证券研究报告 | 2025年05月12日 保利发展（600048.SH） 毛利率下行和资产减值拖累短期业绩 证券分析师：任鹤 证券分析师：王粤雷 S0980520040006 S0980520030001 归母净利下降 59%。2024 年公司实现营业收入 3117 亿元，同比下降 10.2%； 实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%。公司营收和利润双双下降的主要 原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024 年公 司实现毛利率 13.9%，同比下降 2.5pct，全年计提减值约 55 亿元。 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024 年公司实现销售面积 1797 万平方米，同比下降 24.7%；实现销售金额 3230 亿元，同比下降 23.5%，销 售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定， 约 2465 亿元，同比下降 14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年 38 个核心城市销售占比达到 90%，同比提升 2pct；38 个核心城市销售市占 率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城 ...

证券研究报告 | 2025年05月12日 保利发展（600048.SH） 毛利率下行和资产减值拖累短期业绩 归母净利下降 59%。2024 年公司实现营业收入 3117 亿元，同比下降 10.2%； 实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%。公司营收和利润双双下降的主要 原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024 年公 司实现毛利率 13.9%，同比下降 2.5pct，全年计提减值约 55 亿元。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024 年公司实现销售面积 1797 万平方米，同比下降 24.7%；实现销售金额 3230 亿元，同比下降 23.5%，销 售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定， 约 2465 亿元，同比下降 14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年 38 个核心城市销售占比达到 90%，同比提升 2pct；38 个核心城市销售市占 率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。 ...

房地产 | 证券研究报告 — 行业策略报告 2025 年 5 月 12 日 核心观点 经营情况分析：24 年销售投融资均缩量，25 年以来销售降幅收窄、投资积极性提升。 相关研究报告 《4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向 +限购松绑+外资进场带动板块行情—房地产行业 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 强于大市 房地产行业 2024 年年报&2025 年一季报综述 2025 年将成为房地产行业 " 由量转质，优化结构 " 的关键年 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩 大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城 ...

保利发展 20250509 保利发展的推货情况如何？ 2025 年 4 月，保利发展的推货规模同比有较大下降，新开项目数量减少导致 整体推货规模减少。整个 4 月份推货金额为 190 亿元，其中最后五天（即 4 月 摘要 • 保利发展 2025 年 4 月认购主要集中于 38 个核心城市，占比高达 91%， 一二线城市占比约 80%，增量项目销售占比维持高位，达 61%，显示出 公司在核心区域和新项目上的优势。 • 2025 年 4 月保利发展推货规模同比下降，但最后五天推货金额占比高达 56%，主要为五一销售做准备。一线城市去化率达 45%，二三线城市介 于 35%-40%，各城市项目表现分化。 • 2025 年 4 月保利发展来访量同比下降约 40%，但前 50 个明星项目贡献 了 50%的来访，较去年同期提升，表明头部项目对客流的吸引力增强。 • 五一期间，保利发展认购金额与去年基本持平，得益于转化率提升和四月 底的大规模去化，显示出公司较强的销售能力。 • 2025 年 1-4 月，保利发展新增拓展项目总金额达 308 亿元，权益比例 82%，创近年来新高，投资强度约为签约金额的 35%，高于 202 ...

保利发展（600048.SH）2024 年报 及 2025Q1 业绩点评：强化城市深耕 战略，加快增量项目销售 公司发布 2024 年及 2025Q1 业绩：公司 2024 年实现营业总收入 3116.7 亿元， 同比下滑 10.2%，归母净利润 50.0 亿元，同比下降 58.6%.2025Q1 营业总收 入 542.7 亿元，同比增长 9.1%，归母净利润 19.5 亿元，同比下滑 12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来 2 年营收仍面临 一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自 2022 年以来持续下降， 2024 年销售金额为 3230 亿元，同比下滑 23.5%。我们根据销售规模拟合竣工 规模，测算 2025 年地产销售收入约下滑 8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低 价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28 个核心城市 2024 年销售 占比达到 90%，同比提升 2 个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新 增土储计容建面均价从 2021 年的 0.73 万/平大幅度提升至 2024 年的 1.69 万 ...

联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 业 及 产 业 房地产 2025 年 05 月 11 日 行 业 研 究 / 行 业 点 评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 国新办会议推金融组合拳，下调 LPR 及公积金利率 看好 ——地产及物管行业周报（2025/05/03-2025/05/09） 本期投资提示： 地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比上升。上周（25/5/3-25/5/9） 34 个重点城市新房合计成交 182 万平，环比-29%；其中，一二线环比-31%、三四线环 比+6%；5 月一手房月成交同比+9%，较 4 月+26pct；其中，一二线同比+11%、三四线 同比-6%，分别较 4 月+23pct 和+45pct。上周 13 个重点城市二手房成交 93 万平，环比- 9%；5 月截至上周二手房成交同比+12%，较 4 月+12pct。库存方面，上周 15 城推盘 49 万平米，对应成交推 ...

行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 房贷利率的合意水平在哪儿？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary] 城市角度，预计后续首套房商贷利率将下降 10-25BP。商贷利率是否合意，主要涉及两个参照 系；一是租售比，自住者需要"租购权衡"，投资者需要"风险补偿"，在房价不具备大涨预 期的背景下，租售比与商贷利率至少不能倒挂，可能是需求改善的必要条件之一；二是实际利 率，社会要有通胀预期，购房者才能避免本金损失，自住者和投资者才可能持续进场。当前房 价下行压力加大，降息有边际托举作用，但力度仍不显著。此外，周期位置比政策力度更重要， 政策只能平抑波动而非改变趋势。 丨证券研究报告丨 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% %% %% research.95579.com 1 [Table_Title 房贷利率的合意水平在哪儿？ 2] ——房地产行业周度观点更新 核心观点 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，但 4 月以来边际下行压力再次加大。 ...

证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 05 11 年 月 日 房地产开发 2025W19：一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.4%，落后沪深 300 指 数 1.59 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名。 本周网签数据依然有五一假期的影响，样本城市新房二手房成交量能低位 徘徊。新房：本周 30 个城市新房成交面积为 150.1 万平方米，环比下降 29.6%，同比下降 1.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 42.6 万 方，环比-35.3%，同比+17.1%；样本二线城市为 68.5 万方，环比-29.4%， 同比-14.9%；样本三线城市为 39.0 万方，环比-22.5%，同比+8.5%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 158.0 万方，环比下降 12.6%，同比下降 8.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 59.2 万方，环比-22.5%；样本二线城市为 81.4 万方，环比 5.9%；样本 三线城市为 17.4 万方，环比-36.8%。 信用债：本周共发行房 ...

昨天上午，乐居发布了关于东华里七八号地块调规公示的消息，迅速在业内引发广泛热议。 对此，乐居从有关部门了解到，目前这两宗地块尚处于研究阶段初期，地块规模等核心指标均未确定，近期并无明确出让计划。 此外，据此前相关公开消息，东华里七八号地块为瑞安于2007年斩获，由于种种客观市政原因，未能如期开发建设及开发，为了配合佛山市政府对这两幅 地块的重新规划，瑞安主动将两幅地块交还土地储备中心。 当下地块调规公示，可视作解决这一历史遗留问题的破冰之举，但距离真正挂牌出仍有诸多流程要走。 实地探访可见，两宗地块目前现状仍以临街商铺与停车场为主，商铺经营态势良好，近乎满租运营。若要推地，后续的商家清退、场地拆迁等工作将面临 不小挑战。 众所周知，祖庙板块宅地资源向来稀缺，每一宗潜在出让地块都牵动着市场神经，近期备受瞩目的禅城金城街地块亦是如此。 日前，禅城金城街地块正式挂牌，迅速引发佛山房地产业内人士及网友们的高度关注。 不少业内人士提出疑问：这两宗地块什么时候会推出来？ 据了解，保利、龙湖、贝壳等头部企业均对地块表示出浓厚兴趣，可谓虎视眈眈，并已有房企缴纳保证金准备参拍，一场土拍大战一触即发。 贝壳跨界首秀：中介龙头剑指 ...

此次4宗地块的起拍总价约84亿元，有两宗地溢价成交，两宗地底价成交，土拍热度分化。参拍房企全 部为上海近年来土拍常客，比如保利发展、保利置业、招商蛇口、金茂、中海、华润、中铁建等，且全 为央国企。 5月9日，上海2025年四批次土拍顺利举行，4宗地块共揽金97.1亿元。 央国企补仓 当天上午，先是杨浦、松江地块相继卖出，共收金67亿元。其中，保利置业以42.4063亿元总价、溢价 率26.3%拿下杨浦地块，成交楼面价约为8.02万元/平方米。中铁建以24.7082亿元，溢价率20.42%拿下松 江新城地块，成交楼面价2.5288万元/平方米。 当天下午，保利发展、北外滩集团分别以底价8.4亿元、21.57亿元获取青浦、虹口地块。 大赢家是保利集团。根据两宗地所在板块在售新房均价估算，保利集团此次加码投资上海，至少可增加 超过75亿储备货值。 公开信息显示，杨浦地块位于内中环，紧邻12号线爱国路站，与滨江直线距离约500米。这宗地附近就 是中海在2024年11月拿的杨浦区N090602单元K8-05地块。另外，中海于2024年10月竞得的杨浦区定海 社区K2-04地块、杨浦区定海社区G2-5地块也在附近，三宗地 ...