提升，表明头部项目对客流的吸引力增强。 • 五一期间，保利发展认购金额与去年基本持平，得益于转化率提升和四月 底的大规模去化，显示出公司较强的销售能力。 • 2025 年 1-4 月，保利发展新增拓展项目总金额达 308 亿元，权益比例 82%，创近年来新高，投资强度约为签约金额的 35%，高于 202 ...

保利发展（600048.SH）2024 年报 及 2025Q1 业绩点评：强化城市深耕 战略，加快增量项目销售 公司发布 2024 年及 2025Q1 业绩：公司 2024 年实现营业总收入 3116.7 亿元， 同比下滑 10.2%，归母净利润 50.0 亿元，同比下降 58.6%.2025Q1 营业总收 入 542.7 亿元，同比增长 9.1%，归母净利润 19.5 亿元，同比下滑 12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来 2 年营收仍面临 一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自 2022 年以来持续下降， 2024 年销售金额为 3230 亿元，同比下滑 23.5%。我们根据销售规模拟合竣工 规模，测算 2025 年地产销售收入约下滑 8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低 价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28 个核心城市 2024 年销售 占比达到 90%，同比提升 2 个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新 增土储计容建面均价从 2021 年的 0.73 万/平大幅度提升至 2024 年的 1.69 万 ...

本报告导读： 投资要点： 此外，公司年内通过加速参股项目投资回收、存量土地收储等多种方式盘活受限资金约475 亿。 维持"增持" 评级。2024年，公司受减值和结转规模下降影响利润，我们下调2025-26 年EPS 预测为人民 币0.45/0.49 元，新增2027 年EPS 预测为人民币0.54 元，给予公司25 年23xPE；同时参考PB估值方法， 预测公司25 年每股净资产为16.95 元，给予0.6 倍PB，目标价10.17 元，维持"增持"评级。 风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。 2024 年全年公司坚持深耕的38 个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2 个百分点；38 个核心城市 销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3 个百分点。 公司2024 年受减值和结转规模下降影响利润，考虑公司后阶段毛利率随行业修复或逐步筑底企稳，维 持"增持"评级。 经营现金流良性循环，加快销售资金回笼。2024 年，公司实现经营性现金流入63 亿元，连续第7 年为 正；年末公司在手现金1342 亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832 亿元。具体来看，公司 2024 年全年 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-041 2025 年 4 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2025 年 4 月，公司实现签约面积 122.72 万平方米，同比减少 34.25%；签约 金额 246.22 亿元，同比减少 25.44%。 二〇二五年五月八日 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 2025 年 1-4 月，公司实现签约面积 430.79 万平方米，同比减少 22.17%；签 约金额 876.49 亿元，同比减少 8.71%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 ...

关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2025-025）披露 以来，公司新增加房地产项目 4 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-042 二〇二五年五月八日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 杭州市余杭区 绿汀路北侧地块 招拍挂 住宅 82,657 198,377 425,046 100% 2 杭州市萧山区 仁孝路东侧地块 招拍挂 住宅 33,810 87,906 453,695 100% 3 厦门市湖里区 钟宅路东侧地块 招拍挂 住宅 27,778 71,100 341,400 100% 4 石家庄市长安区 胜利北街西侧地块 招拍挂 住宅 49,290 96,707 59,900 100% 合计 / / 193，535 454,090 1,280,041 / 图 1：杭州市余杭 ...

保利发展（600048）公告，2025年4月，公司实现签约面积122.72万平方米，同比减少34.25%；签约金 额246.22亿元，同比减少25.44%。2025年1-4月，公司实现签约面积430.79万平方米，同比减少22.17%； 签约金额876.49亿元，同比减少8.71%。 ...

公司研究 证 券 研 究 报 告 [ReportFinancialIndex] 主要财务指标 | | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业总收入(百万) | 311,666 | 273,124 | 243,067 | 230,411 | | 同比增速(%) | -10.2% | -12.4% | -11.0% | -5.2% | | 归母净利润(百万) | 5,001 | 5,389 | 5,364 | 5,870 | | 同比增速(%) | -58.6% | 7.8% | -0.5% | 9.4% | | 每股盈利(元) | 0.42 | 0.45 | 0.45 | 0.49 | | 市盈率(倍) | 20 | 19 | 19 | 17 | | 市净率(倍) | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为 2025 年 4 月 30 保利发展（600048）2024 年报及 2025 年一季报点评 推荐（维持） 投资积极性提升，融资优势明显 目标价：10.6 ...